Здравствуйте!!! Приставы арестовали два производственных помещения у моего бывшего партнера, в качестве обеспечения моего к нему иска. Эти помещения... - вопрос №1301376

Если бы все было так просто. Из предыдущих вопросов автора можно сделать вывод, что заемщик-покупатель не столь сговорчив, как хотелось бы. Более того, даже агрессивен и неуступчив. Поэтому полюбовное заключение сделок вряд ли представляется возможным.

Как вариант, подать иск либо о расторжении договора купли-продажи помещений, либо об изменении данного договора (в части включения проданных за полученные по договору займа денежные средства помещений в состав залогового имущества по выданному займу) и/или изменении договора займа (в части включения предмета залога в данный договор, если обе сделки были в один день, а если в разные, то через понуждение заключения дополнительного соглашения о залоге по решению суда) в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ниже) с последующей регистрацией залога в УФРС и одновременным наложением запрета на осуществление регистрационных действий на предмет договора купли-продажи в качестве обеспечительной меры по новому иску. Кстати, эти строения не в залоге случайно по нотариальному договору займа? Если в залоге или окажутся в залоге по решению суда по вышеупомянутому основанию, то после регистрации права при обращении взыскания на данное имущество должника Вы в соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ имеете приоритетное право.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

При заключении договора купли-продажи Вы исходили из того, что объект купли-продажи сможет стать в случае чего обеспечением по выданному ответчику займу, на которое Вы сможете обратить взыскание, т.к. на него перейдет право собственности, а по договору займа предполагалось, что должник будет успешно исполнять взятые на себя обязательства. 

Ответчик же провернул схему, вследствие которой применение обеспечительной меры по иску в данный момент не представляется возможным из-за того, что право собственности к нему пока не перешло, и одновременно с этим не возвращает ранее выданные денежные средства по договору займа. Предвидеть такой расклад как при заключении договора купли-продажи, так и при заключении договора займа, Вы точно не могли. Тот факт, что ответчик не собирается отдавать ранее взятый заем и не регистрирует право собственности, указывает на наличие в его действиях признаков состава преступления по статье 159 УК РФ (мошенничество), что можно назвать существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если конечно иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Заключая сделку купли-продажи, Вы не предполагали мошеннических действий со стороны ответчика, завладевшего Вашими денежными средствами и Вашим имуществом. В принципе есть основания для расторжения договора купли-продажи либо его изменения в части внесения условия о залоге в связи с существенным изменением обстоятельств. Если вопрос ставится именно таким образом, то другого варианта, пожалуй, здесь нет.

Отказ должника от изменения одного из указанных договоров либо заключения дополнительного соглашения в части внесения изменений о предмете залога может быть воспринят Вами как довод в пользу мошеннических действий Вашего контрагента.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Отказ в заключении соглашения о залоге существенно нарушит баланс интересов добросовестной стороны по договору займа, коей Вы являетесь. Ну а наличие недобросовестной стороны в данной ситуации налицо. Как-то так...

P.S. Не забудьте выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.

Здравствуйте. Право собственности на недвижимое имущество возникает после государственной регистрации в УФРС (понимаю, что Вам это и так известно!). Следовательно на данном этапе «отжать» помещения у саго себя не получится. Но есть нотариальный договор купли-продажи этих помещений! Полагаю, что в такой ситуации, следует обратиться в суд с иском по основаниям ч.3 ст.551 ГК РФ (В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации). А после того, как партнер станет собственником помещений, требовать ФССП, обращения на них взыскания в счет долга по договору займа. Однако по Закону об исполнительном производстве, если стоимость помещений превышает 500 000 руб. пристав должен будет провести оценку и передать имущество на торги. Вы не указали соотношение долга и стоимости помещений. Предположу, что относительно равнозначные. Дальше остается надеяться на то, что помещения, ни кто не выкупит. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Другого варианта не вижу. Удачи!

