Квартира и налоги - вопрос №1013909

Термин «аннулировать» не совсем удачный. В гражданском законодательстве используется понятие «расторгнуть» договор. Данный вопрос регламентируется статьями 450-453 ГК РФ. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Статьей 32 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что «потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору».

Если нет существенных нарушений договора, а также договором не предусмотрен односторонний отказ от его исполнения, то придется в качестве альтернативы можно воспользоваться статьей 451 ГК РФ, согласно которой «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». Если такие обстоятельства имеют место, то попробуйте расторгнуть договор на этом основании.

Теперь касательно налогообложения. При продаже квартиры за 2,6 млн.руб., которая была в собственности менее 3 лет, предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн.руб. (если нет документов, подтверждающих фактические затраты на приобретение), который делится в данном случае на двоих дольщиков, т.е. по 500 т.р. каждому, а сумма налога в целом составит (2,6-1)*13%. Если фактически произведенные доходы есть возможность подтвердить, то вместо вычета в 1 млн.руб. Вы вправе претендовать на вычет в размере фактических затрат. Например, они составили 1,5 млн.руб., в этом случае налог составит (2,6-1,5)*13%. При этом необходимо учитывать, что «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

Если не выбран вычет до 2 млн.руб., положенный при покупке недвижимости (не путать с описанным выше вычетом, положенным при продаже, это совершенно независимые друг от друга вычеты), то если сделка по покупке новой квартиры и продаже старой «пройдет» в одном налоговом периоде (календарном году), то как работающему, так и неработающему дольщику, удастся зачесть сумму налога к уплате с суммой налога ((2,6-1)*13%) к возмещению (2,8 млн.руб./2*13%). В противном случае (если сделки «пройдут» в разных налоговых периодах, т.е. свидетельство о регистрации права на новую недвижимость будет получено в году, отличном от года покупки) неработающему получить вычет не получится при отсутствии налогооблагаемых доходов с года покупки недвижимости.

P.S. Не забудьте оценить ответ и выбрать лучший. Заранее спасибо.