Тульская область

Покупка недвижимости у продавца, в отношении которого открыто исполнительное производство.

Здравствуйте, уважаемые эксперты.

Я планирую покупку недвижимости, квартиры, которая находится в долевой собственности у семьи пенсионеров, по 1/2 доли. Задаток уже внесен. Сегодня обнаружила, что на мужчину открыто исполнительное производство в размере около 130 тысяч руб.

Насколько я знаю, процедура банкротства физлица может быть запущена при долге от 500 тыс.

Прошу подсказать, насколько этот долг одного из продавцов может повлиять на безопасность сделки купли-продажи квартиры? Чем именно?
Могу ли я как-то заранее подстраховаться, чтобы быть уверенной, что договор купли-продажи не признают недействительным?

Заранее благодарю за ответы.

Вопрос задан анонимно
09.07.16
4 ответа

Лучший ответ по мнению автора

Здравствуйте,
В том случае, если у пенсионеров квартира единственная, и не находится в залоге у банка или иного кредитора, Вам опасаться нечего.
Сумма долга у пенсионеров не говорит о том, что приставы вправе наложить арест на квартиру, либо запретить совершать с ней регистрационные действия.
Для проверки чистоты сделки сделайте запрос в УФРС Тульской области (быстрее в электронном виде) — выписку из ЕГРП о наличии ограничений и обременений. В случае отсутствия ограничений (обременений) на квартиру, Вы можете смело совершать сделку купли-продажи квартиры.

С уважением, Татьяна Анатольевна
09.07.16
Лучший ответ по мнению автора

Другие ответы

Buh

Если в рамках искового или исполнительного производства наложен арест или запрет на регистрационные действия с недвижимостью, то до тех пор, пока не будет снят арест либо запрет на рег.действия, переход права собственности будет затруднен. Имеет смысл прописать в договоре, что окончательный расчет производится после перехода к Вам права собственности. В этом случае сделка пройдет без проблем.

P.S. Если Вы получили ответ на свой вопрос, не забудьте выбрать лучший ответ по мнению автора. Если нет, то обратитесь ко мне в чат, я Вам помогу.
09.07.16
Здравствуйте автор!

Случаи обнаружения исполнительных производств у Продавцов недвижимого имущества, сами по себе, не редки. Зачастую, именно с целью закрытия долга должники реализуют свою недвижимость, либо в том числе.
 
Далее отвечаю на Ваши вопросы:
 
1. «Прошу подсказать, насколько этот долг одного из продавцов может повлиять на безопасность сделки купли-продажи квартиры? Чем именно?»

В таких случаях риски безопасности сделки увеличиваются и тут все зависит от того, сокрыл данное обстоятельство от Вас сам Продавец или нет.
Если да, то умышленно ли он это сделал? Потому что, если умышленно, то это увеличивает вероятность обнаружения еще одного исполнительного производства (или не одного, ведь сумма 130 000 рублей не маленькая, не знать о своих долгах такого размера человек как правило не может). Таким образом, если сумма долга по исполнительным производствам, в конечном итоге, превысит стоимость реализуемой Продавцом квартиры, то все это может привести к судебным разбирательствам (так как Вы пишите, что задаток уже внесен), которые Вам ни к чему.
Все это возможно выяснить при личной беседе с Продавцом.  Как правило, если продавец заинтересован в сделке, то приложит все усилия для её благополучного исхода.
 
2. «Могу ли я как-то заранее подстраховаться, чтобы быть уверенной, что договор купли-продажи не признают недействительным?»
 
Вам просто необходимо позаботиться о том, чтобы Продавец погасил эту сумму, закрыть ИП и снять обременения на отчуждение квартиры, если оно уже наложено в Росреесте. Узнать это можно, заказав выписку из ЕГРП. Она четко показывает наличие/отсутствие обременений на квартиру.  Сумму необходимо закрыть, даже если обременения в Росреестре не успели наложить, так как сумма не маленькая, и не сегодня/завтра это произойдёт. Таким образом «риски», о которых Вы пишите  существенно снизятся.
 
Так же, в Вашем случае, я бы рекомендовала не пренебрегать профессиональным оформлением самой сделки на всех её этапах: подключить специалиста, заключить, как положено, предварительный договор, в котором досконально все прописать (в том числе факт наличия исполнительного производства и о передаче денежных средств Продавцу ПОСЛЕ снятия обременения на регистрационные действия), в том числе заложить санкции в отношении Продавца, так как сделка оформляется в условиях повышенного риска. Разумеется, не рекомендую искажать информацию ПРЕДМЕТА ДОГОВОРА: скрывать/занижать сумму покупки квартиры.
 
В заключение хочу сказать, что если данная Квартира Вам сильно нужна, то все действия по закрытию ИП, снятию обременения на регистрационные действия с квартирой (если таковые имеют место) и прочие непредвиденные обстоятельства, необходимо сделать СОВМЕСТНО с Продавцом и приложить все усилия для решения данных задач, ибо в данном случае они уже общие. 
 
Контроль сопровождения сделки на всех этапах и будет хорошей подстраховкой для Вас.
 
 
Успешного Вам оформления!
Будут вопросы — обращайтесь, помогу.
 
P.S. Не забывайте оценить ответы экспертов и выбрать лучший
 
09.07.16
Здравствуйте! Процедура банкротства в случае задолженности менее 500 000 рублей может быть инициирована только самим гражданином (п. 2 ст. 213.4 Закона «О несостоятельности (банкротстве)», кредиторы не могут инициировать процедуру банкротства, если сумма задолженности менее 500 000 рублей. В этом вопросе у Вас не могут быть опасения! И по этой причине  признать недействительной сделку не могут. Однако судебный пристав-исполнитель имеет право в рамках возбужденного исполнительного производства наложить арест как обеспечительные меры на долю, принадлежащую мужчине. В этом случае на имущество не будет обращено взыскание (если доля не в залоге у кредитора), однако будет запрет на регистрационные действия, и на регистрацию третьих лиц. Вам это может грозить тем, что в Росреестре не смогут зарегистрировать переход права, и Вы не сможете быть собственником на всю квартиру. Как Вы можете обезопасить себя, так это включить в договор купли-продажи условие о том, что в случае отказа в регистрации перехода права по вине одного из участников общей долевой собственности Вы вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежной суммы, которую Вы уже выплатили к моменту регистрации права (как вариант, можно предусмотреть выплату неустойки). Также в этом случае можно предусмотреть в договоре купли-продажи, что оставшуюся часть денежных средств Вы оплачиваете в течение 2 дней после получения свидетельства о праве собственности (либо регистрации перехода права).
09.07.16
Рекомендуем личную консультацию

Агибалов Иван Иванович

Сейчас на сайте
Юридическая помощь в сфере гражданского, семейного, жилищного, трудового и административного права, защита прав потребителя, обжалование действий госорганов, социальной защиты (льготы), опыт (юридический стаж) работы 14 лет
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Недвижимость