Дарственная VS продажа - вопрос №2919569

Нельзя произвольно отозвать договор дарения, хотя при наличии оснований могут найтись желающие признать его недействительным (ст.166-181 ГК РФ). Отмена дарения возможна по основаниям, предусмотренным статьей 578 ГК РФ:
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Налог = 13% суммы полученного дохода, если одаряемый не является близким родственником дарителя либо его супругом (п.18.1 ст.217 НК РФ): «Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)».

Так что самым важным вопросом в данном случае является наличие родственной связи, если речь идет о налогообложении.

По поводу ДКП: если продается доля постороннему лицу, то важно соблюдение преимущестенного права покуки. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ «продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу».

Т.е. нужно отправить другим участникам общей долевой собственности ценное письмо с уведомлением и описью вложения, выждать 30 дней с даты получения и только потом продавать на тех же условиях, что предлагали им.

Договор по продаже или дарению доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению, т.к. отчуждается доля в недвижимом имуществе.

Прописка вообще никакого отношения к вопросу отчуждения имущества не имеет. Так что не заморачивайтесь с ней. И прописывать их права в договоре не нужно. Разве что они имеют право пожизненного пользовования как отказники от приватизации. Если нет, то забудьте вообще о них.

В качестве ориентира по сумме используйте либо рыночную оценку, которую закрепите в договоре, либо кадастровую стоимость. И уж точно не нужно продавать дешевле 70% кадастровой стоимости, тк. налог платится с разницы между продажной ценой, которая не может быть меньше 70% кадастровой стоимости при продаже объекта, право собственности на который первично было приобретено после 1 января 2016 года (первично: значит, если была до этого доля в этой же недвижимости, то срок считается с приобретения первой доли), и налоговым вычетом, который равен либо 1 млн.руб. при продаже по отдельному договору конкретной доли либо фактическим затратам на приобретение, если есть чем их подтвердить. Если же будете продавать по одному договору все доли, то вычет в 1 млн.руб. делится на количество долей, что менее выгодно.

Так что для выбора скорее важно, являетесь ли Вы близкими родственниками по семейному законодательству или нет. Если да, то можно дарение, т.к. это проще и не требуется соблюдение статьи 250 ГК РФ. Если нет, то ДКП, а если долю продаете участнику долевой собственности, то и соблюдать ст.250 ГК РФ не нужно. Если постороннему лицу продаете, то нужно соблюсти порядок, предусмотренный ст.250 ГК РФ.

P.S. Не забудьте, пожалуйста, выбрать лучший ответ на Ваш вопрос: если потребуются разъяснения, Вы можете получить их, обратившись в чат.

Здравствуйте!
В данной ситуации наиболее надежным вариантом будет договор дарения. Здесь не требуется согласие других собственников недвижимости. К тому же, если дарение производится родственникам, есть возможность избежать уплаты подоходного налога. Но следует иметь в виду, что дарение должно быть безвозмездным, в противном случае договор признается недействительным. Так как дарится часть дома, то одаряемый должен дать свое согласие на принятие подарка.

«Отозвать» дарение.
ГК рФ Статья 578. Отмена дарения 1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Налог в размере от стоимости подаренного. 
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
Остальным придется платить 13%

ПОэтому лучше куплю-продажу. Тот, кто продает отнимет миллион от дохода или отнимет свои затраты на покупку части дома, с разницы обязан уплатить налог.
Можно продавать и дарить с прописанными, их в договоре просто указать надо.

Сумму можно поставить самое малое 0.7 от кадастровой, если меньше, то все равно для налога будет считаться 0.7 от кадастровой стоимости доли дома.
Сделка подлежит нотариальному удостоверению, так как продается часть дома.
К части земел участка все то же самое применяется, если он продается вместе с домом.
Если продавец собственник и доли земли, то  обязан продать и часть доли земли вместе с долей дома.

