Тимур Рафаилевич

Консультация по всем юридическим вопросам связанных с недвижимостью. Многолетний опыт в разрешении конфликтов в судебных разбирательствах. Консультация долевой собственности, дарственных, прописке и т. д.

Область консультирования

Недвижимость и Трудовое право.

Образование

МГ Университет им. Огарева. Юрисприденция.

Время консультирования

Все дни.

Опыт

Более 5 лет работы в суде, более 50 разбирательств.

Рассказать друзьям

Понравился эксперт? Порекомендуй друзьям в соцсетях.

Процедура купли — продажи квартиры

Простая продажа квартиры (продажа без дополнительных условий) возможна, когда продаваемая квартира не является единственным жильем. Основная цель продавца то получение в результате продажи своей квартиры максимальной суммы а как можно более короткий срок. Для начала необходимо определить ориентировочную стоимость. Для этого нужно знать мнение специалиста и профессионала, знающего конъюнктуру рынка недвижимости.

Основными факторами, влияющими на цену квартиры в Москве, являются: размер общей и жилой площади, количество комнат и их состояние в плане ремонта, год постройки дома и его категория, этаж, район Москвы, удаленность от путей сообщения и инфраструктурных объектов. Большое значение имеют также вид и окна и юридическая составляющая объекта. Немаловажное значение имеют наличие или отсутствие лифта и балкона, шум под окнами и наличие прописанных граждан.

После оценки квартиры она выставляется на продажу. Найти покупателя можно самостоятельно: в Интернете, через объявление в газету, по знакомым или обратиться в агентство недвижимости, которое выполнит всю работу по выставлению и поиску покупателя.

Параллельно с поиском покупателя можно заняться сбором необходимых документов для продажи.

Обязательный пакет документов

В обязательный пакет документов для продажи квартиры входят
1) действительные общегражданские паспорта всех участников сделки; 
2) правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи квартиры, свидетельство о приватизации или о праве на наследство, дарственная и т.п.); — в случае, когда квартира покупалась одним из супругов в период брака, требуется нотариально заверенное согласие супруга на ее продажу, но если квартира приватизирована, получена по наследству или по договору дарения — никаких дополнительных документов не требуется. …. — разрешение на продажу квартиры из совета по опеке и попечительству – в том случае, если вы продаете квартиру, где прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане …. — «отказные» от наследников квартиры и несовершеннолетних детей, которые были прописаны в квартире в момент приватизации …. — если квартиру продает уполномоченное собственником лицо, то необходима действующая нотариально заверенная доверенность и документ, подтверждающий удостоверение личности доверенного лица. 
3) технический паспорт жилого помещения
4) справка БТИ, экспликация и поэтажный план
5) выписка из домовой книги
6) справка об отсутствии арестов и запрещений
7) справка из налоговой инспекции о том, за выставленной на продажу квартирой не числится налоговой задолженности. Для особенно требовательных покупателей можно предоставить еще и дополнительные документы, такие как расширенная выписка, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие всех членов семьи и т.п.

Как видно, в каждом конкретном случае набор документов индивидуален. Этот список всегда можно уточнить у риэлтора, юриста или нотариуса.

Итак, покупатель найден, и мы должны грамотно зафиксировать предварительную договоренность о продаже квартиры. Наиболее распространенная форма – предварительный договор купли-продажи или договор аванса. Юридический отдел любого агентства недвижимости может помочь вам составить договор непосредственно для каждого конкретного случая. Следующий шаг это составление, подготовка и подписание основного договора купли-продажи, взаиморасчеты продавца и покупателя, регистрация договора купли-продажи и права собственности. Подготовка к сделке занимает около двух недель, а полное оформление, включая государственную регистрацию, занимает полтора месяца.

Договор купли-продажи. По закону, такой договор являются реальным, возмездным и двусторонним. Под реальностью имеется ввиду, что продавец и покупатель, взятые на себя обязанности, выполняют при заключении соглашения в полном объеме. Значит, продавец при подписании договора передает свои права на квартиру покупателю, а тот, в свою очередь, осуществляет расчет с продавцом, и становится владельцем жилого помещения. Возмездным такой договор называется потому, что права и обязанности участников процесса базируются на платной основе. Покупатель выплачивает стоимость квартиры продавцу, после чего она и переходит в его полное пользование.

Ну а двусторонним соглашение является потому, что подписывают его бывший и будущий собственники, т.е. две стороны. Любой из сторон, участвующих в сделке, могут быть не только частные, но и юридические лица. При наличии нотариально заверенной доверенности подписать документы могут доверенные лица, как продавца, так и покупателя. Когда договор заключается физическими лицами, они должны быть психически и физически дееспособными и в совершеннолетнем возрасте.

