Приморский край

Доброго времени. Как проходит сделка купли продажи земельного участка(дачный участок) в юридеских процедурах. И конкретный вопрос, возможно каким-то образом совершить куплю без покупателя конкретного, - вопрос №3049114

1500 p
без вписанных данных покупателя, которые позже внесуться в документ подтверждающий сделку?
Вопрос задан анонимно
08.11.18
14 ответов

Ответы

Добрый день.
Нет, невозможно. Договор купли-продажи недвижимости это двусторонняя сделка, где должны быть указаны полные сведения об объекте, данные как продавца, так и покупателя.
Согласно ст. 550 ГК РФ, такой договор заключается в письменной форме, путем составления единого документа и должен содержать подписи сторон. При несоблюдении этих условий, договор считается недействительным. 
Переход права собственности подлежит государственной регистрации в росреестре. Данные о новом собственнике вносятся в росреестр на основании заключенного договора продажи недвижимости и приложенных документов.
08.11.18
По самой процедуре. 
Для продажи дачного участка, необходимо, чтобы он был в собственности продавца. Это подтверждается выпиской из ЕГРН, полученной в росреестре. Просто передачи садовой книжки для возникновения права недостаточно. 
Если право собственности на участок не оформлено, перед продажей необходимо это сделать.
После этого необходимо заключить договор купли-продажи земельного участка, указав в нем все необходимые данные и существенные условия. 
Направить пакет документов для регистрации перехода права собственности в росреестр.  
После регистрации получить выписку из реестра прав на нового собственника. 


08.11.18
Добрый день!!! Нужно исходить из того, что, любая сделка купли продажи оформляется договором, а не подписанный договор — это не договор.Бывает такое, что возможно у Вас еще по условиям договора возникнут вопросы и  здесь Вы  все внимательно с реквизитами прочитываете, поскольку от неправильности заполнения реквизитов, зависит прохождение данной сделки в Росреестре При выдаче документов после регистрации в Росреестре есть порядок выдачи документов соответственно для покупателя и продавца. эти  документы можно оставить у себя в оригиналах или копиях.Покупателю вполне достаточно иметь их в копиях(за исключением справок, кот. не сдавались в регистрирующий орган, и Вам после завершения сделки точно не нужны. В связи с чем, вопрос проведения сделки без вписанных данных покупателя, не может на практике реализоваться.
08.11.18
Доброго времени суток.
 Насчет обязательности письменного оформления данной сделки расписывать не буду, так как уже было указано, но от себя еще настоятельно рекомендую воспользоваться услугами, либо грамотного юриста, либо осуществлять сделку через нотариуса (одно из двух, второй вариант более безопасный, но и дороже выйдет), в случае, если Вы не знаете всех тонкостей документального оформления такого рода сделок. Да, это лишние траты, но зато позволит избежать в будущем сюрпризов в виде попыток признания сделки купли-продажи недействительной и тому подобных проблем. Если же вы уверены в своих силах, то вот перечень документов, необходимый для успешного проведения сделки купли-продажи: 
  • правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН; (доказательство того, что земля в собственности у продавца)
  • правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.; (доказательство того, каким именно образом продавец приобрел право собственности на интересующий участок)
  • межевой план;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • документация на строения (если имеются на земельном участке какие-либо строения, то понадобится в обязательном порядке);
  • расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений (доказательство того, что после сделки не появятся третьи лица и не заявят свои требования на земельный участок).
 Подготавливаете три экземпляра договора купли-продажи, где подробно указывается вся имеющаяся информация о земельном участке (предмет договора), стоимость, способ и момент оплаты, паспортные данные продавца и покупателя, идентификация сторон по сделке, остальные распространенные условия договора не буду указывать, так как они имеются в любом шаблоне договора купли-продажи. Что же касается подписания сторонами, то подписи должны присутствовать в договоре на момент подачи документов на сделку в Росреестр (если выбираете самостоятельный способ проведения сделки), если же сделка будет осуществляться через нотариуса, то естественно, основным требованием нотариуса будет подписание договора купли-продажи сторонами в ее присутствии, от этих двух вариантов можете смело отталкиваться.
 Если мой ответ полезен для Вас, выберите, пожалуйста, лучший ответ на Ваш вопрос, всех благ!
08.11.18
Добрый день! Сделка купли-продажи земельного участка происходит следующим образом: составляется договор купли-продажи с продавцом (собственником участка) и покупателем ( будущий собственник) в трех экземплярах. Обращаетесь в МФЦ: продавец и покупатель, что касается Вашего вопроса относительно конкретного покупателя, то в договоре купли-продажи должно быть прописано:  покупатель то лицо, которое будет собственником участка, а сделку может совершить и подписать договор любое лицо на которое оформлена нотариальная доверенность на совершение сделки. В мфц предоставляется 3 экз договора купли-продажи, правоустанавливающие документы на земельный участок  собственника, паспорта всех участников сделки, СНИЛСЫ,  нотариальная доверенность на представителя, если имеется представитель. В МФЦ договора подписываются, снимаются копии с предоставленных документов и этот пакет доков отправляется в Росреестр на регистрацию перехода права собственности на земельный участок, в течении 5 рабочих дней, далее получаете Выписку из ЕГРН ( на сегодняшней день эта Выписка является документом, подтверждающим право собственности )
P.S. Не забудьте, пожалуйста, выбрать лучший ответ на Ваш вопрос
08.11.18
Сейчас на сайте

