Здравствуйте, впервые столкнулась с продажей квартиры. Подскажите есть ли какие то подводные камни в заключенном с риэлтором договоре о оказании услуг по продаже, я не могу разобраться... - вопрос №1007535

Даты и фамилии изменены… ДОГОВОР № ПН-0400:062/14 на оказание услуг по продаже объекта недвижимости г. П. «с»  ГР. Иванов Иван иванович  в… дальнейшем «ЗАКАЗЧИК», с одной стороны, и Агентство недвижимости «Ж», в лице индивидуального предпринимателя Н. А. Н., действующей на основании свидетельства от 00 декабря 0000 года, на осуществление риэлтерской деятельности, выданного ИФНС по Центральному округу г. Б., ОГРН 000000000, именуемое в дальнейшем «ИСПОЛНИТЕЛЬ», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. 1.1.В соответствии с настоящим договором, Заказчик поручает Исполнителю оказать комплекс риэлтерских услуг по продаже объекта недвижимости, указанного в п. 1.2. настоящего договора, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги 1.2. Заказчик намерен продать объект недвижимости в г., П расположенный по адресу: РФ, ________ именуемый в дальнейшем «Объект» и заключает настоящий договор с Исполнителем с целью получения услуг по успешному совершению сделки купли-продажи Объекта. 1.3.Более подробно предмет настоящего договора, характеристики ОБЪЕКТА и его ориентировочная продажная стоимость оговариваются в Приложении №1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. 1.4. Заказчик ознакомлен с прейскурантом цен на услуги, оказываемые Исполнителем. 2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. 2.1. Настоящий договор действует с момента подписания и действует до момента исполнения его условий сторонами. 2.2. Договор считается исполненным после исполнения сторонами всех обязательств по данному договору. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон Все изменения и дополнения к Договору производятся в письменной форме по соглашению сторон. 2.3. В случае расторжения настоящего договора, между сторонами составляется письменное соглашение. 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ. 3.1. Исполнитель обязуется: 3.1.1. Обеспечить определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА с учетом всех факторов ценообразования (организация маркетинга, предъявление Заказчику статистических и аналитических материалов, отражающие состояние рынка, предоставление списка аналогичных объектов, находящихся в данный момент в экспозиции и пр.). 3.1.2. Обеспечить проведение рекламной кампании по продаже ОБЪЕКТА путем размещения информации на специализированных сайтах, в специализированных базах данных и рекламных изданиях. 3.1.3. Организовать проведение просмотров ОБЪЕКТА потенциальными покупателями по предварительному согласованию с Заказчиком, а также проводить переговоры об условиях сделки отчуждения ОБЪЕКТА с покупателями. 3.1.4. Обеспечить подготовку сделки отчуждения ОБЪЕКТА, проводить сбор документов необходимых для совершения сделки по отчуждению ОБЪЕКТА, а также проводить юридическую экспертизу правоустанавливающих документов на ОБЪЕКТ, представленных Заказчиком. 3.1.5. Обеспечить сохранность всех документов на ОБЪЕКТ переданных ему Заказчиком по Акту передачи документов (Приложения №2), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. 3.1.6. Согласовать с Заказчиком дату и время проведения сделки купли-продажи ОБЪЕКТА. 3.1.7. Обеспечить конфиденциальность всей информации, полученной при оказании услуг по настоящему договору. 3.2. Исполнитель имеет право: 3.2.1. Совершать любые юридические действия от имени Заказчика в пределах полномочий, предусмотренных доверенностями, выданными Заказчиком. 3.2.2. Поручить выполнение отдельных пунктов договора своим сотрудникам. При возникновении любых спорных вопросов и разногласий по исполнению договора Заказчик обязуется незамедлительно уведомить руководство агентства недвижимости «Жемчужина» (во избежание недоразумений рекомендуется уведомлять руководство письменно). 3.2.3. Получать денежные средства в виде аванса, задатка (при наличии доверенности на совершаемые действия), предоплаты и других платежей от Покупателя ОБЪЕКТА, как входящие в стоимость ОБЪЕКТА, так и не входящие. 3.2.4. Подавать заявку на техническую инвентаризацию объекта капитального строительства, заключать договор на выполнение работ по инвентаризации и паспортизации жилых строений и помещений с Филиалом ОГУП «ОЦТИ — Областное БТИ» Городской центр технической инвентаризации и т.