Добрый день. Я хочу одолжить деньги, под процент под залог недвижимости. У меня возникли следующие вопросы: 1. Какие договора нужны и нужно ли, - вопрос №2052241

1. Нужен договор займа и договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) либо его признак в договоре займа как минимум в простой письменной форме. Договоры составляйте в 3 экземплярах: по одному сторонам сделки, 1 — в Управление Росреестра для регистрации обременения в виде залога. Нотариально удостоверение не требуется, хотя приветствуется, если сумма большая. Но т.к. обременение все равно регистрируется в Управлении Росреестра, то можно обойтись и без нотариуса. В обязательном порядке с заемщика нужно взять расписку в получении им денег с указанием его ФИО, паспортных данных, адреса регистрации, а также основания получения денежных средств.

2. Уплачивается госпошлина за государственную регистрацию ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество (для физических лиц — 1 000 рублей согласно подпункту 28 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). С квитанции снимается копия, после чего происходит регистрация обременения в Управлении Росреестра при наличии гражданских паспортов сторон сделки.

3. Как минимум имеет смысл установить не ниже того, что положено по статье 395 ГК РФ, т.к. слишком высокий процент неустойки может быть снижен заемщиком на основании статьи 333 ГК РФ. Так что слишком завышать неустойку не стоит. Например, установите в двойном размере ключевой ставки ЦБ РФ либо в форме твердого процента, ощутимо бьющего по карману, но не такого, который легко можно было бы сбить в суде.

4. В судебном порядке с должника взыскиваются денежные средства, а предмет залога продается с организованных торгов, начиная с цены согласно его стоимости из постановления об оценке. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации (ч.1 ст.90 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). В случае если торги будут признаны несостоявшимися (ст.92 Закона об исполнительном производстве), проводятся вторичные торги, при этом цена может быть снижена на 15% по сравнению с начальной ценой. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 Закона об исполнительном производстве.

5. Нет, разве что есть лица, имеющие право пожизненного пользования вследствие того, что они не участвовали в приватизации этой квартиры, имея на это право. Согласно статье 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Ваш случай позволяет это сделать независимо от проживающих несовершеннолетних даже если это единственное пригодное для проживания жилое помещение.

P.S. Если Вы получили ответ на свой вопрос, не забудьте выбрать лучший ответ по мнению автора. Если нет, то обратитесь ко мне в чат, я Вам помогу.

1. Нотариус не нужен. Договора ипотеки и кредита (займа) нужны.
2. В Росреестре.
3. Любой процент.
4. Через суд.
5. Нет особых сложностей — статья 446 ГПК РФ не применяется. Но всё зависит от проверки с помощью юриста.
Обращайтесь к юристу за составлением грамотных документов.

