Здравствуйте! Я врач. Мне разрешили выкупить служебное жилье в котором живу 8 лет по договору соц.найма. Квартиру оценили в 4 млн. Рыночная стоимость... - вопрос №1252821

Здравствуйте. У Вас хорошие отношения и с первой супругой, и с дочерью. Заключите мировое соглашение, где будет указано, что после совершеннолетия и выкупа квартиры обязуетесь купить дочери комнату (укажите стоимость, квадратные метры жилой площади), со своей стороны после достижения совершеннолетия дочь обязуется передать Вам свою долю и выписаться из квартиры. Заверьте нотариально, опекуном будет выступать мать, она подпишет при согласии данный документ. В случае разногласий, если таковые появятся, у Вас будет документальное подтверждение мирного урегулирования вопроса. На сегодняшний день кардинально вопрос не имеет смысла, так как Вам это будет абсолютно невыгодно. Тем более нужно будет подключать органы опеки и попечительства.

Антон Викторович, здравствуйте!
После оформления квартиры Вы и дочь станете собственниками квартиры в долях. У Вас будет долевая собственность на квартиру.
Как указано в ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ.
Что касается раздела квартиры по соглашению, то есть продажи квартиры и приобретения иных жилых помещений, либо выплаты одному из участников долевой собственности (в Вашем случае — Вашей дочери) компенсации за её долю (в денежной форме или в форме предоставления иного жилого помещения, например, комнаты), то в этом случае закон не содержит строгих требований. Всё зависит от договоренности сторон (участников долевой собственности — сособственников квартиры).
При этом, учитывая, что в настоящее время дочь является несовершеннолетней, то любые соглашения её законных представителей (родителей), касающиеся распоряжения или будущего распоряжения долей в праве, принадлежащей ребенку (соглашения о предоставлении комнаты в качестве компенсации за долю), возможны только с предварительного разрешения органа опеки (ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).
Вместе с тем, в настоящее время, поскольку право на долю ещё не существует, какие-либо «заблаговременные» соглашения относительно компенсации за долю просто невозможны, поскольку не существует предмета соглашения.
В любом случае, на мой взгляд, отказываться от приобретения квартиры нецелесообразно. Впоследствии Ваш вопрос о разделе квартиры (о выделе доли или выплате компенсации) может быть решен, в том числе и в судебном порядке.
В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Добрый день! если Вам дали служебное жилье, то значит на предприятии есть нормативно-правовой акт -Положение о предоставлении служебного жилья. В нем должны быть пункты о том, что по истечение 10 или 15 лет Вам дано будет право приватизировать это жилье в свою собственность, т.е. бесплатно. Так что не в обиду Вам — зачем платить, если это жилье будет и так Вашим по истечение определенного срока. Отказ работодателя Вам в приватизации этого жилья будет незаконным — при условии конечно если Вы отработали в предприятии положенный для этого срок. 

У Вас не договор соц. найма, а договор найма служебного жилого помещения — это разные вещи, так как, если бы у Вас был заключен договор соц. найма, Вы бы имели право на бесплатную приватизацию квартиры. Согласно ч. 5 ст. 100 Жилищного кодекса РФ, к пользованию служебными жилыми помещениями по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ. Данными правилами, в частности, предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником(нанимателем) жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника(нанимателя) этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Поскольку после развода Ваша дочь, согласно решению суда, осталась проживать с матерью, она теоретически потеряла право пользования данным жилым помещением, и поэтому учреждение здравоохранения, в котором Вы работаете, теоретически имеет право выписать ее в судебном порядке. Если УЗ на это не идет, то Вам просто нужно договариваться с бывшей женой о выписке дочери на каких-то взаимовыгодных условиях до момента выкупа квартиры, чтобы Вы стали ее единоличным собственником. Других вариантов нет, и никаких гарантий быть не может: если дочь станет собственницей 1\2 доли квартиры, любые соглашения, заключенные сейчас и заставляющие ее впоследствии отказаться от этой доли, будут недействительны.

Пожалуйста, оцените работу экспертов и не забудьте выбрать лучший ответ!

Если Вы приобретаете право собственности и на дочь, она становится полноправным собственником доли. У Вас появятся только одни обязательства и головная боль, как бы Вас не обманули в последствии. Я советую приобрести квартиру только в свою собственность. Вам никто не помешает в последствии распоряжаться ею по своему усмотрению без чьего либо разрешения!

Суть в том что собственником квартиры после выкупа буду Я и моя несовершеннолетняя дочь. Дочь от первого брака но прописана у меня. И квартиру дали в том числе и на ребенка.

