Рим

Я арендодатель. У меня есть арендатор, который задолжал более, чем трехмесячный арендный платеж. Я опечатал помещение и удерживаю его имущество в

600 p
надежде на решение вопроса. Через 3 месяца я подал в суд на взыскание арендных платежей. Вопрос1: вправе-ли я ограничивать доступ в помещение при большом долге арендатора? Вопрос 2: Имею-ли я право требовать с него арендную плату за то время, что помещение опечатано? Договор официально ни мной, ни им не расторгнут. Хотелось-бы получить ответы со ссылками на нормы законов.

Ответы

Сейчас на сайте
Вся ваша ситуация опирается на ваш договор аренды и на главу гк рф договор аренды, все ответы ищите там.
16.04.16

Buh

Начну издалека (хотя Вы это и так знаете): согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ «по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В силу указанной статьи «арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок». Исходя из вопроса, требование расторжения договора не было Вами заявлено. Тем не менее, несмотря на то, что Вы не настаиваете на своем праве расторжения договора аренды, никто не отменял самозащиту нарушенного права (ст.12 ГК РФ).
 
1. Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ "исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором". Соответственно, право на ограничение доступа в помещение, сдаваемое в аренду, обеспечено статьей 329 ГК РФ.

2. Однако ввиду того, что согласно абзацу первому статьи 606 ГК РФ «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование», а по факту доступа к имуществу арендодателя, «сдаваемому в аренду» у арендодателя не было, то и обязанности оплачивать за указанный период у него также нет. Однако вследствие нарушения обязательств по договору аренды арендодатель несет убытки, возмещение которых Вы вправе требовать в силу статьи 15 ГК РФ, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ «под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)». Иными словами, тот объем арендной платы, который Вы могли бы получать, если бы сдали в аренду помещение в период простоя, Вы вправе потребовать с арендатора.

P.S. Если Вы получили ответ на свой вопрос, не забудьте выбрать лучший ответ по мнению автора.
16.04.16
Здравствуйте, Владимир!
По вашей ситуации отвечаю поэтапно. 
1. Задолженность по договору за аренду должна решаться в судебном порядке через арбитражный суд (если Вы юр.лица, или гражданский суд, если физ лица). Вы должны направить ему официально претензию о неисполнении условий договора и это является с Вашей стороны надлежащим исполнением требования досудебного разбирательства, как обязательное условие для обращения в суд.
2. Надо знакомиться с тем, что указано в Вашем и их заключенном договоре аренды по этой ситуации, чтобы понимать о чем Вы договорились.
3. Ограничение доступа в помещение — правильность решения, вопрос очень спорный, т.к. Вас можно обвинить в причинении препятствия для его работы из-за чего он несет непомерные убытки и не исполняет своих договорных обязательств и потом его кредиторы смогут предъявить эти претензии на оплату к Вам. Поэтому, еще раз хочу сказать — это спорное решение для правильности оценки. Я более склонен считать это ошибкой с Вашей стороны.
4. Удержание имущества регулируется ГК:

1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать её до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на неё и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на неё приобретены третьим лицом.

3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.


Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из её стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.


5. Что касаемо оплаты по договору аренды, в ГК указано:

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • 1) определённых в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • 3) предоставления арендатором определённых услуг;
  • 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.


6. Вы вправе требовать все, что считаете правильным и необходимым в возникшей ситуации, но вопрос в том, что будет удовлетворено судом — тут важен вопрос наличия у Вас достаточных аргументов и доказательств своих требований, поэтому оплата за аренду, когда помещение опечатано может Вами требоваться. Но сможете ли Вы правильно и достаточно убедительно проаргументировать этот момент, я не знаю, а тем более, насколько с Вами захочет согласиться суд. С точки зрения моей, я бы не дал Вам возможности с меня вытрусить деньги за этот период за аренду, т.к. Вы нарушили требования моего доступа к помещению, а кроме того, еще выставил бы Вам претензию на порчу оборудования, которому не  проводится профилактика или ТО. Поэтому, повторюсь — это очень сложно спрогнозировать.
Но, раз договор не расторгнут — Вы просите, а там как получится. 
Если Вам будут нужны ответы еще на вопросы — обратитесь в чат. 
Удачи.


Буду признателен за оценку ответа и отзыв
 

16.04.16
1. Нет, Вы не вправе ограничивать доступ арендатора к Вашему имуществу — договор аренды не расторгнут.
Вас может ожидать иск о возмещении ущерба, включая упущенную выгоду арендатора. Это предусмотрено ст. 15 ГК РФ.
«1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

 

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

2. Плату за аренду в период неиспользования имущества Вы вправе требовать.
Поскольку договор аренды не расторгнут.
А обязательства должны быть исполнены.
Это предусмотрено ст. 310 ГК РФ.
«Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами».

