Архангельская область

В 2011 году купила комнату в ипотеку - вопрос №1482411

Ипотека оформлена в Сбербанке. Брала 375 тыс.р. (50% от стоимости комнаты).В качестве обеспечения исполнения обязательств представлен поручитель (указано в кредитном договоре, о залоге нет ни слова). В залог комната не была оформлена, закладной нет. Но в договоре купли-продаже указано, что купленная комната будет в залоге у банка. На основании этого
в свидетельстве о регистрации собственности в строке обременение указано «ипотека в силу закона». И на договоре купли-продажи стоит штамп «ипотека в силу закона.» ФРС не разрешает делать никаких операций с комнатой, ссылаясь на то, что комната в залоге у банка.
С вопросом обратилась в банк. Этот вопрос банк передал в юридический отдел. Юристы пришли к такому решению: передать комнату в залог банку и оформлять страховку на оставшуюся сумму 170 тыс.р.
В праве ли банк требовать передать комнату в залог, если этого нет в кредитном договоре, и кредит выдан только под поручительство? Могу ли я не соглашаться с этим, а требовать снять обременение? Возможности досрочно погасить кредит нет.

Ответы

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.(п. 2 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
07.05.15
Сейчас на сайте

Buh

Эксперт месяца
Согласно пункту 1 статьи 334.1 ГК РФ "залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона)". В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ «если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара».

При оформлении сделки была поставлена отметка «ипотека в силу закона» по той причине, что оставшиеся 50% должны были быть перечислены банком после регистрации сделки, т.е. на момент ее регистрации оплата еще не прошла. Если эта сумма уже перечислена, то залога в силу закона (в пользу продавца) уже нет. Тот факт, что в договоре купли-продажи ошибочно указано на то, что квартира будет находиться в залоге у банка не обязывает Вас заключать договор залога с банком, т.к. в заключенном с банком договоре такого условия не было. Более того, это вовсе не означает, что Вы обязаны заключать договор страхования «заложенного» имущества. А при отсутствии в кредитном договоре условий о страховании требование юристов банка незаконны.

Продавец же не вправе накладывать на Вас дополнительные обязательства по передаче Вашего имущества в залог, и такой пункт договора можно в судебном порядке признать недействительным, т.к. по соглашению с банком был применен иной способ обеспечения обязательства в форме поручительства, а продавец был не вправе обеспечивать залогом обязательство, к которому не имел никакого отношения. Как было отмечено выше, в силу пункта 1 статьи 334.1 ГК РФ «залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора». Сторонами такого договора согласно параграфу 3 главы 23 ГК РФ являются залогодатель, залогодержатель и созалогодержатели.

В соответствии со статьей 337 ГК РФ «если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов». При отсутствии требования залог неприменим. У продавца к Вам требования уже не было после его погашения банком. Согласно пункту 1 статьи 341 ГК РФ "права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами". По смыслу указанной нормы речь идет о договоре залога, а не о договоре между лицами, не входящими в указанный договор.

Ну и наконец, согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)». По обязательству между Вами и банком продавец не является кредитором, а значит также не вправе обеспечивать данное требование залогом в пользу банка. Как-то так...

Никакие закладные и договоры залога не подписывайте, на принудительное страхование объекта не соглашайтесь. Получайте отказ в снятии обременения со стороны УФРС и обжалуйте его в судебном порядке.

P.S. Не забудьте выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.
07.05.15
На счет страховки, это условие прописывается в кредитном договоре, почитайте его.Обременение на имущество «ипотека в силу закона» уже подразумевает то что объект находится в залоге у банка до полного погашения выданной суммы. Нужно было изначально смотреть при подписании договора пункт обеспечения исполнения обязательств.
08.05.15

Buh

Сейчас на сайте
Эксперт месяца
Читать ответы

Ушаков Виктор Валерьевич

Читать ответы

Ольга

Читать ответы
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Кредиты и займы
Пользуйтесь нашим приложением Доступно на Google Play Загрузите в App Store