Здравствуйте! Муниципальное унитарное предприятие ЖКХ в лице директора от имени администрации муниципального района (наймодатель) с одной стороны и... - вопрос №1534120

Здравствуйте. Вы сами пишете, что заключили договор найма служебного жилого помещения. В данном случае Вам потребуется либо доказать, что имел место социальный найм.  Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Стояли ли Вы на таком учете?
Если Вы не заключали договор соц найма, и не сможете доказать, что был заключен данный договор, то перспективы на приватизацию крайне сомнительны. 
Разумеется Вы можете приватизировать и служебное жилье, если будет согласие администрации. 
Если Вам нужны разъяснения можете написать мне в чат

Действительно, согласно статье 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I (О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации) «не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения».

Однако давайте разберемся, правомерен ли перевод данного помещения в служебное? Согласно части 1 статьи 92 Жилищного кодекса РФ служебные жилые помещения относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (специализированным жилым помещениям). Порядок отнесения жилых помещений к специализированным регламентируется Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма cпециализированных жилых помещений, утв. постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 (далее: Правила).

Согласно пункту 3 указанных Правил «отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество». Если данный вопрос как-то связан с Вашим предыдущим вопросом о приватизации, то если данное помещение занималось Вами ранее по договору социального найма, то перевод в служебное такого жилого помещения неправомерен.

Но что самое главное, в силу абзаца третьего пункта 14 Правил «решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения». Если регистрации отнесения жилого помещения к определенному виду не было своевременно сделано, то говорить о том, что жилое помещение относится к служебному, а у Вас права на приватизацию такого жилого помещения нет, не приходится.

Соответственно, есть все основания для того, чтобы оспорить отказ в заключении договора передачи в рамках приватизации ввиду недействительности перевода жилого помещения в служебное по причине отсутствия государственной регистрации решения об отнесении помещения к служебному. Иными словами, при несоблюдении установленного действующим законодательством порядка говорить об установлении юридического факта нахождения жилого помещения в специализированном фонде не приходится. Ну а постановление главы администрации как органа исполнительной власти не может идти вразрез с Законами и подзаконными актами Правительства РФ, и не должно приниматься судом во внимание только на этом основании. Как-то так…

Администрация только свои постановлением не может перевести жилье в разряд служебного. После принятия решения о включении жилой площади в служебную данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в таком качестве в органах государственной регистрации. Если нет сведений о государственной регистрации квартиры в качестве служебного жилья ваше жилое помещение будет являться помещением государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласно пункту 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. 

в соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда. 

Действительно служебные жилые помещения — это специализированные квартиры и отдельные комнаты, предназначенные для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.
Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. В качестве служебных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Использование жилого помещения в качестве служебного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Вы имеете полное право, собрав все необходимые документы обратиться с заявлением в органы местного самоуправления о приватизации данного жилого помещения. В случае отказа Вам обязаны предоставить письменный и аргументированный ответ, со ссылками на право устанавливающие документы.

Здравствуйте Евгений Николаевич, по моему мнению здесь возникает три вопроса, первый это порядок отнесения жилья к специализированному фонду служебных жилых помещений, второй право распоряжения данным жильем собственником, ну а третий возможность приватизации данного жилого помещения.
1. Согласно Постановлению Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма cпециализированных жилых помещений»

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (далее — орган управления), с учетом требований, установленных настоящими Правилами.

Согласно Решению Верховного Суда РФ от 31 марта 2010 г. N ГКПИ10-164:

Необоснованно и утверждение заявителя о неопределенности пунктов 1213,14 Правил… Содержащееся в них понятие «орган управления» раскрыто пункте 12 Правил, согласно которому таковым является орган, осуществляющий управление государственным или муниципальным жилищным фондом, что полностью соответствует формулировке, содержащейся в части 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статья 92 Жилищного кодекса РФ:
 В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Из чего можно сделать вывод, что для отнесения данного муниципального  жилья к специализированному фонду достаточно решения уполномоченного органа, в Вашем случае это муниципальная администрация, которая в свою очередь должна иметь статус собственника жилья, т.е.  обязана  зарегистрировать в реестре свое право собственности.

Следовательно мы имеем:
а). администрация муниципального образования, как уполномоченный орган — данное жилье уже отнесено к специализированному жилищному фонду органом уполномоченным осуществлять муниципальный учет данного жилья, т.е. администрацией муниципального образования т.к. в рамках именно учета жилищного фонда здесь она таковой и выступает;
б).  администрация муниципального образования как собственник — право собственности которой  возникает только после регистрации прав в ЕГРП Росреестра, при этом Росреестр не ведет учет жилищного фонда, этим занимается уполномоченный орган, в данном случае администрация муниципального образования,   а следовательно Росреестр подтверждает лишь наличие или отсутствие собственника данного жилья.

2. Следовательно, данное жилье уже отнесено к специализированному жилищному  фонду уполномоченным органом в лице муниципалитета.
Остается решить вопрос  о собственнике данного жилья, т.к. в случае если муниципалитет зарегистрировал свое право собственности он имел право на распоряжение жильем и имел право на заключение с Вами договора найма, если же муниципалитет не зарегистрировал право собственности, то он не имел полномочий по распоряжению данным имуществом.

3. В соответствии с  Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1:
Часть 1 статья 4:
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Часть 2 статья 4:
 Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

В случае если, муниципалитет является собственником жилья, что будет подтверждено соответствующей выпиской Росреестра, существует два варианта оформления приватизации:
1-  подача заявления к собственнику о переводе жилья из служебного фонда в муниципальный, после отнесения жилья к муниципальному фонду с Вами обязаны заключить договор социального найма жилого помещения, что даст все основания для его приватизации;
2- подать заявлению собственнику о получении согласия на приватизацию служебного жилья.

В случае, если муниципалитет не зарегистрировал право собственности на жилье, о чем также будет свидетельствовать выписка из Росреестра, необходимо будет решать вопрос:
— о юридической силе договора найма служебного помещения, требовать от муниципалитета регистрации права собственности на жилье и признать действительность правоотношений по найму служебного помещения т.к. здесь вина уполномоченного органа, а не нанимателя, в случае отказа обязать муниципалитет зарегистрировать свое право в судебном порядке;
— после регистрации  муниципалитетом права собственности на жилье в общем порядке или по решению суда, также можно воспользоваться своим правом на приватизацию, в том же порядке:
1-  подача заявления к собственнику о переводе жилья из служебного фонда в муниципальный, после отнесения жилья к муниципальному фонду с Вами обязаны заключить договор социального найма жилого помещения, что даст все основания для его приватизации;
2- подать заявлению собственнику о получении согласия на приватизацию служебного жилья.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Может сделать. Судебные шансы невелики.