В начале договора прописываются полные данные продавца и покупателя (ФИО, адрес проживания, данные паспортов сторон сделки, их реквизиты и контактные данные, для юридических лиц — место нахождения компании и её правовая форма, документы, являющиеся подтверждением правомерности составления документа).

Одним из важнейших пунктов соглашения является точное местонахождение объекта сделки и перечисление условий, на которых производится продажа. Цену следует указывать в рублях. Значимым является пункт соглашения, в котором определяется список граждан, живущих в квартире или имеющих права на пользование жильем.

Помните, Гражданский кодекс защищает интересы членов семьи владельца объекта, включая и бывших супругов собственника, которые даже при смене собственника, сохраняют возможность пользоваться жилыми помещениями. Получается, если в квартире имеются, наниматели, и покупатель приобрел, жилье с жильцами, они будут требовать от нового владельца соблюдения своих прав.

Часто встречаются случаи, когда проживающие в проданной квартире граждане категорически отказываются выписываться и освобождать помещение. Бывает, что о факте наличия прописанных лиц становится известно уже после того, как договор купли-продажи квартиры уже подписан. В этом случае необходимо тщательно читать соглашение и уделять внимание пунктам, где прописано, что никто в их новой собственности не живет и не прописан. Если в договоре есть такие пункты и окажется, что в приобретенной квартире кто-то, все же, зарегистрирован, покупатель вправе обратиться в суд с требованием признания договора расторгнутым с полным возвратом денег.

При подписании договора купли-продажи следует самым тщательным образом оговаривать условия выписки несовершеннолетних граждан, которые прописаны в ней. Обязательно нужно получить письменное согласие опекунов ребенка или государственного органа попечительства, который выдает разрешение тогда, когда права малолетнего лица не ущемляются после его выписки. Еще важно учесть есть ли у продавца внебрачные дети, которые по российскому законодательству имеют право на оспаривание доли в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ).

Сегодняшний закон уже не требует, чтобы регистрация сделок с недвижимостью проходила нотариальное удостоверение: для этого достаточно простой письменной формы. Конечно, при желании сторон нотариальная форма регистрации сделок может соблюдаться, но для этого потребуются дополнительные финансовые вливания и затраты времени. После того, как подписан договор купли-продажи и собраны необходимые документы, начинается самый сложный этап, а именно – подача их в регистрационный орган, которым и будет осуществляться государственная регистрация прав на имущество. И здесь может поджидать масса неприятных моментов: — попасть к регистратору по «живой» очереди практически невозможно или очень сложно; — электронная очередь обычно заполнена как на полтора-два месяца вперед; — в течение 12 дней могут сообщить о приостановке процедуры регистратором только потому, что один из документов не устроил специалиста и цикл повторяется заново.

Если главное для вас – зарегистрированный акт, а все вышеперечисленные проблемы – лишнее потраченное время и здоровье, то можно обратиться к профессионалам специализирующейся на этом фирмы, которые помогут решить все проблемы. Такого рода фирма может помочь вам, если единственный выход из сложившейся ситуации — регистрация прав на недвижимость в Москве через суд.

Государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 13 Федерального закона.

Cлучаи, когда государственная регистрация купли-продажи может быть приостановлена 
1. У регистратора могут возникнуть сомнения либо в подлинности представленных документов, либо в законности самой сделки купли-продажи. В этом случае обе стороны извещаются об этом немедленно и, чтобы регистрация не приостанавливалась, они предоставляют дополнительные доказательства законности и обоснованности совершающейся сделки. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц, согласно п. 1, 2 ст. 19 Федерального закона. 
2. Государственная регистрация сделки может быть приостановлена не более чем на три месяца по просьбе одной из сторон. Необходимо подать заявление, в котором указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации и срок, необходимый для такого приостановления. 
3. Государственная регистрация может быть приостановлена на основании решения суда.

Итак, надеемся, что, учитывая все рекомендации и соблюдая требования законодательства, вы сможете или самостоятельно купить и продать квартиру, или правильно выбрать риелтора для совершения сделки.

21.08.13
ответ эксперта
лучший ответ

Если, квартира не указана в судебном иске или если она не влияет на исход судебного разбирательства, то тогда может продать.

17.08.13
ответ эксперта
лучший ответ

Оформить дарственную на ваше имя через натариуса. 

15.08.13
ответ эксперта
Тимур Рафаилевич
Рейтинг: 144
0 отзывов
0% положительных
6 ответов клиентам
3 лучших
от 50 до 1500 руб.
стоимость консультации
30 минут
консультация длится
3 года 3 месяца на сайте
Заходил 3 года назад