Здравствуйте!
Что касается возможности «отжать» — то тут расторжение договора купли-продажи или признание его недействительным четко установлены законом. Если все условия договора купли -продажи Вашим партнером соблюдены, то оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется.
Другое дело, что собственником данных помещений Ваш партнер пока не стал — т.к. не зарегистрировал свое право в регистрационной службе и очень странно, что помещения вообще арестовали, т.к. пока они еще Ваша собственность.
В Вашем случае имеет смысл подписать с должником соглашение о расторжении договора купли продажи и частичной реструктуризации долга, т.е. сделка будет  фактически анулирована. Кроме того, должник должен будет определиться каким образом и в какие сроки он погасит оставшуюся перед Вами задолженность. Все эти условия можно будет прописать в мировом соглашении по делу — обращайтесь к любому юристу, чтобы он подготовил для Вас приемлемый проект мирового соглашения.
Удачи Вам!

Добрый день! Если помещения все еще числятся за Вами и запрет на регистрационные действия произведен в рамках судебного производства по Вашему иску, то Вы можете подать судье ходатайство об отмене обеспечительных мер, судья вынесет определение и приставы снимут ограничения с помещений. Право собственности на эти помещения у Вашего партнера еще не возникло, так как договор купли-продажи не прошел госрегистрацию. Оцените, пожалуйста, ответ.

Необходимо разделить, сделку по продаже этих помещений и сделку по займу.
В первом случае договор заключен, обязательства по нему покупателем перед Вами исполнены в полном объеме, а следовательно оснований для признания ее недействительной  нет, тем более оснований для того, чтобы обращаться в суд и обязать покупателя внести какие — то там изменения, которые по сути будут ущемлять его права в части сделки, что нарушает саму ее природу гражданского правового характера и принцип диспозитивности (свободы сторон), в таком случае можно было бы оспорить вообще любую сделку несмотря на ее правомерность.
Во втором случае, ответчиком нарушены обязательства по договору займа, т.е. есть основания для взыскания с него денежной суммы которую он задолжал, что Вами было уже сделано, т.е. подан иск в суд, судом иск был удовлетворен, возбуждено исполнительное производство и для обеспечения исполнения решения суда и взыскания с должника средств задолженности наложен арест, заметьте и  это уже ОПРЕДЕЛЕНО СУДОМ  о чем тут вообще могут быть разговоры -на принадлежащее должнику имущество в виде 2 — х производственныхпомещений, Т.Е. СУД УЖЕ ПРИЗНАЛ, ЧТО ЭТО ЕГО ИМУЩЕСТВО ПОЭТОМУ И НАЛОЖИЛ НА НЕГО АРЕСТ КАК ИМУЩЕСТВО ДОЛЖНИКА И КАКИЕ ТУТ МОГУТ БЫТЬ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ — ПРОДАЖИ ИЛИ ЕГО ИЗМЕНЕНИЯ??

Между тем, Вы исходя из фактических обстоятельств сложившейся ситуации имеете желание приобрести данное имущество при чем с выгодой для себя и это возможно, но возможно только в соответствии с законодательством об исполнительном производстве, которым уже урегулированы такие вопросы, а не основываясь на предположениях и домыслах с помощью которых ничего нельзя  добиться вообще.

Так, в соответствии со  статьей 87 и статьей 92  Федерального закона Российской Федерации «Об исполнительном производстве»:

Статья 92:

1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

2. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 — 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.

Статья87:

11. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.

12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

Из чего следует, что арестованное имущество «отжать» возможно, но только в соответствии с законом и в случае признания торгов этого имущества не состоявшимися.