Вы можете использовать любой из перечисленных Вами способов: передать право собственности по договору дарения (безвозмездно), либо по договору купли-продажи за определенную стоимость.
Сказать, что тот или иной вариант будет с меньшей волокитой нельзя. По срокам они будут практически одинаковы: составление договора дарения или договора купли-продажи, регистрация сделки, сбор необходимых справок для покупателя, хотя в Вашем случае покупатель проживает в данной части дома.
Так как для покупателя будут важны справки об отсутствии задолженности по коммунальным слугам, в том числе и справка о том, что в данной недвижимости никто не зарегистрирован.
Не совсем согласна с предыдущим ответом, что зарегистрированные лица не важны, так как, если они зарегистрированы выписать их, снять с регистрационного учета бывает не так просто, особенно, если зарегистрированы несовершеннолетние. Несмотря на то, что статья 292 ГК РФ «Права членов семьи собственников жилого помещения» устанавливает следующее:

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Снимать с регистрационного учета придется новому собственнику в судебном порядке. А покупателю, если недвижимость, конечно, не является «лакомым» куском, вряд ли захочется приобрести недвижимость, а потом ходить по судам. Тем более гражданину, не владеющими познаниями в области юриспруденции придется потратиться на услуги юриста.
Тем более, есть категория лиц, которые имеют право пожизненного проживания:
— члены семьи собственника, которые в свое время отказались от приватизации недвижимости;
— лица, которые получили право пользования квартирой по завещательному отказу;
- прежние собственники недвижимости, которые продали ее по договору пожизненного содержания с иждивением.
В Вашей ситуации все облегчается тем, что тот, кто зарегистрирован в части дома, тот и собирается его приобретать. Поэтому в этом смысле никаких обременений у Вас не будет. 

Просто так, по желанию отказаться от договора дарения нельзя.
Обстоятельства для отмены договора дарения предусмотрены в ст. 578 ГК РФ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ba6eb31d50ad0b311309bdef40c04c752b39bf91/
Что касается налогообложения:
1) По договору дарения налог не платят следующие категории родственников, если они выступают одаряемыми: дяди или тети, племянники или племянницы, зять или сноха, двоюродные родственники, братья, сестры, внуки, бабушки, дедушки, внуки и др.
Есть еще категория одаряемых лиц, которые также не платят налог после дарения — консульские работники и члены их семей.
2) Продавец недвижимости не будет платить налог с купли-продажи в том случае, если:
— недвижимость была в собственности больше 3, а с 2016 года — 5 лет
— недвижимость продана дешевле, чем приобретена, но дороже 70% от кадастровой стоимости.

Таким образом, если Вы собираетесь получить деньги за свою собственность, то, конечно, оформляйте договор купли-продажи, так как, оформив договор дарения, понадеявшись на добросовестность покупателей в том плане, что Вам отдадут деньги, можно остаться ни с чем.
Хотя, может быть Вы хотите, действительно, подарить часть дома.

Выберите лучший ответ.

Являются ли родственниками участники сделки?
Совет 1: Как продать часть домаПри продаже части дома существуют несколько другие правила, чем при продаже целого дома. Отличие заключается в том, что все остальные владельцы имеют преимущественное право покупки. Только при их отказе от покупки на ваших условиях вы можете продатьчасть дома постороннему лицу.Статьи по теме:

• Как продать часть дома
• Как продать ювелирные украшения
• Как быстрее продать гараж

 Вопрос «выписка из приватизированной квартиры» — 1 ответВас заинтересуетПолучите одобрение ипотеки, не выходя из домаРассчитайте ваши условия ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. Зарегистрируйте личный кабинет на сайте Сбербанка, проконсультируйтесь в чате со специалистом и получите одобрение ипотеки без визита в банк!Рассчитать ипотекуВам понадобится

• -паспорт всех участников сделки
• -правоустанавливающие документы на часть дома и на землю
• -нотариальное разрешение от всех сособственников
• -нотариальный отказ от всех совладельцев
• -справка о выписке
• -документ от нотариуса об условиях сделки и о цене на часть дома
• -нотариальный договор купли – продажи
• -акт приема — передачи

Инструкция1Так же, как и при продаже целого дома, на вашу часть доманеобходимо иметь свидетельство о праве на собственность части дома и части земельного участка находящегося под домом и прилегающего к дому. Если у вас этого нет, то оформите.
Для оформления части дома вызовите технического сотрудника БТИ. На основании осмотра строений вам выдадут справку из технического паспорта.
Для оформления участка вызовите землеустроительную организацию. На основании проведенных работ вы получите технические документы. Эти документы зарегистрируйте в Роснедвижимости. Вам выдадут кадастровый паспорт.
Справку из БТИ и кадастровый паспорт отнесите в государственный регистрационный центр. Там вы получите документы о праве на собственность части дома и земельного участка.2Возьмите нотариальное разрешение от всех сособственников на продажу части дома. Сособственники – это те, кто владеет вместе с вами продаваемой частью домаwww.kakprosto.ru/kak-16120-kak-prodat-chast-doma