 

16.04.16
 При наличии действующего договора аренды создание арендодателем препятствий для пользования арендатором помещениембудет являться нарушением договорных обязательств, поскольку арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в пользование (статья 606 ГК РФ).
При этом ГК РФ установлен судебный порядок расторжения договора аренды (за исключением случаев, когда стороны достигли по этому поводу соглашения). Согласно статье 619 ГК РФ при невнесении арендатором платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Неправомерность создания арендодателем препятствий для пользования арендатором помещением при наличии действующего договора установлена при рассмотрении спора между арендатором и арендодателем (Постановление ФАС ВВО от 10.03.2009 по делу N 43-25878/2007-2-701). При этом суд взыскал с арендодателя, создавшего препятствия, убытки, вызванные утратой сырья, хранившегося в арендованном помещении.
Таким образом, по общему правилу арендодатель не вправе опечатать принадлежащее ему помещение, предоставляемое по договору аренды, и прекратить доступ арендатора в него в случае неоплаты арендатором арендной платы. В такой ситуации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Однако судебная практика имеет примеры, когда создание препятствий неисправному арендатору для пользования помещением расценивается как самозащита права арендодателя путем удержания вещи (Постановление АС ПО от 24.09.2014 по делу N А12-123/2014).
В данном случае, установив, что арендодатель-собственник опечатал принадлежащее ему помещение и прекратил доступ в него арендатора, суды пришли к выводу, что такая мера является адекватной нарушению мерой самозащиты прав арендодателя. Признать адекватной мерой самозащиты прекращение доступа в помещение позволили следующие фактические обстоятельства: длительный период неплатежа, значительная сумма задолженности (более 2,43 млн. руб.), предварительное уведомление о возможном ограничении доступа, действия, направленные на достижение соглашения о расторжении договора, наложение ареста на все имущество арендатора судебными приставами в рамках исполнительных производств.
 
16.04.16
Здравствуйте! Для конструктивной консультации необходимо изучить заключенный Вами договор аренды, поскольку законоположения, регулирующие арендные отношения, носят в основном диспозитивный характер и поэтому объем прав и обязанностей сторон договора аренды определяется преимущественно договорными условиями.
1. В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ в описанной ситуации Вы вправе расторгнуть договор аренды и потребовать от арендатора выплаты задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки (если она предусмотрена договором), а также возмещения причиненных убытков, в том числе упущенной выгоды. 
Препятствовать доступу арендатора в арендованное помещение Вы не вправе, поскольку помещение передано по передаточному акту арендатору, который является его законным владельцем.
Таким образом, лишение арендатора законного права владения арендованным имуществом является неправомерным и нарушает условия договора аренды. 
В описанной ситуации Вы вправе лишь требовать возврата арендованного имущества в случае расторжения договора аренды. 
Кроме того, арендованное имущество не принадлежит арендатору, в связи с чем лишение его владения указанным имуществом не может расцениваться как удержание вещи должника в обеспечение исполнения им обязательств. Предметом такого обеспечения согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ может выступать исключительно имущество, принадлежащее должнику (арендатору). Ограничение же доступа арендатора к арендованному имуществу может рассматриваться только как лишение его законного владения таким имуществом.
2. За тот, период, в который арендатор не имел доступа в помещение и, соответственно, не имел возможности использовать его, взыскивать арендную плату Вы также не вправе, поскольку в этот период арендатор был лишен владения арендованным имуществом. 
Готов на платной основе изучить договор аренды и развернуто проконсультировать по каждому Вашему вопросу и положению договора.
28.04.16
1. До тех пор пока Ваш  договор не расторгнут  Вы не имеете  право  ограничивать доступ арендатора в помещение. По закону Вы имеете право требовать расторжения договора через суд (ст.619 ГК РФ) и только после того, как решение суда вступит в законную силу, договор будет расторгнут.До этого времени арендатор имеет полное право пользоваться помещением. Препятствие к доступу в сданное в аренду помещение является  нарушением с Вашей стороны договорных обязательств.
2. Если Вы  попытаетесь взыскать неоплаченную Вами арендную плату, то если арендатор предоставит доказательство того, что по Вашей вине при не расторгнутом  договоре он не пользовался помещением, суд за этот период Вам вряд ли что-то взыщет. На мой взгляд, Вы не имеете  права опечатывать помещение и препятствовать доступу в него.
19.06.16
Рекомендуем личную консультацию

Адвокат Асанова Анна Михайловна

Сейчас на сайте
КОНСУЛЬТАЦИИ БЕСПЛАТНО! ! ! Адвокат● Москва/Зеленоград● ДЕВИЗ: РЕШАТЬ ПРОБЛЕМЫ, А НЕ ЦИТИРОВАТЬ ЗАКОН ●КРЕДИТЫ●Семейные споры●Жилищные споры●Наследство●●Права потребителей● 214 ФЗ ●●●ЭКСПЕРТИЗА ДОГОВОРОВ● Досудебное решение проблем● ИНТЕРНЕТ-ПРАВО● Узнать подробнее
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Договорное право