Здравствуйте! Скажите пожалуйста у нас мини-гостиница (нежилое помещение), мы купили соседнею квартиру(жилое помещение) будет сдаваться в найм... - вопрос №1059669

Здравствуйте, Елена!

         Переводить квартиру из жилого помещения в нежилое для использования в качестве гостиницы в соответствии с действующим законодательством не требуется. Под гостиницу Вы имеете право использовать как жилые так и нежилые помещения.

         Согласно пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

        Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).  

         На основании пункта 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

         Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (пункт 2 указанной статьи). 
         В соответствии с Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.1997 № 490, под гостиницей понимается имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг.

         Вход из гостиницы в жилое помещение является перепланировкой жилого помещения, проект перепланировки необходимо согласовать в департаменте архитектуры города (района), затем собрать пакет документов и подать через многофункциональный центр заявление  о согласовании перепланировки.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации  переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

          В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Направляю Вам ссылку на сайт многофункционального центра, на котором Вы сможете подробно узнать о необходимых документах с пошаговой инструкцией:
mfc-chita.ru/uslugi/zem-im-otn/Soglasovanie-pereustrojstva-i-pereplanirovki-zhilyh-pomeshhenij

С уважением, Татьяна Анатольевна

Елена, добрый день!
Как следует из Вашего вопроса, речь идёт о некой перепланировке, в результате которой вход в квартиру будет осуществляться не отдельно, а через гостиницу.
Поскольку речь идёт о перепланировке, то и следует руководствоваться правилами главы 4 Жилищного кодекса РФ.
Для согласования перепланировки в орган местного самоуправления представляются: 1) заявление по установленной форме; 2) правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Последние два пункта к Вам, как Вы понимаете, не применяются.
Если проход к квартире через гостиницу не предполагает проведения каких-либо работ, связанных с изменением конфигурации помещений, то никакого согласования в принципе не требуется. На мой взгляд, достаточно того, чтобы проход в квартиру осуществлялся через места общего пользования гостиницы (коридор, лестничная клетка и т.п.).

Здравствуйте, Елена. Для начала Вам необходимо перевести квартиру в статус нежилого помещения (важно, что бы все помещения находились на 1 этаже).

 Ст. 22 ЖК РФ  указывает на то, что не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:

• доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (к ним относятся, прежде всего, лестничные клетки) или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (имеется в виду изолированный от жилой части здания вход);
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (т.е. в нем зарегистрированы и фактически проживают физические лица);
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (т.е. если, например, помещение является предметом залога, в отношении него заключен договор аренды и т.п.)
• речь идет о квартире в многоквартирном доме, и она расположена выше первого этажа, за исключением случаев, когда помещения на первом этаже являются нежилыми (магазины, офисы и т.д.).

Документы которые необходимо будет собрать:
Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ  для перевода необходимо предоставить следующие документы:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• технический паспорт такого помещения;
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения). 

Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. N 490) «гостиница» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг;
По сути гостиницы не относятся к жилому фонду.

Где получить вышеуказанные документы:

• Заявление  — образец вы можете получить непосредственно на месте при подаче документов. В заявлении указывается адрес переводимого помещения, адрес заявителя, причины перевода и цели использования помещения после перевода, предполагаемого функционального назначения. 
• Подлинник или нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, т.е. договора, по которому заявитель приобрел помещение в собственность (договоры купли-продажи, дарения, мены и т.п.)  — по умолчанию, должен находиться у вас. Во избежание риска потери оригиналов документов, будет лучше, если вы представите копии, заверенные нотариусом.
• Технический паспорт жилого помещения  — получаем в БТИ.
• Поэтажный план  — получаем в БТИ.  
• Проект перевода в соответствии с действующими техническими, нормативными требованиями -заказываем в проектной организации, имеющей лицензию на выполнение подобного вида работ.

После того, как вы собрали все  документы, необходимо подать их в уполномоченный орган (как правило департамент жилищной политик муниципального образования в котором находится объект недвижимости).

После того, как перевели в квартиру в нежилое помещение. В любом случае Вам необходимо будет сделать вход с улицы. Затем делаете проход между нежилыми помещениями. После этого закажите технический план в БТИ на «одно помещение» (при этом вход на 1 этаже заделаете). Берете тех план на «созданное помещение» и оба тех плана на раздельные помещения и обращаетесь в отдел архитектуры администрации. Вам дальше скажут как действовать.