Суд наложил арест на имущество должника, не проверив при этом, перешло ли к нему право собстенности на указанные объекты или нет. Соответственно, определение суда о наложении ареста на имущество, по закону не принадлежащее должнику в силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ, незаконно и не может быть исполнено, что уже показала практика. Для ограничения регистрационных действий нужно обжаловать решение УФРС, приняв за данность незаконное определение суда. Перспективы такого обжалования известны.
Теперь по сути. В ответе речь шла не только о расторжении ДКП, но и об изменении договора займа в части его обеспечения залогом, т.к. заемщик не собирался его отдавать (признаки преступления), воспрепятствовав применению обеспечительных мер по иску, не регистрируя право в УФРС. Признаки  существенного изменения обстоятельств имеются. Основания для обеспечения залогом займа есть, т.к. если бы истец заранее знал о таком раскладе, то от заключения договора займа отказался бы либо заключил его на других условиях.
Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ «изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях». Мошеннические действия по невозврату займа явно противоречат общественным интересам и являются уголовно наказуемым деянием, что дает основания для внесения изменений в договор займа для его обеспечения залогом в виде предмета договора, который был приобретен на полученные по договору займа денежные средства.

Для реализации в судебном порядке положений пункта 4 указанной статьи согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ необходимо выполнение одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как видите, все вышеупомянутые условия выполняются:
1) кредитор не предполагал, что заемщик откажется вообще платить по договору займа;
2) кредитор не предполагал, что проданное заемщику недвижимое имущество не будет зарегистрировано в установленном порядке, вследствие чего не получится наложить обеспечительные меры по иску, а имущество может быть продано другому приобретателю, у которого его истребовать будет проблематично;
3) при продолжении исполнения договора займа и юридическом отсутствии имущества у должника исполнение договора может быть невозможно вследствие возможности продажи имущества третьему лицу без предварительной регистрации на заемщика-покупателя, что существенно нарушит права кредитора;
4) кредитор не заинтересован в расхищении собственного имущества и его добровольной раздачи нерадивым контрагентам.

Здравствуйте, Евгений Николаевич!
Давайте разбираться, что можно попытаться сделать в Вашей не простой ситуации...

не исключено, что партнер не обратился в росреестр за регистрацией прав. однако есть нотариальный договор купли — продажи и деньги проплачены.

Очень даже может такое быть. Однако если сделка была в 2013 году после 01 марта, то договор купли-продажи уже государственной регистрации не подлежал. Такой договор считается заключенным с момента его подписания.
Таким образом, судебный приставы наложили арест в виде запрета на отчуждение на имущество должника. Сейчас приставы могут произвести действия по выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности на это имущество, где правообладателем будет Ваш должник.
Вот тогда у нас сложится целая картина.

… как-то оспорить сделку купли продажи??? либо связать это с тем что партнер мне сейчас должен по договору займа сумму превышающую стоимость помещений. Короче можно ли помещения отжать??? Они и так под арестом, но мне не хочется проводить их через реализацию как арестованное имущество. Хочу просто их забрать обратно.

Как Вы уже поняли из рекомендаций коллег, оспорить сделку невозможно — да и не имеет смысла.
Суть поставленной задачи уловила.
Излагаю свой вариант решения проблемы.
Если дело ещё на стадии судебного разбирательства, то очень целесообразно будет заявить дополнение к иску в виде такого требования, как передача арестованного имущества истцу в счет долга (части долга)
Если суд удовлетворит это требование (а он может его удовлетворить по ряду причин — к примеру, не будет установлен тот факт, что это имущество  очень необходимо ответчику… там есть варианты обоснований)… так вот — если суд удовлетворит, то в исполнительном листе так и будет написано — обязать передать имущество истцу.

Далее.
Есть такая статья в ФЗ «Об исполнительном производстве» — «Порядок обращение взыскания на имущество должника» (ст. 69) — в п.1 указанной статьи содержится положение, определяющее такой способ обращения взыскания, как принудительная реализация либо передача взыскателю.
Это значит, что если судом не будет принято решение о передаче этого имущества в Вашу собственность, то это можно будет сделать в рамках исполнительного производства. Главное, контролировать судебного пристава, который будет вести исполнительное производство.

