Купили квартиру в ЖСК. По договору пай выплачен. Но город не принимает дом. Можем ли мы запросить справку о полной выплате пая. И есть ли какой то регламент выдачи данной справки? - вопрос №1526893

Здравствуйте, в соответствии со ст. ст.ст. 17, 18, 19  Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» № 215-ФЗ от 30.12.2004 г.:

Кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению со следующей информацией:

1) информация об установленных уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива формах участия в деятельности кооператива, а также заключения саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов об указанных формах участия в случае наличия таких заключений;

2) информация о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;

3) утвержденные общим собранием членов кооператива в предусмотренном настоящим Федеральным законом порядке годовые отчеты кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения;

4) информация о затратах кооператива на управление его деятельностью и ее ведение в течение последнего календарного года;

5) иная установленная решениями органов кооператива информация.

2. Кооператив обязан обеспечить свободный доступ членов кооператива к ознакомлению с информацией:

1) о количестве членов кооператива;

2) об общем размере паевого фонда кооператива;

3) об общем размере задолженности перед кооперативом членов кооператива;

4) о затратах на обслуживание кредитов, возмещение убытков кредиторам кооператива, о совокупных выплатах лицам, состоящим с кооперативом в трудовых отношениях;

5) с иной установленной решениями органов кооператива информацией.

3. Кооператив обязан предоставлять члену кооператива сведения:

1) о размере паенакопления этого члена кооператива;

2) об очередности и о планируемых сроках приобретения или строительства жилого помещения кооперативом для этого члена кооператива;

3) иные касающиеся члена кооператива сведения, предоставление которых члену кооператива предусмотрено решениями органов кооператива.

Кооператив обязан обеспечить свободный доступ членов кооператива к ознакомлению со следующими документами:

1) устав кооператива, внесенные в устав кооператива и зарегистрированные в установленном порядке изменения и дополнения, документ о государственной регистрации кооператива;

2) внутренние документы кооператива;

3) положения о филиалах и представительствах кооператива;

4) реестр членов кооператива;

5) документы бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;

6) приходно-расходные сметы, сметы расходов на содержание кооператива и отчеты об их исполнении;

7) аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива по итогам финансового года;

8) документы, подтверждающие права кооператива на имущество, отражаемое на его балансе, а также сведения о стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности кооператива;

9) протоколы общих собраний членов кооператива, заседаний правления и ревизионной комиссии кооператива;

10) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов кооператива или копии таких доверенностей;

11) заключения ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

12) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом, уставом кооператива, внутренними документами кооператива, решениями общего собрания членов кооператива.

1. Информация и документы, предусмотренные статьями 17 и 18 настоящего Федерального закона, предоставляются кооперативом со дня предъявления соответствующего требования в течение:

1) семи дней — информация, предусмотренная частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона;

2) одного рабочего дня — информация, предусмотренная частями 2 и 3 статьи 17 настоящего Федерального закона;

3) семи дней — документы, предусмотренные статьей 18 настоящего Федерального закона.

2. Информация и документы, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 17 и статьей 18 настоящего Федерального закона, предоставляются для ознакомления лицам, имеющим право на ознакомление с указанными информацией и документами, в помещении правления кооператива или исполнительного органа кооператива. Кооператив по требованию лиц, имеющих право на ознакомление с указанными в статье 18 настоящего Федерального закона документами, обязан предоставить копии этих документов, заверенные уполномоченным должностным лицом кооператива. Плата, взимаемая кооперативом за предоставление таких копий, не может превышать затраты на их изготовление.

Т.е. Вы имеете полное право, как член кооператива обратиться к руководству  ЖСК по вопросу предоставления интересующей Вас информации и сведений, в т.ч. по вопросу выдачи Вам справки о выплате пая.

Статья 30 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах», <wbr N 215-ФЗ от 30.12.2004 г.:
Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

Если в выдаче справки откажут, потребуйте письменный отказ, на основании чего Вы можете обратиться в суд с иском к ЖСК о признании за Вами права собственности на квартиру.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ:
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
К иску приложите:
протокол правления ЖСК о принятии дольщика в члены ЖСК;
договор участия в ЖСК;
платежные поручения об оплате пая в ЖСК;
договор на управление и содержание многоквартирного дома;
платежные поручения об оплате коммунальных платежей.


Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Согласно части 3 статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее: Закона) «кооператив обязан предоставлять члену кооператива сведения:
1) о размере паенакопления этого члена кооператива;
2) об очередности и о планируемых сроках приобретения или строительства жилого помещения кооперативом для этого члена кооператива;
3) иные касающиеся члена кооператива сведения, предоставление которых члену кооператива предусмотрено решениями органов кооператива».

Согласно части 1 статьи 19 Закона такая информация должна быть Вам предоставлена в течение 1 рабочего дня. В силу части 2 той же статьи такая информация и документы предоставляются для ознакомления лицам, имеющим право на ознакомление с указанными информацией и документами, в помещении правления кооператива или исполнительного органа кооператива. В соответствии с частью 10 статьи 42 Закона «справки, выдаваемые правлением кооператива, подписываются председателем правления кооператива».