Договор дарения — это сделка между двумя сторонами: дарителем и лицом, получающим права владения безвозмездно. Договор купли-продажи — это сделка по передаче прав собственности между покупателем и продавцом, согласно которой за передачу прав покупатель передает продавцу определенную сумму денег. Соответственно, главное, чем отличается дарственная от купли продажи, это то, что дарственная — это безвозмездная процедура, а договор купли-продажи — сделка с осуществлением оплаты. Но на этом их отличия не заканчиваются, ведь каждая из сделок имеет свои плюсы и минусы. Дарственная — несколько дельных советов При оформлении дарственной плата за передачу прав на передаваемую собственность не взимается. Даритель, который взамен получает иное имущество от одариваемого, автоматически нарушает права и договор теряет юридическую силу. Выбирая, что лучше — договор дарения или купли продажи, необходимо разобраться с особенностями каждого из типов сделки.   Договора дарения и его лучшие стороны: Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки. Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать. Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы. Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав. Недостатки договора дарения: Если одариваемый продаёт недвижимость менее чем через 3 года после дарения, то последний обязан сделать уплату 13-процентного подоходного налога со стоимости самой недвижимости. Если тот, кто дарит собственность и тот, кто ее получает, не имеют родственных уз, тогда подоходный налог выплачивается в независимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя. Для оформления сделки дарения собираются такие документы: Документ, содержащий информацию о наличии прав на собственность. Заявление от того, кто будет получать дарственную, с просьбой о том, чтобы переходящее право на недвижимость было перерегистрировано. Если договор был составлен письменно, без подтверждения у нотариуса, важно предоставить оригиналы этого документа в том количестве, сколько сторон его подписывало. Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом. Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора. Выписку из технического паспорта из БТИ. После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество. При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества. При передаче права на собственность в рамках сделки дарения полученная недвижимость не станет общим владением супругов. Обратите внимание, что во время оформления дарственного договора нотариус обязательно проверяет недвижимость на наличие арестов, налогового залога или ипотеки. Договор купли-продажи — что вам нужно знать Особенности купли-продажи: Если продавец женат/замужем, ему необходимо иметь разрешение на продажу со стороны супруги/супруга. Если покупатель состоит в браке, недвижимость, купленная одним из супругов, расценивается, как имущество нажитое совместно. Покупатель имеет разовое право на налоговый вычет из НДЛФ при покупке объекта недвижимости, так как несет расходы на покупку жилья. В случае если продаваемое имущество находилось во владении менее 3 лет, при его продаже нужно выплачивать 13-процентную стоимость продаваемого объекта (налог НДФЛ). Немаловажное преимущество договора купли-продажи — это простота и скорость осуществления данного вида сделки. Если по различным причинам этот договор признается юридически недействительным, то покупателю возвращаются все траты, которые он истратил в процессе заключения договора. Это важный плюс для тех, кто решает, что лучше оформить. Какие данные должен содержать договор купли-продажи: Информация об объекте недвижимости — местонахождение, площадь помещения, кадастровый номер, этажность помещения и т.д. Информацию об участниках сделки — Ф.И.О., данные паспорта, адрес проживания, гражданство и т.д. В договоре также должна быть четкая цена, которую должен уплатить покупатель продавцу в рамках договора. В договоре дарения указываются те же данные, т.е. идентификация объекта недвижимости и сторон договора, за исключением указания цены. Если какие-то условия заключения договоров не соблюдаются, то договор не имеет юридической силы. Раздумывая, что лучше — дарственная или купля продажа квартиры, нужно учесть, что юристы считают вторую процедуру более надежной, но она имеет немало нюансов, а также обойдется продавцу с дополнительными затратами в виде налога. Обратите внимание, что все юридические нюансы желательно заранее обсудить с опытным юристом, который знает все правки в законы, внесенные в 2018 году. Решая, что выгоднее оформить, нужно понимать, что дарственная выйдет обеим сторонам дешевле, чем договор купли-продажи, но только в случае, если вы являетесь родственниками. Согласно мнению специалистов, расторгнуть договор дарения очень тяжело, даже в судовом порядке. Поэтому стоит ответственно подойти к этому решению. В случае передачи собственности между родственниками, передача прав при помощи дарственной — более выгодный способ. Во всех остальных ситуациях необходимо взвесить все за и против, включая количество документов, которые необходимо подготовить, объем налогов, и другие юридические особенности. Видео: Дарственная или договор купли-продажи — что лучше выбрать?

Источник: http://expert-nasledstva.com/chto-luchshe-darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi/