Гражданское право. Аренда. - вопрос №972338

Здравствуйте!

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Здравствуйте Ирина! Поскольку письменный договор аренды помещения не заключался, то в принципе арендодатель прав! Но это в принципе! В реальности вы можете вот что зделать! Во первых вы можете доказать что оборудование ваше и вы можете  забрать его (впрочим как и товар! ).Далее: устный договор (так как нет письменного договора)  не позволяет наложить налоги на аренду торговой площади, а значит, доходы от аренды арендодатель может скрыл от отчетности.Поэтому если вы напишите заявление в налоговую, то арендодателем сильно заинтересуются налоговики

Арендодатель имеет право без извещения отказать Вам в аренде, так как юридически Вы не имеете никаких прав на данную торговую площадь, поскольку согласно ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Поэтому устная договоренность и фактические арендные отношения не могут в данном случае являться основанием для признания договора заключенным, и, следовательно, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

       Вы должны были получить сообщение о прекращении договора. Выселение можно оттянуть на 3 месяца. Потом всё-равно придётся искать другое помещение. Арендодатель — хозяин помещения.

Friedrich! «устный договор (так как нет письменного договора) не позволяет наложить налоги на аренду торговой площади, а значит, доходы от аренды арендодатель может скрыл от отчетности». Даже если это действительно так, то доказать данный факт будет практически невозможно: документов о внесении арендной платы нет. И по сути дела — это вообще не имеет отношения к сути заданного вопроса...

Ирина, коллеги ошибаются.

Как указано в статье 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

У Вас был заключен договор, но впоследствии он хотя и не возобновлялся, но Вы продолжали пользоваться арендуемыми площадями и арендодатель против этого не возражал, а, следовательно, Ваш договор возобновился на неопределенный срок.

Таким образом, действия арендодателя незаконны и Вы вправе предъявить к нему вышеуказанные требования.

В  случае, если считать, что ваш договор пролонгировался после 2011г. еще в течение двух лет- это  уже долгосрочная аренда, которая подлежит регистрации для признания договора действительным. т.к. стороны согласны на продолжение договорных отношений по-поводу арендных площадей. Поскольку договор 2011г. продлился вашими совместными действиями- он не возражал против пользования  помещениями, вы- вносили плату, обратитесь  к договору и посмотрите, каким образом зафиксировано условие о расторжении договора.

«еще в течение двух лет- это  уже долгосрочная аренда, которая подлежит регистрации для признания договора действительным»

Не согласен.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации, о чем свидетельствует судебная практика и разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ.

Ирина, Ваш договор действителен.

Здравствуйте, Ирина.

1. Имеет ли силу ваш договор аренды???

Есть ли в вашем договоре условия Пролонгации договора аренды?? Часто используемый прием при заключении договора аренды недвижимого имущества на срок до 1 года. Нередко в договоре аренды стороны включают положение о пролонгации договора по истечении срока его действия. В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновлённым на неопределенный срок на тех же условиях.

По смыслу указанной нормы для возобновления договора аренды необходимо наличие двух условий.

Во-первых, арендатор должен продолжать пользоваться имуществом.

Во-вторых, арендодатель против этого не возражает.

Однако, если в договоре аренды закреплен прямой запрет на продление договора на неопределенный срок, то несмотря на продолжение пользования арендатором имуществом, договор не будет считаться продленным на неопределенный срок.

В то же время, если арендатор будет продолжать получать арендную плату, совершает другие действия, которые свидетельствуют о его нежелании прекращать договорные отношения, ВАШ ДОГОВОР СЧИТАЕТСЯ ВОЗОБНОВЛЕННЫМ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

В этом случае договор аренды недвижимого имущества прекращает действие по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления от арендатора о прекращении договора аренды.

1. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

1. Что вам делать???

Начните с претензии.

ФИО АРЕНДОДАТЕЛЬЯ,

проживающему по адресу________

Уважаемый ________________________________!

Мною, ______________________, ______ 201____г. заключен с вами договор аренды нежилого помещения по адресу г._________________________ площадью _________ кв.м. На срок до _______________г. (копию прилагаю).

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновлённым на неопределенный срок на тех же условиях.

От Вас мне поступило ультимативное предложение освободить арендуемое мною помещение с ___________ года без объяснения причин. Прошу Вашего письменного разъяснения данной ситуации и обращаю Ваше внимание на то, что согласно ст. 619 ГК РФ договора  одностороннее расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно только в трех случаях, а именно:

1когда арендатор  умышленно или по неосторожености ухудшает состояние  арендованного помещения;

2 при возникновении задолженности по арендной плате  в течение 2-х месяцев;

3 при использовании арендатором помещения не по указанному в договоре назначению.

Ни одно из указанных основание не имеет места, таким образом, я  считаю безосновательным требование освободить арендуемое мною помещение магазина.

Предлагаю Вам урегулировать данную ситуацию во внесудебном порядке.

Прошу направить мне ответ по моему адресу _____________ в срок до ____________г. В противном случае я буду вынуждена обратиться в суд с требованиями о взыскании с вас причиненных мне .

Примерно вот так. ПИСЬМЕННО!!!!!

Вам за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ: «В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца») арендодатель обязан письменно известить Вас о прекращении договора аренды.

Так гласит ГК РФ.

Вы сейчас пишите в суд иск о признании расторжения договора аренды недействительным (п. 2 ст. 621 ГК РФ: «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)») и о возмещении Вам ущерба в полном объёме (ст. 15 ГК РФ: «Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы»).

Ст. 621 ГК РФ, на которую ссылается Берестов Сергей Николаевич, на мой взгляд, в данном случае неприменима, поскольку согласно ст. 625 ГК к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения об аренде, к которым и относится правило, предусмотренное ст. 621 ГК, применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах. А ст. 651 ГК как раз и предусматривает иное касательно формы и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Хотя, вопрос, конечно, спорный.

«Ст. 621 ГК РФ, на которую ссылается Берестов Сергей Николаевич, в данном случае неприменима, поскольку согласно ст. 625 ГК к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения об аренде, к которым и относится правило, предусмотренное ст. 621 ГК, применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах. А ст. 651 ГК как раз и предусматривает иное касательно формы и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.»

Договор в письменной форме имеется. Во всяком случае, в 2011 году договор был заключен на срок менее года. Регистрации он не подлежит. Правило, предусмотренное статьей 621 ГК РФ, о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не противоречит правилу об обязательности гос. регистрации договора аренды.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный не неопределенный срок, не подлежит гос. регистрации.

Согласен — сдаюсь: Сергей Николаевич, Ваша позиция подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.N 59 ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ». В нем, в частности, сказано: «Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
 Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.»

На основании ст. 610 ГК РФ Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Абсолютно согласна с Сергеем Николаевичем!

Советую Вам обратиться в суд. 

Уважаемая Ирина! Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Т.е. Ваш договор аренды, заключенный в 2011 году был продлен на неопределенный срок, поскольку ни Вы, ни Ваш контрагент не возражали против его продления. 

Вместе с тем, стороны не вправе расторгать договор аренды без предварительного письменного уведомления о намерении расторгнуть договор аренды и письменного уведомления о расторжении, которое необходимо направить не менее, чем за 3 месяца. В противном случае расторжение договора аренды незаконно и действия арендодателя могут быть оспорены в суде. Через суд вы вправе как взыскать убытки, причиненные Вам действиями арендодателя, так и признать за собой право аренды.

Действия не правомерны.Обязательно должны вас уведомать в письменной форме.

P.s не забудьте выбрать лучший ответ.