Buh

Эксперт месяца
Согласно пункту 1 статье 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). При этом право собственности на предмет основного договора купли-продажи должно быть зарегистрировано в силу ст.8.1 ГК РФ. Исключение составляет наследование. Согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Т.е. наследник может распоряжаться имуществом и без гос.регистрации права в Росреестре.

Иными словами, в двусторонней сделке купли-продажи земельного участка фигурирует продавец как обязательная сторона данной сделки, а не только покупатель. И договор без обязательной стороны сделки будет просто ничтожным, т.к. нет обязанной стороны по данному договору.

Рискну предположить, что речь о покупке наследуемого имущества, когда не совсем понятно, кто его собственник, а Вы такое имущество хотите приобрести. Выход из такой ситуации в заключении предварительного договора (ст.429 ГК РФ) с потенциальными наследниками. В этом случае Вы сможете понудить продавца через суд заключить основной договор с покупателем.
Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно статье 157 ГК РФ в договор можно включить отлагательное условие (сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит), согласно которому обязанность заключить основной договор возникнет в случае принятия наследства, а покупатель обязуется принять такое наследство. Также в договоре будет отменительное условие (сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит), согласно которому обязательства по договору прекращаются, если продавец не входит в число наследников предмета купли-продажи. При этом в силу п.3 ст.157 ГК РФ если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
Вывод: заключайте предварительный договор (ст.429 ГК РФ) с отлагательным и отменительным условиями (ст.157 ГК РФ), обязывающий продавца заключить основной договор купли-продажи земельного участка (ст.549 ГК РФ, ст.37 Земельного кодекса РФ). Если же в установленный в предварительном договоре срок основной договор не будет заключен, то Вы будете вправе понудить продавца заключить его через подачу искового заявления в суд. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

P.S. Не забудьте, пожалуйста, выбрать лучший ответ на Ваш вопрос: если потребуются разъяснения, Вы можете получить их, обратившись в чат.
08.11.18
Без покупателя нельзя, так как для продажи нужны две стороны.
Нужен прежний договор, выписка из ЕГРН на зем участок о собственнике, проверяются данные, в том числе и паспорт собственника, обременения.
Заключается договор, сдается в МФЦ, платится госпошлина 2000 рублей.
08.11.18
Останутся вопросы пишите.
08.11.18
Основным документом при купли-продажи земельного(дачного) участка является договор заключенный в письменной форме. Без подписей и данных о сторонах сделки, договор является не действительным (ст. 550 ГК РФ).
Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в простой письменной форме.
Договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения. Обязательными условиями договора являются, в частности, наименования сторон договора, предмет договора и его цена, сведения об обременениях земельного участка.

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка следующие.

1. Наименования сторон договора
Для физического лица — Ф.И.О., адрес места жительства (регистрации), паспортные данные.
Для юридического лица — наименование, юридический и почтовый адреса, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности), банковские реквизиты.

2. Предмет договора
Помимо указания о продаже земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ).
При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
Описывая предмет договора, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

3. Цена
При заключении договора следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.
Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

4. Права и обязанности сторон договора
Необходимо указать, что продавец обязуется передать, а покупатель — принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ).

5. Сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка
В договоре купли-продажи указываются все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщается об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).

6. Порядок передачи земельного участка
Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.
Передача земельного участка продавцом и его прием покупателем — их обязанность (ст. 556 ГК РФ).
Договор составляется в 3 экземплярах и регистрируется в Росреестре.

