Сахалинская область

у меня аптека на первом этаже жилого дома,помещение оформлено как нежилое,дом ,планово сносят как ветхое жильё ,и мне предлагают квартиру взамен,Я...

500 p
хотел бы оставить за собой нежилое помещение, что потом опять открыть на этом месте аптеку, и готов ждать когда построят дом, т.к по проекту весь первый этаж коммерческая недвижимость( магазины и т.д.), Но мне отказывают.Как быть с точки зрения закона?

Ответы

Ваш вопрос регулируется применительно к жилому помещению согласно ЖК РФ:
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. 3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. 5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. 6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. 7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. 9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи. 10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи. (часть одиннадцатая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ) 12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника. 
24.09.14
Виктор,
в соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Изъятие нежилых помещений у собственника возможно не всегда, а только в строго определенном случае, а именно, в случае, когда земельный участок, на котором расположено здание с вашими офисами, подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд. В иных случаях снос домов, зданий, их реконструкция, в соответствии с которыми собственник нежилых помещений будет лишен своей собственности, не допускается. в соответствии с действующим гражданским законодательством в отличие от жилищного права, взамен изымаемого нежилого помещения должна быть предоставлена ее собственнику рыночная стоимость нежилого помещения, т.е. компенсация, в нее входят убытки дополнительно к рыночной стоимости изымаемого нежилого фонда, также по  сторон, может быть предоставлено равноценное нежилое помещение.

Ссылаясь на вышеуказанные мною основания Вы можете предъявить наиболее благоприятные для Вас требования.
Удачи Вам!
24.09.14
По Вашей проблеме Вам необходимо знать следующее:
1. Изъятие нежилых помещений у собственника возможно не всегда, а только в строго определенном случае, а именно, в случае, когда земельный участок, на котором расположено здание с вашей аптекой, подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд. В иных случаях снос домов, зданий, их реконструкция, в соответствии с которыми собственник нежилых помещений будет лишен своей собственности, не допускается 
2. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
3.В соответствии с действующим гражданским законодательством в отличие от жилищного права, взамен изымаемого нежилого помещения должна быть предоставлена ее Собственнику рыночная стоимость нежилого помещения, т.е. компенсация. В компенсацию так же могут входить убытки дополнительно к рыночной стоимости изымаемого нежилого фонда. По обоюдному согласию обоих сторон, Собственнику может быть предоставлено равноценное нежилое помещение.
4. С собственником может быть заключен договор, к примеру, предварительный договор, в котором Собственник и Застройщик, либо орган исполнительной власти, согласовывают условия изъятия нежилых помещений и порядок их компенсации, сроки, размер.
5. Если собственник отказывается от предлагаемых ему вариантов по компенсации изымаемого нежилого помещения или самого факта изъятия такого помещения, орган исполнительной власти вправе обратиться в суд.

Таким образом, предложение Вам взамен квартиры является незаконной.
Вы можете с помощью оценщика  определить рыночную стоимость Вашего нежилого помещения и направить письмо в орган исполнительной власти(заказное, с уведомлением о вручении) с предложением либо компенсировать стоимость либо представить равноценное помещение. В случае, неполучения ответа  в течение месяца с даты вручения письма ( согласно части 1  статьи 12 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения.), либо получения отказа, сходите для начала в прокуратуру, путь они дадут правовую оценку действиям (бездействию) должностных лиц. Если не поможет прокуратура, у Вас всегда есть возможность защитить свои права через суд.
Не забывайте оценивать лучший ответ. Благополучия Вам и всего доброго!
24.09.14
Здравствуйте!
В данном случае требования законодательства, относящиеся к жилой недвижимости к Вам как собственнику нежилой недвижимости не применимы.
Также в данном случае не факт, что происходит изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч.10 ст.32 ЖК РФ).
Поэтому в случае сноса многоквартирного жилого дома, Вам, как собственнику нежилой недвижимости, в том числе собственнику земельного участка полагается соразмерная компенсация ущерба, нанесенного органом, принявшим решение о сносе.
В таком случае можно обратиться в  этот орган с требованием о предоставлении компенсации, в расчет которой можно включить кроме рыночной стоимости недвижимости (в том числе земельного участка), упущенную выгоду от неиспользования аптеки. При этом предложить компромиссный вариант в виде      предоставления равноценного нежилого помещения в новом доме. Это может быть осуществлено путем включения в договор с застройщиком соответствующего требования.

Не забывайте о правах на земельный участок, которыми Вы пользуетесь в не зависимости от принятии решения о сносе. Оснований лишить Вас прав на этот земельный участок нет. Кроме того, именно собственнику принадлежит право давать разрешение на строительство на его земельном участке другим лицам (ст.263 ГК РФ).
В случае не разрешения мирным путем спора, по суду Вам присудят только компенсацию.

Не забудьте, пожалуйста, выбрать лучший ответ.
24.09.14
Не соглашаться. Отстоять аптеку без  суда не удастся.
24.09.14
изьятие площадей только в случае изъятия земельного участка для государственных нужд,  вы имеете полное право требовать при сносе дома, требовать получение таких площадей  как и в ветхом доме, в новом доме такое же нежилое помещение, можете  право в суд  подать на получение рыночной компенсации за ваше нежилое помещение с возмещением убытков.
25.09.14

Buh

Сейчас на сайте
Buh
Buh
Эксперт месяца
Читать ответы

Дмитрий Сергеевич

Сейчас на сайте
Читать ответы

Игорь Анатольевич

Читать ответы
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Недвижимость
Пользуйтесь нашим приложением Доступно на Google Play Загрузите в App Store