Я не совсем понимаю — это что, условие учреждения, которое позволяет Вам выкупить эту квартиру? Обязательно ли делать собственником несовершеннолетнюю дочь? Ведь это не приватизация жилого помещения, при которой обязательным условием безвозмездной передачи жилья в собственность будет являться участие в сделке несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в данном жилом помещении...
Но в Вашем-то случае речь идёт о выкупе! И Вы как будущий собственник вправе выкупить эту квартиру на себя, а дочь просто будет в ней зарегистрирована и будет иметь право пользования как член семьи собственника.
В общем, моё категорическое мнение — если это возможно, то сделайте всё, чтобы дочь не выступала в качестве покупателя и не становилась долевым собственником этой квартиры.

Если я выплачу все деньги (4 млн) и допустим буду продавать квартиру (с согласия матери дочери через опекунский совет?) то останусь ни с чем потому что буду должен отдать дочери сумму 5-6 млн или предоставить равноценную площадь.

Вы совершенно верно думаете — когда надумаете через 10 — 14 лет продавать эту квартиру, а второму собственнику (дочери) ещё не будет 18 лет, то проблемы будут… Ни с чем, конечно, Вы не останетесь. Там иные правила существуют — второй собственник, чья доля будет отчуждаться исключительно с письменного разрешения органа опеки (маму уже можно не спрашивать), должен будет либо получить половину от стоимости продаваемой квартиры на счет, открытый на его имя (на имя дочери, в смысле...), либо да — равноценное жилое помещение. И комната в этом случае может не прокатить. Опека не разрешит. Бывает и такое.

Какие могут быть варианты и как все сделать законодательно. Маа дочки теоретически согласна на комнату, но не хотелось бы что бы это все держалось на честному слове.
Ну, сейчас-то мама на многое согласна… Но в моей практике бывают нередко случаи, когда клиент резко меняет свою позицию уже через несколько месяцев. А тут 10 лет!
Поэтому я продолжаю настаивать на том, чтобы выкуп квартиры осуществлялся без участия дочери. Это право покупателя, ему никто не может навязывать привлекать к сделке кого-то ещё.
Понимаете, речь не идёт о предоставлении квадратных метров с учетом проживания (регистрации) члена семьи. Речь идёт по покупке — и на чьё имя будет покупать тот, кто платит деньги, — это исключительно его дело и его воля.
Что касается возможных притязаний мамы (бывшей супруги), то объясните ей, что дочь также останется в ней зарегистрирована.
Решайте сами, уважаемый Аноним)) Но если нет препятствий для покупки квартиры только на себя, то используйте этот шанс.
Не верю я в длительные хорошие отношения между супругами… Опыт не позволяет.
Удачи!

С самого начала из Вашего вопроса и было понятно, что квартира предоставляется на Вас и дочь именно потому, что Вы зарегистрированы вдвоем в прежней квартире.
От матери девочки (до момента достижения дочерью совершеннолетия) Вам необходимо будет согласие на продажу доли, принадлежащей дочери. Кроме того, для распоряжения долей дочери необходимо будет получить предварительное разрешение органа опеки (ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»). Согласие матери необходимо будет предоставлять в орган опеки (лично или путем нотариального удостоверения).
Что касается возможности Вашей дочери подарить свою долю в праве собственности на квартиру после достижения совершеннолетия, то, безусловно, у неё такое право будет. Она вправе будет без уведомления Вас, как участника долевой собственности, подарить свою долю кому угодно. При этом по соглашению Вы сможете приобрести ей другое жилое помещение. Учитывая, что она уже будет совершеннолетней, предварительного разрешения органа опеки, само собой, не потребуется.

Здравствуйте, хочу Вам сообщить, что Ваша дочь не имеет права на получение в собственность доли в данном жилье, по той лишь причине, что это указано в законодательстве.
1. Так в соответствии с частью 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ:
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Это означает, что с того дня когда Ваша дочь от первого брака выехала со своей матерью на другое место жительство, т. к. суд определил ее место жительство с матерью, она утратила право пользования данным жилым помещением по договору соцнайма.

2. Теперь чем этот факт можно подтвердить, а подтвердить это необходимо в судебном порядке, т.к. путем подачи в суд заявления о признании Вашей дочери от первого брака утратившей право пользования данным жилым помещением, при этом помещение остается за Вами в том же виде как выдавалось с учетом всех членов семьи, т.к. договор соцнайма никто не оспаривал и не требовал его расторжения, следовательно данной жилье за Вами уже  закреплено.