п. и получать изготовленные документы от имени Заказчика. 3.2.5. Оказывать содействие Заказчику или представлять его интересы (при наличии доверенности) в организациях, учреждениях (СРН, органах ЗАГС, Архивах, Администрации, комитета по Градостроительству, Отделе УФМС, Ростехинвентаризации, БТИ, ОГУП «ОЦТИ», Департамента опеки и попечительства, нотариуса, ФСГР кадастра и картографии по  обл. и др.). 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА. 4.1. Заказчик обязуется: 4.1.1. Не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников) по отчуждению ОБЪЕКТА без согласования с Исполнителем. 4.1.2. По требованию Исполнителя предоставить Исполнителю по акту приема-передачи оригиналов правоустанавливающих документов (Приложение №2) подлинники правоустанавливающих документов на ОБЪЕКТ, а также выдать Исполнителю (его представителю) для исполнения настоящего договора нотариальные доверенности (при необходимости). 4.1.3. До проведения сделки купли-продажи ОБЪЕКТА оплатить задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии, абонентской плате за телефон, домофон, интернет, сигнализацию, междугородние и международные телефонные переговоры, налог на имущество. 4.1.4. Своевременно оплачивать услуги Исполнителя и другие фактические затраты. 4.1.5. Обеспечить к моменту заключения сделки купли-продажи ОБЪЕКТА выполнение следующих условий: ОБЪЕКТ не сдан в аренду, не отчужден, не заложен, не находится в споре, под запрещением (арестом) не состоит, брачные договора в отношении его не заключались. 4.1.6. Гарантировать отсутствие притязаний на ОБЪЕКТ третьих лиц, а именно собственники и проживающие в ОБЪЕКТЕ граждане не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере; на ОБЪЕКТЕ никто не снят с регистрационного учета временно (в связи со службой в ВС РФ, нахождением в местах лишения свободы, работой в районах Крайнего Севера, нахождением в социальных учреждениях, таких как Дом престарелых, Детский дом и т.п.); в течение срока владения ОБЪЕКТОМ Заказчик не имел другого супруга/супруги (если Заказчик имел другого супруга/супругу, необходимо документально подтвердить отсутствие притязаний данных лиц на ОБЪЕКТ); ОБЪЕКТ не подвергался какой-либо перепланировке без надлежащего документального оформления; предыдущие владельцы (и члены их семей) не имеют по отношению к ОБЪЕКТУ притязаний, которые могут повлечь отрицательные последствия для будущего собственника; ОБЪЕКТ получен в собственность не в результате залога; дом, в котором находится ОБЪЕКТ, не идет под снос, реконструкцию, капитальный ремонт, регистрационный учет по месту жительства на ОБЪЕКТЕ разрешен; в числе собственников ОБЪЕКТА и лиц, зарегистрированных в нем, отсутствуют уклоняющиеся от призыва на действительную военную службу. 4.1.7. Передать ОБЪЕКТ Покупателю после государственной регистрации договора купли-продажи ОБЪЕКТА и перехода права собственности на ОБЪЕКТ по подписываемому сторонами передаточному акту (в соответствии со ст.556 ГК РФ) в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием, квитанции по оплате коммунальных и др. платежей, телефона, ключи от ОБЪЕКТА. 4.1.8. Не производить с момента подписания настоящего договора демонтаж какого-либо оборудования или неотъемлемых элементов ОБЪЕКТА без согласования с Исполнителем. 4.1.9. Явиться в назначенный Исполнителем день для заключения сделки купли-продажи ОБЪЕКТА, и обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке со стороны Заказчика (в т.ч. супруга продавца), с необходимыми документами 4.1.10. Обеспечить освобождение ОБЪЕКТА (вывоз мебели и иных вещей) и передачу ОБЪЕКТА покупателю по передаточному акту, в техническом и санитарном состоянии, соответствующем дню просмотра ОБЪЕКТА покупателем. 4.1.11. Полностью и окончательно оплатить стоимость услуг Исполнителя по реализации данного договора непосредственно в день подписания договора купли-продажи (отчуждения) ОБЪЕКТА с Покупателем. 4.1.12. Не выдвигать в дельнейшем дополнительных требований, касающихся условий данного договора. 4.2. Заказчик имеет право: 4.2.1. В любое время в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно известив Исполнителя не менее чем за 10 рабочих дней до его расторжения. 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. 5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему договору Исполнитель и Заказчик несут ответственность в соответствии с условиями настоящего договора и законодательством Российской Федерации. 