Предварительный договор купли продажи - вопрос №1065224

Здравствуйте, Артём!
Предварительный договор купли-продажи предлагает Вам не столько застройщик,  сколько кредитор, который работает с этим застройщиком по соглашению о сотрудничестве. Вот поэтому никто и не желает вносить в этот договор какие-то изменения.
Могу сказать абсолютно точно, что форма предварительного договора не является типовой и обязательной при ипотечном кредитовании. Более того — нередко при оформлении ипотеки в банк предоставляется сразу основной договор, в котором отражены все условия по сделке и обязательно привлечение кредитных средств (это является основной для дальнейшего обременения объекта недвижимости ипотекой в силу закона)
Более того — дом уже введён в эксплуатацию. Не требуется никаких дополнительных дополнительных документов для банка и для сделки — только документы застройщика и сам договор купли-продажи.
Поэтому я Вам всё же рекомендую сходить в банк к юристам и обговорить этот вопрос. Они должны помоч разобраться.
Удачи!

Конечно такой договор является ущербным, поскольку он не о долевом цучастии в строительстве, а предварительный. Тем более странно, что не указан срок.

Артем, добрый день!
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если в предварительном договоре не будет указан срок, в течение которого будет заключен основной договор, то такой срок будет составлять один год и по истечение этого года обязательства по данному договору прекратятся.
Поэтому следует обязательно указать срок, в течение которого должен быть заключен основной договор купли-продажи.
Такой срок может быть прописан в договоре не обязательно путем указания на определенную дату, но и на определенный период времени (например, в течение 2 лет с момента заключения предварительного договора).

Здравствуйте. Про срок коллеги уже сказали. Кроме того, мне кажется застройщик лукавит, говоря, что изменить его невозможно. Вы можете направить данному застройщику протокол разногласий и там уже его дело принимать протокол или нет. Вообще если застройщик отказывается от изменений в договор, то это должно настораживать.
Возможно в данном договоре есть и другие неточности или нюансы, нужно смотреть сам договор. 

Артём, ни в коем случае не связывайтесь. Подводных камней, даже не видя договор, там более, чем масса!

Артем, добрый день.Про срок вам уже написал Берестов Сергей Николаевич. Я только добавлю пару штрихов:1. В действительности предварительный договор в вашем случае вас никак НЕ защищает. Дело в том, что конструкция такого договора законом выстроена так, что единственное, что вы можете потребовать от контрагента (застройщика в вашем случае) — это заключить основной договор, то есть вы НЕ сможете заставить передать вам квартиру в построенном доме. Если на минуту абстрагироваться: в случае если застройщик будет уклоняться от подписания основного договора, и даже если после суда вам выдадут исполлист, в котором будет указано, что застройщик обязан подписать документ — НИКТО не сможет заставить застройщика заключить с вами договор, даже приставы.Так что предварительный договор — не является гарантией передачи вам квартиры и подписания основного договора купли-продажи.2. С финансовой стороны денежные средства (аванс), которые вы передадите застройщику в случае неподписания основного долга, можно будет вернуть в качестве неосновательного обогащения (кондикция). Условие о задатке применительно к предварительному договору — не действуют, соответственно и вернуть в двойном размере уплаченные средства вы не сможете (ст. 380, 381 ГК РФ). Но есть риск того, что деньги будут прогоняться через другую фирму, и возникнет ситуация, что деньги вы можете и не вернуть.3. В данном случае самое логичное и здравое — оценить всю ситуацию в целом. если говорить о ДДУ, то сейчас довольно большое количество таких сделок совершаются путем векселей (причем зачастую в руки покупателя вексель не передается, а остается у застройщика). Такой схемой не гнушаются даже хорошо зарекомендовавшие себя на рынке застройщики. Поэтому лучше всего в данном случае оценивать самого застройщика: его репутацию, технические и финансовые возможности и т.д., чтобы в будущем не попасть впросак.Артем, если возникнут дополнительные вопросы, то прошу — обращайтесь в личку. Помогу, чем смогу.Спасибо.

Здравствуйте! А по какой причине заключается предварительный договор? Ведь дом уже сдан в эксплуатацию! И можно заключить основной договор сразу, пусть и обременением. И почему вы должны идти на поводу у юристов ваших контрагентов? Не советовал бы вам заключать такой договор. В последствии придется судиться с ними годами. 

Здравствуйте, Артем!
Из Вашего письма следует, что Вы хотели бы купить квартиру в новостройке через ипотеку.  Заключение предварительного договора купли-продажи в Вашем случае не требуется. Задайте вопрос застройщику, в связи с чем он отказывается сразу заключить основной договор купли-продажи. Возможно у него не в порядке документы либо квартира или земельный участок обременены правами третьих лиц и за это время застройщик попытается все исправить. Предварительный договор не подписывайте. А в случае, если решите заключать договор купли-продажи, то обязательно проверьте все основные документы: разрешение на строительство, акт ввода жилого дома в эксплуатацию, договор аренды, зарегистрированный в УФРС или выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок застройщика, технический и кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах  и обременениях на квартиру. 
В случае отказа застройщика представить затребованные Вами документы, отказывайтесь от заключения каких-либо сделок с ним.

С уважением, Татьяна Анатольевна

Артем, Вас самого не смущает то, что дом уже де юре введен в эксплуатацию, а с Вами хотят заключить предварительный договор? Ведь у предварительного договора  – говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры ( в Вашей ситуации возможность имеется), дачи или земли, стороны сделки прибегают к заключению именно такого документа. Хотя зачастую стороны сделки не уделяют ему особого внимания, что в дальнейшем может привести к плачевным результатам. 
Далее что такое ипотека... ипотека сегодня — это залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служит основанием этого кредита. Каким образом вам выдадут кредит под залог недвижимого имущества, когда де юре оно Вам еще не принадлежит?
На Вашем месте я бы поискал более надежных игроков на строительном рынке жилья с более прозрачными условиями его приобретения…

Обман. Застройщик условия не изменит, наивных людей хватает, подпишут другие, не вы. 

На Вашем месте я бы от таких условий отказался бы и искал бы другого продавца. Любой договор подлежит изменениям и дополнениям еще на стадии его подготовки, и не зависит от того согласован он с каким то ни было юристом или нет. Вы имеете полное право требовать внести в договор любые изменения или дополнения. Другой вопрос захотят ли. Тем более не указан срок регистрации и еще больше интересно что дом уже введен в эксплуатацию и вдруг предварительный договор, а почему не договор!, и скорее всего в нем указаны не именно квартира номер такая то, а просто как обычно бывает столько то квадратных метров в доме, здесь можно купить не квартиру а кусок подвала, или чердака, возможно лестничный пролет в подъезде.