3. При наличии решения суда, подтверждающего факт утраты права пользования жилым помещением, единственным жильцом имеющим право пользования жилым помещением, а соответственно и собственником квартиры в случае ее выкупа будете только Вы и никаких разрешений от бывшей супруги Вам естественно не понадобится.

4. Неясно, почему одним из условий выкупа поставили прописку дочери, переход права собственности к Вам на квартиру будет осуществляться путем заключения договора купли — продажи, соответственно главными основаниями для его заключения являются:
согласие собственника жилья (ведомства);
основание подтверждающее право пользование жильем (договор соцнайма);
цена договора и порядок ее уплаты.
При наличии указанных оснований, с Вами могут заключить договор купли — продажи ведомственного жилья и при этом совершенно не имеет значения, регистрация дочери, договор является действующим и и в настоящее время, когда  она уже фактически не проживает, т.е. не пользуется им, что в согласно закону является утратой права пользования и дает только Вам право на пользование данным жильем и как следствие право на его выкуп и оформление его в собственность, при этом Вы в таком случае являетесь единственным пользователем жилья и потенциальным собственником при его выкупе.

Делайте всё по дополнениям, договаривайтесь и всё будет норм.

Не соглашусь с мнением о том, что необходимо и целесообразно в судебном порядке требовать признания дочери утратившей право пользования на прежнее жилое помещение (квартиру).

Во-первых, клиент в дополнениях к своему вопросу указывает следующее:
«Квартиру разрешили выкупить только с учетом того что я прописан в другой квартире с дочкой. Без ребенка квартиру не разрешили бы выкупить».
Иначе говоря, это одно из условий, на которых будет предоставлена квартира для выкупа.

Во-вторых, даже если и обратиться в суд с иском о признании дочери утратившей право пользования существующей квартирой на основании ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, маловероятно, что суд удовлетворит такое требование.
Судебная практика исходит из того, что лица в несовершеннолетнем возрасте не могут быть признаны утратившими право пользования по таким основаниям по той лишь простой причине, что в их выезде из жилого помещения отсутствует признак добровольности. Вот если по достижении совершеннолетия дочь нашего клиента длительное время не проживала бы в существующей квартире, не оплачивала жилье и коммунальные услуги, это бы свидетельствовало о том, что её выезд в другое место жительства является добровольным и постоянным. А при существующих обстоятельствах выезд несовершеннолетнего ребенка из квартиры вместе с матерью, брак которой с отцом расторгнут и с которой определено место жительства ребенка, никак нельзя признать добровольным. Суд однозначно откажет в этом иске.
Кроме того, пока отец ребенка будет судиться по поводу признания дочери утратившей право пользования, департамент жилищной политики передумает предоставлять квартиру для выкупа.

Уважаемый Сергей Николаевич, я конечно ни каким образом не оспариваю Ваше знание гражданского и жилищного законодательства, но пожалуйста, давайте оставим право соглашаться или не соглашаться с мнениями экспертов, а также давать им оценку, тому кто задал вопрос, Ваше желание заработать сумму за ответ мне понятно, но оставайтесь пожалуйста корректным и не забывайте о профессиональной этике или вы думаете, что я с Вашим ответами согласен, которые похожи на лекцию на юрфаке для студентов 2 курса и которые очень далеки от действительности, между тем я не трачу время для того чтобы их опровергнуть, стараюсь помочь человеку задавшему вопрос, вот и Вы пожалуйста занимайтесь тем же.
А ссылка на какую то судебную практику безосновательна, есть закон почитайте Выше, основной закон в сфере жилищного законодательства, в т.ч. и отношениях по соцнайму и он не разграничивает жильцов на совершеннолетних или несовершеннолетних, а устанавливает 2 категории нанимателей и членов их семей, почитайте внимательно статью, которую я привел.
Спасибо за внимание.

Безусловно, решать клиенту.
Но я продолжаю настаивать на своем мнении. Во всяком случае, свое мнение я основываю на нормах права, судебной практике и личном опыте работы.

Уважаемый Сергей Николаевич, у меня есть настоящая судебная практика по данным искам и при желании задавшего вопрос я предоставлю ему такие решения судов, это уже старо как мир, а Вы извините только, что об этом узнали видимо, очень жаль.

Сергей Николаевич, то, что Вам там подсказывает внутри, это знаете в раздел эзотерики,. мне внутри ничего по поводу правовых норм не подсказывает, я руководствуюсь в отличии от Вас нормами закона и я их привел, поспорьте в таком случае с Жилищным кодексом, а не со мной, и прошу больше мне в личный чат не писать не имею никакого желания в дальнейшем с Вами переписываться. Удачи не желаю.