Здравствуйте Елена.
У Вас будет в таком случае переустройство жилого помещения. Вам нужно будет согласовать такое переустройство с органом который уполномочен эт о делать. Как правило это БТИ, отдел архитектуры города или УК. Попросите тех условия для переустройства, далее выполните их и внесите изменения в тех.паспорт.
Если откажут в выдаче тех.условий, такой отказ можно обжаловать в суде. 
Так же можно не брать никаких тех.условий, а просто сделать отдельный вход и далее узаконить его через суд, но это более опасный путь, так как есть вероятность проигрыша суда.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. 2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.  Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения  1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. 2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. 3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа. 4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование. 5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. 6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Всего доброго, успехов.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения... Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст.25 ЖК РФ). 
Трудоемким и длительным процессом является узаконенное согласование перепланировки квартиры. Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, необходимо обратиться в жилинспекцию, куда нужно предоставить определенный пакет документов.Уважаемая Елена, но вот что я Вам посоветую в Вашей ситуации… делайте для удобства данную дверь и спокойно занимайтесь своим бизнесом… вред данным действием вы не причините ни кому, а вопрос по изменению перепланировки квартиры сможет возникнуть лишь в том случае когда Вы решите продавать ее… и вот только к тому времени Вы либо официально узаконите данную перепланировку, либо вернете все в исходное состояние (заложите дверной проем)… и смысла переводить данную квартиру в нежилое помещение вообще не вижу смысла...
Тем более я понимаю, что желания объединить две данные квартиры в одну жилую площадь у Вас не имеется…  потому что процедура объединения квартир достаточно сложна и длительна по времени.

Здравствуйте! Для начала Вам необходимо перевести данное жилое помещение в нежилое. Большое значение имеет, на каком этаже оно расположено, поскольку в соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Далее, так как вы хотите сделать вход через гостиницу, Вам нужно согласовать перепланировку своих помещений, то есть изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ст. 26 Жилищного кодекса переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

По итогам рассмотрения Вашей заявки выдается разрешение или отказ. Отказ должен быть мотивирован.
Самовольная перепланировка не допускается, но на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из Вашего вопроса не совсем ясно, какая конфигурация помещений в Вашей мини-гостинице и как вы планируете осуществлять обустройство входа в новую квартиру. Исходя из Ваших планов, может быть и не надо будет никаких согласований, если к примеру Весь этаж теперь Ваш и общий вход может осуществляться через места общего пользования.

Дополню свой ответ. В принципе Вы можете заняться переводом помещения в нежилое, но это дело хлопотное. В принципе закон не запрещает временное проживание граждан. Вы можете просто сдавать квартиру по договорам найма, хоть на сутки, хоть на месяц. Просто с каждым новым жильцом нужно будет заключить отдельный договор. Можно сделать типовой шаблон и заключать по нему договор.
Либо же вообще не заключать такой договор, и работать под видом временных жильцов по ГК РФ, но это будет конечно серая схема. 

Статья 17 ЖК РФ. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.


Статья 680 ГК РФ. Временные жильцыНаниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Здравствуйте Елена! Коллеги привели вам массу способов как узаконить перепланировку! Все это правильно.Но есть один минус: все это тяготно и дорого.Возникает вопрос: а нужно ли вообще узаконивать перепланировку, если вы рассчитываете всю оставшуюся жизнь прожить в этой квартире? Всей то перепланировки один дверной проем! Заблокируете парадную в квартире которую купили, зделали дверной проем из гостиницы в квартиру и все.Даже если вы потом захотите продать квартиру, то все проведете в обратном порядке.То есть разблокируете парадное и заложите дверной проем.И все! Никакой перепланировки небыло!

Здравствуйте, Елена!
Если собственник обоих помещений один, то делайте вход там, где удобно — хоть через окно!)))
Ну, а если серьёзно, то я не вижу препятствий в том, чтобы соединить проход между мини-гостиницей (нежилым помещением) и квартирой (жилым помещением), которая будет сдаваться в найм на не постоянной основе (посуточно). Своего рода домашний бизнес — отлично придумано!
Главное, чтобы всё, что Вы будете делать в своих помещениях, не нарушало прав и законных интересов третьих лиц (соседей) и чтобы какая-нибудь беспокойная тётенька от зависти не принялась строчить жалобы по всем инстанциям (что может испортить настроение и нервы, но существенно на бизнесе не отразится).
Удачи!

           «Законным» требованиям не следуйте. Снаружи дверь (обманку) оставьте, изнутри сделайте кладку. И в нежилом помещении могут жить люди. Ответственности за это не предусмотрено. Главное — регулярно платить налоги.