Добрый день. Ситуация такова.Имеется приватизированная квартира. Приватизирована в браке. Доли в квартире распределены при приватизации по 1/4: 1/4 у мужа, 1/4 у жены, 1/4 у сына, 1/4 у дочери. Дети - вопрос №1710907

совершеннолетние. С родителями не живут. Муж и жена разводятся. Ни у мужа, ни у жены нет больше недвижимого имущества. Понятно, что после развода доли владельцев останутся прежними. Но жить вместе муж и жена естественно, после развода не смогут. Развод в общем-то из-за этого и происходит (постоянные нападки мужа на жену, в том числе в состоянии алкогольного опьянения). Вопрос в следующем: насколько реально по закону разменять (или продать и разделить денежное выражение каждой доли между владельцами) если три собственника будут согласны, а муж нет? Можно ли этого добиться через суд? Или без согласия мужа это безнадежно?
Вопрос задан анонимно
16.11.15
6 ответов

Ответы

Здравствуйте! Принудительный размен или продажа приватизированной квартиры в целом, в случае не согласия одного из участников долевой собственности в судебном порядке, не возможно. Каждый из участников долевой собственности вправе распоряжаться только своей долей. При возмездном отчуждении доли (продажа, мена) обязательно соблюдение права преимущественной покупки других участников в порядке установленном ст. 250 ГК РФ (письменное уведомление другого участника долевой собственности о продаже доли с указанием цены и иных условий).
Не забудьте выбрать лучший ответ по Вашему мнению. Всего доброго!
16.11.15
Согласно ГК РФ, вы можете продать свою долю, тем самым получив так скажем долю в денежном эквиваленте. Но перед продажей вы должны предложить купить свою долю остальным дольщикам, если они отказались, или в течении месяца после  получения письма не изъявили желание купить, то вы в праве продать долю 3им лицам  за ту же цену за которую предлагали дольщикам. Если муж не согласен, или он не даст ответа, как уже говорил вы в праве продать либо детям либо третьему лицу свою долю.
Статья 250. Преимущественное право покупки[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 250]

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

16.11.15
Каждый из собственников может продать свою долю в квартире. И не редки случаи когда такие доли выкупаются одним лицом (сторонним). На самом деле варианты продажи есть. В конце концов можно определить соглашением сторон размер (стоимость) выкупной доли и выплатить ее мужу. Это может сделать как один сособственник, так и все вместе.
Все зависит от ваших конечных целей и договоренности.
Еще вопрос: Дети совершеннолетние уже? Если нет, то нужно определить их законного представителя в сделке. Поскольку, представляя интересы несовершеннолетнего ребенка родитель сам себе не может уведомление о продаже направить и быть одновременно продавцом и покупателем
  Пишите мне в оффлайн.
16.11.15
Сейчас на сайте

Buh

Эксперт месяца
Т.к. квартира в общей долевой собственности, согласно пункту 2 статьи 252 ГК РФ «участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества». В силу пункта 3 той же статьи «при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности». Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п.4 ст.252 ГК РФ). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.5 ст.252 ГК РФ). Начните с обращения в районный суд с требованием выдела Вам доли из общего имущества в размере 1/4. P.S. Если Вы получили ответ на свой вопрос, не забудьте выбрать лучший ответ по мнению автора. Если нет, то обратитесь ко мне в чат, я Вам помогу.
16.11.15
Здравствуйте.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вы как участник общей долевой собственности имеете право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением определенных правил при ее возмездном отчуждении (ст. 246 ГК РФ).

Все участники (собственники) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Т.е. Вы (это касается и остальных собственников) должны письменно предложить другим собственникам купить у Вас Вашу долю по определенной цене.

Ждете месяц ответ, если другие собственники не изъявили желание в покупке Вашей доли, Вы имеете право продать свою долю любому другому лицу.

 

Еще вариант, выплата компенсации за долю.

Вам необходимо произвести выдел доли либо по соглашению либо в судебном порядке. Выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, а в квартире скорее всего невозможно выделить долю в натуре, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Выплата собственнику доли в квартире остальными собственника компенсации возможно только с его согласия. А в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Как я понимаю, Ваш муж, вряд ли, будет требовать от Вас и Ваших детей выплаты компенсации либо сам выплачивать Вам всем компенсацию.

То Вы можете объединить доли с Вашими детьми в одну. Если, конечно, есть доверие между Вами и детьми. Пусть они сделают дарственную на Вас. Тогда Вы будете собственницей ¾,

При незначительной доли Вашего мужа и при наличии таких обстоятельств, как невозможность выделить долю в натуре и определить порядок пользования квартирой без нарушения Ваших прав мужем, наличие у мужа другого жилья, и других обстоятельств, которые могут подтверждать отсутствие интереса у Вашего мужа в пользовании данной квартирой, есть шансы в судебном порядке успешно завершить дело. Есть практика Верховного суда.

Собирайте доказательства, которые подтвердят аморальное поведение мужа, которые будут доказывать, что с ним совместно пользоваться квартирой невозможно.

Всего доброго.

16.11.15
Я наверное все же отвечу несколько иначе чем коллеги, да простят они меня. Я думаю, стоит исходить из реальной практики, а не из полумертвых статей,  который пускай если и применяются в верховном суде, то только как «исключительные исключения».
А если говорить о приземленных районных судах, то не вижу в данной ситуации иска с хорошей перспективой, я практически не знаю судей, которые создают прецеденты, отклоняясь от практики.
Что реально сделать:
1. продать три доли, да это намного дешевле, если бы все были согласны на продажу, а потом бы получили ровно по 1/4 стоимости. Не забываем об уже упомянутом преимущественном праве выкупа мужа по ст.250 ГК РФ. P.S. Если не хотите проблем с предложением о продаже доли мужа — посылайте это предложение через нотариуса, есть у них такая услуга. Если в течение 1 мес муж не придет к нотариусу, нотариус делает отметку, что тот отказался от покупки доли.
Также хочу указать на то, что при дарении данное уведомление не нужно.
 2. Вариант с компенсацией также считаю очень плохой идеей. Так как даже, если по суду вы получите компенсацию, что отдельно сложный судебный процесс, неизвестно как будете взыскивать деньги с мужа (по 100 рублей в месяц). У вас будете решение, но денег не будет.

Далее мои пояснения:
— выдел доли в натуре в квартире невозможен на данный момент, сейчас выделяют в натуре только дома в соответст. со строит. -тех. экспертизой, Почему в квартире не выделяют, да потому что для этого должен быть отдельный вход для каждого, раздельные коммуникации.
— аморальное поведение мужа и прочее — вообще ни на что не влияют;
— малозначительная доля — если квартира не однокомнатная, то 1/4 никогда не будет признана малозначительной. То что вам написала, что вы станете собственником 3/4, не означает малозначительность 1/4 доли. Малозначительность выражается не в этом. 
Уж извините за такой неутешительный ответ, однако как я всегда говорю своим клиентам, во всех случаях тупиковых ситуаций 90% это квартирные вопросы, из них большая части с долями…
16.11.15

Buh

Сейчас на сайте
Эксперт месяца
Читать ответы

Татьяна Анатольевна

Сейчас на сайте
Читать ответы

Елена Бабичева

Читать ответы
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция
Пользуйтесь нашим приложением Доступно на Google Play Загрузите в App Store