5.2. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения Заказчиком принятых на себя обязательств по настоящему договору, Заказчик обязуется оплатить Исполнителю расходы, связанные со сбором и подготовкой документов к сделке купли-продажи, а также проведение рекламной кампании и фактически выполненную работу. 5.3. Если Исполнитель признал представленные Заказчиком документы на ОБЪЕКТ, иные сопутствующие документы, обстоятельства, связанные с ОБЪЕКТОМ, его настоящими или предыдущими пользователями или собственниками, а также объяснения лиц, данные в связи с отчуждением ОБЪЕКТА, ненадлежащими или дающими основания для признания сделки недействительной, Исполнитель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. 5.4. Если сделка не состоялась по иным причинам, Исполнитель возвращает Заказчику полученные от него документы в течение десяти рабочих дней со дня досрочного расторжения настоящего договора 5.5. Исполнитель не несет ответственности за неправомерные действия других организаций, учреждений (СРН, органов ЗАГС, Архива, Администрации, комитета по Градостроительству, Отдела УФМС, Ростехинвентаризации, БТИ, ОГУП «ОЦТИ», Департамента опеки и попечительства, нотариуса, ФСГР кадастра и картографии по Иркутской обл. и др.); 5.6. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые участник не мог предвидеть, и предотвратить разумными мерами (форс-мажор). 6. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ. 6.1. За оказанные по настоящему договору услуги Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждеиге в размере: 6.1.1. _% от продажной стоимости ОБЪЕКТА. Ориентировочная сумма вознаграждения в денежном эквиваленте составляет____00000_________ рублей, что включает в себя: > Консультирование Заказчика, предоставление покупателя что составляет 80% от суммы вознаграждения Заказчика Исполнителю: > Сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления сделки отчуждения ОБЪЕКТА, что составляет 10% от суммы вознаграждения Заказчика Исполнителю: > Содействие в проведении сделки, ее регистрации и регистрации перехода права на ОБЪЕКТ в ФСГР кадастра и картографии по Иркутской обл… что составляет 10% от суммы вознаграждения Заказчика Исполнителю. Сумма вознаграждения может корректироваться, в зависимости от окончательной продажной стоимости ОБЪЕКТА. Окончательная продажная стоимость ОБЪЕКТА определяется соглашением сторон о стоимости объекта (Приложение Х°3). 6.1.2. Сопровождение в органах опеки и попечительства______не требует____рублей. 6.2. Расчеты между Заказчиком и Исполнителем производятся наличными денежными средствами, одновременно с подписанием сторонами Актов выполненных работ или на основании дополнительного соглашения, согласно условиям дополнительного соглашения. 6.3. Оплату расходов, связанных с оказанием услуг по настоящему договору (изготовление технического паспорта, инвентарный учет недвижимости, государственные пошлины в ФСГР кадастра и картографии по Иркутской обл. (регистрация права, регистрация сделки, внесение изменений в ЕГРП), проект договора купли-продажи, нотариальное удостоверение согласий на продажу, нотариальное удостоверение доверенностей, дубликаты, регистрация дубликатов, квартирная плата за текущий и следующий месяц, необходимые справки и т.д.) осуществляет Заказчик. Указанные расходы Заказчик оплачивает незамедлительно после представления их Исполнителем. 6.4. Исполнитель имеет право самостоятельно за счет собственных средств оплатить текущие расходы, связанные с оказанием услуг по настоящему договору (в т.ч. и оплата задолженности по электроэнергии, квартплате и коммунальным платежам), с последующим выставлением этих расходов Заказчику. 6.5. В случае, когда Исполнитель совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны Заказчиком, дополнительная выгода остается у Исполнителя в качестве вознаграждения. 7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ. 7.1. При одностороннем расторжении настоящего договора по инициативе Заказчика, последний возмещает Исполнителю фактические издержки и оплачивает фактически выполненную Исполнителем в рамках п. 6.1. настоящего договора работу по тарифам, указанным в прейскуранте, представленном для всеобщего обозрения в офисах Исполнителя. 7.2. При необходимости обеспечения успешного совершения сделки Заказчик поручает Исполнителю принимать от Покупателя (агентства недвижимости, представляющего Покупателя) предоплату за указанный Объект. 