О соответствии формулировок по назначению земель в разрешительной документации закону РФ. - вопрос №400914

Индивидуальное жилищное строительство — один из видов разрешенного использования земель категории «земли населенных пунктов». В силу п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более 3-х, предназначенный для проживания одной семьи.Данный вид разрешенного использования предполагает возведение на земельном участке жилых зданий, хозяйственных и иных надворных построек.

В данном случае на указанных землях построены многоквартирные дома. Это и есть противоречие. В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти объекты являются самовольными постройками.

НО

В отличии от ДНП, где собственник земли может строить всё что угодно (правда прописки не будет, если он только через суд не докажет, что это его единственное жильё), при строительстве на землях ИЖС необходимо соблюдать ряд формальностей. Если их не соблюдать, то дом не удастся сдать (под дачную амнистию многоквартирные дома не попадают), и единственный способ – устроить коммуналку и продавать квартиры в таком доме как часть (долю) в общем доме. Выделить в таком случае каждую отдельную квартиру как самостоятельный объект недвижимости скорее всего не получится.

Какие формальности надо соблюсти застройщику в этом случае?

В части соблюдения градостроительного регламента - в последнее время в ряде городах приняты ряд законодательных актов и ряд других законов. Также активно происходит разработка градостроительной документации (зонирование МО и генпланирование поселений). Как результат -  теперь земельный участок, на котором будет построен многоквартирный жилой дом скорее всего будет относиться к категории земель поселений со статусом ТЖ1 или ТЖ2 (подробнее вам необходимо ознакомиться с картами зонирования). В этом случае многоквартирные дома жёстко ограничены высотностью (обычно не выше 10- 15 метров) и размещение многоквартирных домов обычно является условно-разрешённым видом использования земельного участка — это требует дополнительных согласований. В некоторых городах для этого надо обращаться в специальную комииссию, в других достаточно договориться с главой района или муниципального образования. В противном случае легализовать постройку не удастся.

В части проекта – согласовать с районным архитектором проект, учесть при этом высотный регламент, инсоляцию, имеющиеся санитарно-защитные зоны и инженерные сети (это всё выявляется по ходу разработки проекта и лучше выявлять подобные обременения ещё до покупки участка).

В части инженерных сетей – в любом случае будут нужны лимиты по э/э (ориентировочно 30 – 60 кВт в зависимости от потребностей при цене выкупа лимитов 25 – 35 тыс. руб/кВт ), газ (если нет централизованного отопления и горячего водоснабжения), вода (если нет скважины), должны быть решены вопросы сточных вод (локальная или центральная канализация).

В части сдачи дома - после завершения строительства такой дом надо сдать государственной приёмочной комиссии. Хотя  дом и частный, но для подключения к сетям  будут требовать акт приёмки (фактически это подтверждение выполнения всех технических требований, что важно для инженерных сетей).

В части продаж на этапе строительства – желательно по 214 ФЗ. Порядок  действий прописан в законе. В некоторых случаях вам больше подойдёт вариант создания ЖСК, который позволяет уйти от многих ограничений  214 ФЗ.

Соблюдение перечисленных формальностей позволит будущим владельцам квартир в многоквартирном  доме на участке ИЖС пользоваться всеми благами и правами при проживании в квартире, продавать свою собственность как полноценный объект недвижимости и не испытывать проблем при подключении к инженерным сетям населённого пункта.

Эксплуатация такого дома кстати – полностью на ТСЖ. 

Но я бы, честно говоря все равно с этими квартирами не связывался.

противоречие есть поэтому лучше обратится в администрацию о смене разрешенного использования з\у.

там публичные слушания  проводятся по этому поводу  и постановление делается, короче без проблем можно купить, думаю если купили разрешение на строительство то и тут проблем не будет, поятно, что конечно не хотелось бы застройщику попадать на деньги, но всё же можно объяснить жильцам что тоже надо собратся потому как это строение незаконное

в принципе сейчас покупает квартиры офисный планктон в кредит  так что икто не завалит за такое поведение

с учетом того  что пишетт вас в постановлении 10 года а также СОЮ тоже приняли эту практику, самвольный постройкой может быть признано всё что угодно и когда угодно

в  данном случае  есть все основания для обращения с иском о сносе