Дополнительно считаю необходимым привести разъяснения Пленума Верховного Суда РФ по применению ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ (о признании утратившими право пользования жилым помещением в связи с выездом в другое место жительства).

Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
По моему убеждению, следует сосредоточить внимание не на возможности признания дочери утратившей право пользования прежним жилым помещением, а на том, каким образом впоследствии (после выплаты денежных средств за квартиру) произвести раздел общей долевой собственности на квартиру.

Здесь необходимо отметить, что в любом случае на настоящий момент (на момент приобретения квартиры) невозможно заручиться какими-либо гарантиями от бывшей супруги её последующего согласия на предоставление дочери комнаты вместо права на долю в квартире.

Любые письменные соглашения относительно продажи или обмена доли дочери в настоящий момент, увы, будут недействительны.
Поэтому придется впоследствии приходить к соглашению с бывшей супругой (либо с дочерью после достижения ею совершеннолетия). Либо при не достижении соглашения производить раздел долевой собственности или выдел из неё доли в натуре, либо продавать свою долю с соблюдением права преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

все

Определение Верховного Суда РФ от 05 июня 2012 года № 5-КГ12-3, в котором судом сделан вывод, что несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь своих родителей, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей. 
Определение места жительства ребенку предполагает фактическое предоставление ребенку места для проживания в жилом помещении, но никак не иллюзорное вселение. 
п. 32. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 02 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» :
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих одобровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма. 

 При вышеуказанных условиях, иск о признании утратившим права пользования должен быть удовлетворен это факт, иначе у нас имели права пользования все дети проживающие в СНГ и за границей, которые в любое время могли предъявить свои права на жилье в России, что недопустимо, поэтому законодательно определены конкретные обстоятельства, при которых  возможно признать утратившими право пользования в т.ч. и несовершеннолетних, ведь даже логически это так, тем более что это необходимо, для защиты прав  и интересов настоящих нанимателей от требований и притязаний тех в дальнейшем, кто фактически не пользовался жильем и проживает по другому месту жительства, при этом учитывать решение суда определяющего место жительства ребенка в качестве на сильного, а не добровольного факта выезда недопустимо, т.к.  суд выносил решение в первую очередь  с целью зашиты прав и с учетом интересов самого же ребенка.

1.Что нужно от моей первой супруги из документов что бы продать квартиру и предложить ей такую же по общему метражу площадь в другой квартире у родителей?

Если Вы имеете в виду ситуацию, когда Вы с дочерью уже являетесь собственниками, а Вы решили продать квартиру, то нужно будет обязательно письменное разрешение от органа опеки на отчуждение доли несовершеннолетнего собственника. Если дочери не будет 14 лет, то от её имени по сделке будет выступать мама (никаких документов не нужно от неё), если старше 14 лет — то мама просто поставит подпись, что она разрешает продавать долю.
Кстати, в этом моменте у нас в юридической среде неоднократно возникали споры)))  Папа наравне с мамой является законным представителем, поскольку не лишён родительских прав. Зачем тащить маму на сделку, если разрешение может дать отец? Большинство моих коллег солидарны со мной в том, что одного отца достаточно. Но есть риск убеждения в этом и сотрудника Росреестра… Поэтому мама в лучшем случае должна быть...
Орган опеки даст письменное разрешение только при наличии одного из следующих отлагательных условий:
1) денежные средства от продажи доли несовершеннолетнего собственника будут перечислены ему на счет, открытый на его имя в банке.
2) на имя несовершеннолетнего собственника будет приобретено иное жилое помещение (доля в жилом помещениии) не меньшей площадью, чем в отчуждаемой.
Одно из этих условий должно быть. счет Вам не подходит. Поэтому доля в квартире родителей — это вариант!
Причём, доля может быть просто подарена ребёнку. Но она должна быть НЕ МЕНЬШЕЙ площади, помните… Подарить можно ДО продажи квартиры — тогда проще будет получить разрешение опеки.

2.По достижению совершеннолетия может ли мой дочка потом просто подарить моим родителям назад занимаемую площадь? (А я ей куплю комнату)

Когда Ваша дочь станет совершеннолетней, она сможет делать всё, что ей пожелается, но не противоречит законодательству))
То есть, будучи собственником доли в квартире Ваших родителей, Ваша совершеннолетняя дочь вправе подарить эту долю родителям либо Вам, либо ещё кому-то...  Но если к моменту заключения договора дарения Вы договоритесь о том, что доля вернётся к родителям в порядке дарения, а Вы обеспечите дочь отдельным жилым помещением, то этот вариант очень даже возможен.
Просто договариваться уже будете не с женой, не с опекой, а с дочкой.
Удачи!