7.3. Исполнитель не несет ответственности при нарушении сроков оказания услуг по вине других организаций и учреждений, таких, как органов ЗАГС, Архивы, Администрации, комитета по Градостроительству, СРН, Отдел УФМС, Ростехинвентаризация, БТИ, ОГУП «ОЦТИ», Департамент опеки и попечительства, нотариус, ФСГР кадастра и картографии по Иркутской обл. и т.п. 7.4. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами. 7.5. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны после реализации предусмотренной законодательством процедуры досудебного урегулирования разногласий передают их на рассмотрение в суд. 7.6. Заказчик не возражает против привлечения Исполнителем для исполнения настоящего договора третьих лиц. 7.7. Заказчик не против заключения Исполнителем договора с покупателем ОБЪЕКТА о представительстве его интересов. 7.8. В случае, когда Исполнитель совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны Заказчиком, дополнительная выгода остается у Исполнителя в качестве вознаграждения. 7.9. Сособственники ОБЪЕКТА и лица, состоящие в нем на регистрационном учете, с условиями договора согласны: ФИО подпись ___________ 8. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН: _____________ _____________

Приложение № 1 к договору на оказание услуг по продаже объекта недвижимости № 00000 Г. 1. ЗАКАЗЧИКУ принадлежит ОБЪЕКТ недвижимости, находящийся по адресу: Российская Федерация,… 2. Согласно условий заключенного договора Исполнитель обязуется оказать следующие услуги (нужное отметить галочкой):  Консультирование Заказчика, предоставление покупателя, что включает в себя: > консультирование Заказчика по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости; > консультирование по вопросам связанным с проведением, порядком удостоверения и регистрацией сделок с недвижимым имуществом, правилами проведения расчетов (по запросу Заказчика); > определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА; > проведение рекламной кампании по продаже ОБЪЕКТА; > организация проведения просмотра ОБЪЕКТА потенциальным покупателем; > поиск потенциального покупателя на объект;  Сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления сделки отчуждения ОБЪЕКТА, что включает в себя: > подача заявки на техническую инвентаризацию объекта капитального строительства, заключение договора на выполнение работ по инвентаризации и паспортизации жилых строений и помещений с Филиалом ОГУП «ОЦТИ — О бластное БТИ»  Городской центр технической инвентаризации и т.п. и получение изготовленных документов от имени Заказчика; > содействие Заказчику в подаче заявки на выдачу дубликатов правоустанавливающих документов на объект недвижимости и в получении дубликатов; > сбор необходимых документов, включая справки и выписки (выписка из ЕГРП, выписка из лицевого счета, копия поквартирной карты и т.п., т.д.) □ Сопровождение в органах опеки и попечительства. Составление в простой письменной форме проекта договора купли-продажи ОБЪЕКТА и согласование его со сторонами сделки Содействие в проведении сделки, ее регистрации и регистрации перехода права на ОБЪЕКТ в ФСГР кадастра и картографии по  обл… 3. Характеристика ОБЪЕКТА: — материал дома — кирпичный/панельный/деревянный, зтаж/зтажность О эл. плита да/нет, раковина на кухне да/нет. __—. 4. Ориентировочная стоимость объекта составляет 000000000__ рублей. 5. При продаже возможен торг/ не возможен торг. 6. Заказчик подтверждает, что дополнительное оборудование и/или вспомогательные помещения Объекта, как то:_ входят в договорную стоимость Объекта. Если не входят, то условия Продажи следующие: 7. Изменение цены объекта оформляется дополнительным соглашением 8. Дополнительные условия (нужное отметить галочкой): (Г Чистая продажа (продажа без подбора вариантов); чистая Продажа указанного в договоре объекта возможна при покупке желаемого варианта объекта недвижимости согласно договору на оказание услуг по поиску варианта объекта недвижимостиот «_»_20_г… □ В случаях установления продажной цены Объекта выше, указанной в п. 4 настоящего приложения к договору ПН-№_, являющейся полученной дополнительной выгодой Заказчик согласен, что данная дополнительная выгода остается у Исполнителя и учитывается в; вознаграждения.ПОДПИСИ СТОРОН __________ _________     МОИ ВОПРОСЫ  ЕСТЬ ЛИ СРОК У ЭТОГО ДОГОВОРА ИЛИ ТЕПЕРЬ ГОД БУДЕТ ПРОДАВАТЬСЯ МОЯ НЕДВИЖИМОСТЬ? МОЖЕТ ЛИ РИЭЛТОР СОВЕРШИТЬ КАКУЮ ЛИБО АФЕРУ С МОЕЙ ННЕДВИЖИМОСТЬЮ по данному договору?