Иными словами, Вы вправе получить вышеупомянутую информацию, в т.ч. о размере паенакопления этого члена кооператива без каких-либо отлагательных условий в форме ввода дома в эксплуатацию, т.к. Закон не содержит в себе в этой части норм права диспозитивного характера, отсылающих к договору. Предъявите письменное требование о выдаче справке о размере пая, а в случае отказа имейте в виду, что в силу части 9 статьи 42 Закона «член кооператива вправе обжаловать в суд решение, принятое правлением кооператива с нарушением требований настоящего Федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, устава кооператива или утвержденных общим собранием членов кооператива внутренних документов кооператива, в течение шести месяцев со дня принятия такого решения».

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 129 Жилищного кодекса РФ «член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью». В силу части 2 той же статьи на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса РФ.

Однако предположу, что речь не сколько о справке о полной выплате пая, а в подписании акта приема-передачи квартиры в собственность члена кооператива после внесения паевых взносов в полном объеме. А вот этот документ ЖСК действительно не вправе подписывать, впрочем как и передавать в собственность членам кооператива квартиры, до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию с оформлением разрешительной документации.

P.S. Не забудьте выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.

Здравствуйте. Справку о выплате пая выдает Председатель ЖСК. К сожалению, даже если данная справка будет выдана, по вашему требованию, зарегистрировать право собственности в ФСР на основании этой справки до ввода в эксплуатацию дома, вы не сможете. Всего доброго!

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ. В соответствии с частью 10 указанной статьи «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства».

Иными словами, до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, его квартиры не могут быть объектами вещного права в соответствии со статьями 8.1, 131, 164, 551 ГК РФ, т.к. такое право подлежит обязательной государственной регистрации.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

Ну и наконец, согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом». Как видите, в отношении недвижимости законом как раз установлено иное — т.е. обязательная государственная регистрация права собственности.

Иными словами, до государственной регистрации распоряжаться путем передачи в собственность квартирами в построенном, но не сданном доме, не представляется возможным. Т.е. справку Вы получить можете, а вот для получения квартиры нужно немного запастись терпением. Как-то так…

Справку можно и вообще не получить, если будут проблемы с вводом дома в эксплуатацию видимо по этой причине ЖСК и хитрит прописывая в договоре такой пункт о получении справки только после ввода дома, что может затянуться по многим причинам в т. ч. и по вине самого ЖСК и т.д., но люди добросовестно вносившие пай от этого страдать не должны тем более согласно гражданскому кодексу (статья 218) это в любом случае их собственность и положения договора ограничивающие их право на получение в собственность жилья т.к. устанавливают получение справки только после ввода дома в эксплуатацию, что не является проблемой пайщиков и их обязанностью, а является работой самого ЖСК, говорит о том, что договор в этой части противоречит статье 218 ГК РФ и говорит о том, что ЖСК подстраховывается от развития негативных для себя последствий.
Необходимо в любом случае обратиться в ЖСК за выдачей справки, если откажут получить письменный отказ и признавать свое право собственности на квартиру в судебном порядке, такое решение суда будет для Вас документом дающим право на обращение в Росреестр по вопросу регистрации права собственности на квартиру.
Истина проста.

Действительно, согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». Аналогичная норма представлена в приведенной мной выше части 1 статьи 129 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью».

Однако в указанных нормых лишь указано на саму возможность приобретения права собственности, но не оговаривается порядок приобретения такого права. И тем более не отменяются остальные нормы права, связанные с безопасностью объекта строительства для жизни и здоровья граждан. Указанные нормы нельзя применять в отрыве от остальных норм ГК РФ, перечисленных мной выше. Не нужно также забывать о том, что применению подлежит и статья 219 ГК РФ, согласно которой "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".

Иными словами, если государственной регистрации права застройщиком не будет осуществлено до тех пор, пока дом не будет сдан, то говорить о праве собственности членов жилищного кооператива до такой государственной регистрации также не приходится. Нет объекта вещного права (безопасного для проживания жилья), не будет и его регистрации. Зарегистрировать же отдельную квартиру без регистрации объекта в целом по результатам его ввода в эксплуатацию Вам не дадут до первичной регистрации права собственности в силу норм права, приведенных в Градостроительном кодексе.

В конце-концов, не нужно сходить с ума, доводя ситуацию до абсурда, т.к. если при возведении дома были допущены нарушения строительных норм, то жить в таком доме будет просто-напросто небезопасно и ни один государственный орган, в т.ч. суд, не допустит регистрации права в не сданном доме, на какие бы нормы Вы не ссылались, т.к. этим он признает возможность участия небезопасного для жизни и здоровья граждан объекта вещного права в гражданском обороте. А это уже попахивает халатностью, что является уголовно наказуемым деянием. Так что рекомендация прежняя — запастись терпением и дождаться сдачи дома. Вот такие дела...

P.S. Не забудьте выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.