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (может заполняться непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);
2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
6) акт приема-передачи.
Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).
PS остались вопросы пишите в чат, выберите лучший ответ!
08.11.18
Здравствуйте! Для правильного оформления сделки купли-продажи земельного участка, необходимо, для начала убедиться, что продавец земельного участка является его законным владельцем, для этого продавец должен предоставить Вам правоустанавливающие документы, которые устанавливают факт приобретения им земельного участка в собственность (т.е. ранее заключенный договор купли-продажи, дарения, завещания и т.д), а также свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Далее идет этап оформления договора купли-продажи земельного участка, в договоре прописывается цена, адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категория земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Договор составляется в письменной форме, в трех экземплярах.
После подписания договора и согласования всех пунктов между продавцом и покупателем, идет этап предоставления документов в региональное отделение Росреестра (паспорта сторон, договор в трех экземплярах, согласие супруги(а) на отчуждение участка(если он продается в браке), документы подтверждающие право собственности на земельный участок продавца, акт приема-передачи, заявление на регистрацию права собственности земельного участка( напишете в отделении Росреестра). Желательно сразу оплатить госпошлину. 
Последним этапом будет получение Вами выписки из Госреестра. 
Вписывать данные обеих сторон — это обязательно. Совершить куплю-продажу без присутствия покупателя можно, но должен быть его законный представитель. Имелась практика купли-продажи, где представители выступали по нотариально заверенной доверенности. Надеюсь, я ответила на Ваши вопросы.
08.11.18
Добрый день!
Вообще конечно по закону так сделать однозначно не получится. Более того, подобный договор подлежит обязательной кадастровой регистрации.
Но при этом нужно понимать какие цели вы преследуете, А ВЫ ИХ В ВОПРОСЕ НЕ ОБОЗНАЧИЛИ… а они судя по всему конечно есть.
А это самое главное для того, чтобы можно было бы вам посоветовать в обход законодательства.
Если не хотите разглашать данную информацию, -можете написать ее конкретно любому понравившемуся вам специалисту в личный чат и он вам поможет.
09.11.18
Здравствуйте, 
Для заключения сделки купли-продажи дачного участка необходимо предоставить в Управление Росреестра по области (через любое МФЦ):
  • выписку из ЕГРН из Росреестра о  зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок, свидетельство о регистрации права из Росреестра (если право собственности  на участок регистрировалось в Росреестре);
  • правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН (постановление главы администрации о выделении в собственность земельного участка, свидетельство о праве собственности на участок; свидетельство о праве на наследство (если участок перешел покупателю по наследству); 
  • паспорта продавца и покупателя;
  • квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права в размере 2000 рублей;   
  • договор купли-продажи земельного участка, заключенный в простой письменной форме (не менее 2-х экземпляров);
  • нотариальное согласие супруга на отчуждение земельного участка; 
В том случае, если ранее право собственности не регистрировалось в Росреестре, то зарегистрировать необходимо право собственности и переход права на земельный участок.
В случае, если земельный участок не поставлен на кадастровый учёт (не имеет кадастрового номера), Вам необходимо одновременно подать заявление о постановке земельного участка на кадастровый учёт.
В том случае, если Вы сделали межевание земельного участка, в МФЦ на государственную регистрацию права собственности и перехода права дополнительно необходимо предоставить межевой план в форме электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, на диске.
Необходимо подготовить 2 скоросшивателя и 2 файла для хранения в нем заявления с приложениями о переходе права (заявление подписывает продавец) и заявления с приложениями о регистрации права собственности (заявление подписывает покупатель).
После получения номерка и сдачи документов продавцу и покупателю выдадут расписки с датой окончания регистрации и номером, с которыми в указанный день нужно прийти за подлинниками документов и выпиской из ЕГРН.
Присутствие на регистрации сделки продавца и покупателя обязательно, либо должны явиться в МФЦ уполномоченные по нотариальной доверенности представители (с правом подачи и подписания документов в Росреестр на регистрацию права и заключение сделки купли продажи).

С уважением, Татьяна Анатольевна
09.11.18
В двусторонней сделке купли-продажи земельного участка фигурирует продавец как обязательная сторона данной сделки, а не только покупатель. И договор без обязательной стороны сделки будет просто ничтожным, т.к. нет обязанной стороны по данному договору.
Будут вопросы пишите, дам подробную письменную консультацию или по телефону, скайпу
28.01.19
Здравствуйте, процедура купли -продажи проходит в многофунцциональном центре (МФЦ).У продавца должны быть документы на зем участок. Договор составляется письменно, если продавец не может прийти на сделку он может дать генеральную доверенность (нотариально заверенную), для проведения купли-продажи.
08.02.19

Buh

Сейчас на сайте
Эксперт месяца
Читать ответы

Агибалов Иван Иванович

Читать ответы

Дмитрий Сергеевич

Читать ответы
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Недвижимость
2 ответа
28.02.10
Вопрос задан анонимно
Пользуйтесь нашим приложением Доступно на Google Play Загрузите в App Store