Конечно, процедура возврата Вашего имущество в Вашу собственность — дело не простое и не быстрое. А уж учитывая нрав Вашего партнера — так и вовсе затруднительное…
Но шансы есть.

Удачи!

Уважаемые коллеги Вы что разве не видите из вопроса, что наложен арест  НА ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ -КАК НА  ИМУЩЕСТВО ДОЛЖНИКА, Т.Е. СУДОМ УЖЕ ПРИЗНАННЫЙ ФАКТ, ЧТО ЭТО ИМУЩЕСТВО ПРИНАДЛЕЖИТ ЕМУ, без наличия оснований говорящих об обратном иначе наложение ареста было бы попросту невозможно, ведь это же очевидный факт???
Суд не увидел оснований говорящих о том, что сделка купли продажи была неправомерной или еще каких — либо фактов ставящих под сомнение право собственности должника на производственные помещения, это решил суд,  а следовательно любые рассуждения на тему оспаривания купли — продажи помещений или внесения в него изменений в судебном порядке просто беспочвенны и бессмысленны.
Дополнение к иску также невозможно, право собственности охраняется Конституцией РФ и если истец обращается о возврате сумм по займу суд не имеет права в счет задолженности по займу напрямую отбирать собственность у ответчика и передавать истцу, это нарушение Конституционных прав и это аксиома, только путем ареста и в случае дальнейшего невыполнения решения суда реализации этого имущества в счет погашения долга и только в случае если торги не состоятся оно может быть передано взыскателю (истцу) о чем я и указал выше, ведь есть ФЗ ОБ исполнительном производстве и он обязателен для всех нельзя же про него забывать.

Во-первых, из вопроса ясно, что имущество числится за старым собственником, т.к. до 1 марта 2013 года договоры купли-продажи недвижимости подлежали обязательной регистрации, а после 1 марта обязательной регистрации подлежит право собственности на недвижимое имущество. Как ни крути, но без регистрации в УФРС (либо договора до 1 марта, либо права после 1 марта) право собственности на предмет договора купли-продажи к покупателю не перешло.

Во-вторых, не нужно смешивать имущественные и обязательственные правоотношения.
Договор займа — обязательственные правоотношения, не обеспеченные каким-либо имуществом и не обремененные передачей какого-либо имущества, кроме денежного эквивалента непогашенного обязательства. Если бы был залог, тогда да, можно было бы требовать передачи обеспеченного залогом обязательства.
Договор купли-продажи — правоотношения по передаче имущества продавцом и погашению возникшего по договору обязательства покупателем. Т.е. предметом договора является конкретное имущество, которое может быть истребовано в случае расторжения договора, а значит, может быть предметом иска.
Говорить же о передаче имущества, не являющегося предметом договора, наверное будет не совсем правильно до тех пор, пока оно не стало предметом залога.

В-третьих, как минимум, в связи с неоднозначной ситуацией относительно статуса имущества необходимо ходатайствовать о вынесении определения о запрете совершения регистрационных действий с недвижимым имуществом должника, чтобы оно не было продано третьим лицам.

И пусть перспективы изменения в судебном порядке договора займа либо расторжения/изменения договора купли-продажи призрачны, при такой постановке вопроса альтернатива — только торги, что не устраивает автора вопроса. Вопросв обосновании связи мошеннических действий в части завладения имуществом и изменения в связи с этим договора.

Извините конечно, но судом установлено, что собственник имущества должник уже наложен на него арест, истец не является его собственником, это решение (определение) суда обязательно для всех и оно вступило в законную силу и я думаю судом были исследованы все обстоятельства относительно данного имущества при вынесении решения (определения),   о чем вообще может идти речь?
В соответствии со статьей 13 ГПК РФ:
Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Более того, в соответствии со ст. 204, 205, 206 ГПК РФ вступившее в законную силу решение обязательно и для самого суда, поскольку уже с момента оглашения решения суд может вносить в него только предусмотренные законом исправления, не меняющие содержание решения.