Да кто Вам сказал, что жить в нем опасно, исходя из чего Вы сделали такой вывод позвольте узнать, дом может быть вполне пригодным для проживания, но в нашей стране с учетом бюрократии и коррумпированности, очень трудно иной раз добиться желаемого результата и кому как не Вам как юристу этого не знать.
Это одно, все эти вопросы не должны ложиться бременем на добросовестных пайщиков, у которых при этом есть все доказательства для признания права собственности на жилье. А те выводы, которые сделали Вы в своем ответе, ни вы ни я не можем утверждать их с очевидностью, это выяснит суд в случае рассмотрения спора в судебном порядке и вынесет соответствующее решение.

Да уж конечно, суд примет решение о возможности регистрации права собственности в квартире в не сданном доме, дав тем самым возможность собственнику проживать в нем, сдавать его в наем, продавать и т.п., не удостоверившись, что дом прошел все необходимые экспертизы для его ввода в эксплуатацию. Что-то слабо верится, что судья возьмет на себя такое, да и вообще будет назначать в рамках такого иска какие-либо экспертизы.

Если же дом упорно не принимается уполномоченным на то органом, то предметом обжалования являются его действия или бездействие в рамках отдельного судопроизводства, т.к. без разрешения данного вопроса у судьи не будет правовых оснований для признания регистрации права законной, а в иске о такой регистрации при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию будет отказано. Т.е. речь об обжаловании в рамках главы 25 ГПК РФ, где будет заявлено требование о признании незаконными действий или бездействия уполномоченного органа, а также устранении нарушений законодательства в части воспрепятствования сдаче дома в эксплуатацию, что повлечет за собой возможность регистрации объекта в целом и права собственности на квартиры членами кооператива, в частности.

Суд удовлетворит такой иск, при этом введение в эксплуатацию не имеет значения для признания права собственности, этим нельзя  ограничить признание права собственности если оно законно, вот соответствующая судебная практика:
www.gcourts.ru/case/7587302
судебныерешения.рф/bsr/case/1422738.

Вот только судебная практика касается гаража и нежилого помещения, которое было зарегистрировано как доля в общедолевой собственности объекта незавершенного строительства, а не квартиры как самостоятельного объекта для проживания. Да и уровень не тот — районный и областной суд. Зачастую даже на отдельные решения ВС РФ нижестоящие судебные инстанции плюют, т.к. у нас непрецедентное право. Чего уж там говорить про нижестоящие суды. Исключение — Постановления Пленума ВС РФ и Обзоры судебной практики. Ну да ладно, допустим право на долю в общедолевой собственности объекта незавершенного строительства будет зарегистрировано. Но ведь автор свой вопрос разместил скорее для того, чтобы поскорее заселиться в дом.

К тому же право распоряжаться паем и так предоставлено члену кооператива статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее: Закона), а в соответствии с частью 5 статьи 9 Закона членство в кооперативе подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРЮЛ.

Конечной же цели — регистрации права собственности на квартиру как жилого помещения, а не доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, где фактически нельзя проживать, таким способом не добиться. Т.е. нужно «работать» в направлении сдачи дома, чтобы можно было зарегистрироваться по месту жительства, фактически заселиться и жить в своей квартире, зарегистрировав право собственности на жилое помещение с конкретным номером дома и квартиры. А это несколько иная «тропинка» (см. выше). В противном случае получите вечный недострой. Так что решайте проблему кардинально, а не обзаводитесь промежуточной бумажкой, дающей не намного больше прав по сравнению с тем, что и так есть сейчас.

Вот именно, на объект незавершенного строительства признали право собственности при отсутствии ввода в эксплуатацию, а на готовую квартиру тем более  суд признает право собственности и вообще о чем спор, Мы ведь с Вами не оппоненты в суде, оставим право выбора разрешения ситуации за автором вопроса, зачем мне что-то здесь доказывать Ваше мнение услышано, мое надеюсь тоже давайте этим и закончим, тем более гражданский кодекс РФ и судебная практика полностью на стороне пайщика в данной ситуации, решать суду, а не нам, если конечно дело до него дойдет.

Особенность, которая имеет немаловажное значение для реализации ваших прав как собственника новостройки- введен ли дом в эксплуатацию.
Жилое помещение пригодное для постоянного проживания физического лица. Что это значит, это значит, что такое жилое помещение должно в полной мере отвечать определенным техническим и санитарным нормам, предусмотренным действующим законодательством.
Процесс заселения в новостройку не всегда может совпадать с введением домостроения в эксплуатацию и регистрацией права собственности на новостройку. Таким образом, если дом не сдан в эксплуатацию и не внесен в государственный реестр как жилое строение, ни каких юридических действий вы совершить не сможете.
Как же быть, если застройщик оказался недобросовестным и не в силах произвести ввод дома в эксплуатацию (из-за существенных нарушений или банкротства). Действующее законодательство предусматривает, что незавершенные строительные объекты, могут выступать как недвижимость. Соответственно, каждый участник долевого строительства имеет право на признание права собственности, в том числе и по решению суда.