Это все конечно здорово, только вот УФРС «плевала с большой колокольни» на так называемое «решение суда», а если быть точным, то в соответствии со статьей 141 ГПК РФ вынесенное по данному поводу определение. Следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 140 ГПК РФ в качестве меры обеспечения иска может быть запрещение ответчику совершать определенные действия, причем независимо от регистрации права за новым собственником. Например, продажу имущества, на арест которого УФРС «наложила свое вето», тупо отказавшись исполнять определение суда о наложении ареста ввиду отсутствия регистрации имущества за покупателем.

Имеет смысл подать в порядке, предусмотренном статьей 143 ГПК РФ («замена одних мер по обеспечению иска другими мерами по обеспечению иска» в связи с отказом УФРС с приложением его копии), заявление о запрете ответчику совершать сделки по отчуждению или обременению недвижимого имущества, которое призвано стать обеспечением иска с целью возврата денежных средств по договору займа. При таком варианте у рег.палаты не должно быть даже формальных оснований для отказа.

Понятно, что скорее всего придется получать взыскание по результатам проведения торгов, т.к. мысль с существенным изменением обстоятельств была хоть и заслуживающей внимания идеей с теоретической точки зрения, но шансы ее практической реализации, пожалуй, довольно невелики. Короче, если Вы не предусмотрели ни в одном из договоров условие о залоге, то шанс осуществить задуманное (просто забрать обратно помещения) невелик. В этой связи нужно думать в направлении решения вопроса не в плоскости «забрать свое», а как можно быстрее, пока имущество еще не отчуждено третьему лицу, чтобы «не остаться у разбитого корыта», наложить запрет на осуществление с ним определенных действий, причем такой, чтобы до посинения не обжаловать отказы УФРС в судебном порядке, а получить такое определение суда, в неисполнении которого у УФРС не возникнет оснований.

Забрать не удастся.

Можно плеваться, можно смеяться и плакать, но факты вещь упрямая как Вы знаете, есть решение (определение) суда которым арест наложен на имущество принадлежащее на праве собственности должнику, вот и все и не надо открывать америку заново))).
А что касается Росреестра, то это госорган и обжаловать его действия при необходимости и наличии соответствующих оснований не составит никакого труда, все это старо как мир разве не так).
Рассуждения из области того, что взыскателю нужно в процессе исполнительного производства сделать то и это, не имеют под собой никаких оснований, исполнительным производством занимается пристав, а полномочия взыскателя заключаются лишь в том, чтобы  ждать от приставов результатов от проведения исполнительных действий, а они 1-наложили арест, 2-проведут торги и ни взыскатель ни должник на это повлиять не смогут нет у них просто таких законных полномочий вот и все.
Поэтому единственным вариантом взыскателю приобрести  эти помещения обратно является положения закона, а не рассуждения из области философии, Федерального закона Об исполнительном производстве в случае если торги имущества будут признаны несостоявшимися, статья 87 и статья 92, конкретные нормы права буквально определяющие всю правовую конструкцию и возможные варианты передачи арестованного имущества взыскателю.

Обжаловать решение УФРС (глава 25 ГПК РФ) дольше, чем подать новое заявление о замене меры обеспечения иска. В первом случае это 10 дней, во втором случае в соответствии со статьей 143 и 141 ГПК РФ "заявление об обеспечении иска рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других лиц, участвующих в деле". Руководствуясь статьей 142 ГПК РФ, на основании определения суда об обеспечении иска судья или суд выдает истцу исполнительный лист и направляет ответчику копию определения суда. Определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений.

Если учесть непорядочность контрагента автора вопроса, то время может иметь значение в том смысле, что если его бездарно потратить, можно вообще ничем не обеспечить иск и «остаться у разбитого корыта», взыскивая десятилетиями с ответчика свои кровные.