Здравствуйте Сергей! 
1. В обязательном порядке необходимо заключить договор займа денежных средств и договор об ипотеке (договор залога недвижимого имущества) в письменном виде.  Можете заключить отдельно договор залога и договор займа, а можете заключить смешанный договор (займа и залога в одном документе). Также целесообразно за счет заемщика провести оценку недвижимости, и установить залоговую стоимость имущества в договоре займа согласно оценке специализированной организации. Договора заключаются по количеству лиц, участвующих в сделке, и один экземпляр для Росреестра. Также будет целесообразно, кроме договора залога и займа, истребовать от заемщика расписку, в которой будет четко написано заемщиком, что денежные средства получены. В этом случае в условия договора займа включите пункт о том, что передача денежных средств подтверждена распиской заемщика, которая является неотъемлемой частью договора. Наличие расписки в будущем оградит Вас, как займодавца, от лишних проблем по доказыванию передачи денежных средств заемщику. Удостоверять у нотариуса договор займа и залога недвижимого имущества обязанности нет (да это и накладно будет), но Вы и заемщик можете предусмотреть это в договоре займа. И в этом случае удостоверите договора у нотариуса. Также Вам необходимо помнить, что в случае, если недвижимость находится в общей совместной собственности, то ипотека возможна только при наличии письменного согласия всех собственников (п. 1 ст. 7 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости). Письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга в обязательном порядке необходимо, если   недвижимость приобреталась в период брака.
2. Обременение в виде залога подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном Управлении Росреестра. Государственная регистрация  ипотеки, возникающая в связи с заключением договора ипотеки (залога недвижимого имущества) происходит на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. На основании пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина „за государственную регистрацию ипотеке, включая в Единый Государственный реестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество“ для физических лиц составляет сумму в размере 1000 рублей. В условиях заключенного договора займа (залога) можете предусмотреть, что госпошлину оплачивает заемщик (залогодатель). 
Договор об ипотеке (залоге недвижимости) считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона „Об ипотеке (залоге недвижимости).
3. В договоре займа Вы можете установить размер пени в случае ненадлежащего исполнения обязательства по возврату займа согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ “опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц».
Можете предусмотреть иной размер ответственности (например, 0,5 процентов в день и т.д.). а можете воспользоваться размером неустойки, предусмотренной п. 3 ст. 9.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) „Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (займа) и (или) по уплате процентов за пользование кредитом (займом) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются, или 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются“.
 Повторю, установить размер пени Вы и заемщик можете по своему усмотрению, однако в случае чрезмерно высоком размере пени суд по заявлению заемщика снизит сумму начисленных штрафных санкций. 
4. Когда договором залога предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, то Вам необходимо будет обращаться в суд. Порядок обращения взыскания, а также порядок реализации  заложенного имущества предусмотрены ст.ст. 50-54.1, 55.1 -61 Закона „Об ипотеке (залоге недвижимости). Если коротко, то перед направлением искового заявления в суд, Вам необходимо направить требование о возврате денежных средств. Если Ваше требование не исполнено заемщиком, то Вы вправе обращаться в суд с иском о взыскании денежных средств по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. После вступления решения суда в законную силу Вам необходимо обратиться в ССП, где будет возбуждено исполнительное производство, в рамках которого недвижимость будет выставлена на публичные торги, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев с даты получения организатором торгов имущества на реализацию. Если первые торги будут признаны несостоявшимися, начальная цена заложенного имущества судебным приставом-исполнителем может быть снижена на 15 % и объявляются вторые торги. Кроме этого, после объявления первых торгов несостоявшимися, на основании п. 2 ст. 58 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)» "В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается".Если вторые торги  объявлены несостоявшимися, то Вы вправе оставить за собой заложенное имущество. На основании п. 4. ст. 58 Закона «об ипотеке (залоге недвижимости) „В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества“.
5. Никаких трудностей в случае обращения взыскания на недвижимость, находящуюся в залоге, возникнуть не может, даже если это единственное жилье, в котором зарегистрированы инвалиды, несовершеннолетние дети. Это четко предусмотрено ч. 1 ст. 446 ГПК РФ»Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание". Единственная трудность может быть только в том случае, если лица, которые зарегистрированы в жилом помещении в добровольном порядке не снимутся с регистрационного учета по месту жительства и не съедут с жилища.  В этом случае Вам придется обращаться в суд с иском о выселении и т.д.  Кроме этого, если недвижимость была приватизирована, и один из лиц, имеющий право на приватизацию, отказался от нее, то это лицо Вы не сможете даже в судебном порядке снять с регистрационного учета. Также может быть некоторые проблемы (временные) в случае, если заемщику будет в судебном порядке предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество. Однако даже отсрочка является всего лишь временным препятствием, после прекращения действия отсрочки на имущество будет обращено взыскание. 
 

Здравствуйте Сергей!  1. Необходимо подготовить: договор процентного займа и договор залога недвижимого имущества (договор ипотеки). Регистрировать ОБЯЗАТЕЛЬНО, но не у нотариуса, а в РОСРЕЕСТРЕ.
 2. Процедура следующая: «Кредитор-Залогодержатель" и „Заемщик-Залогодатель“, а вместе Стороны сдают документы специалисту по приему документов в Росреестре (либо можно через МФЦ), приготовить:* паспорта обеих сторон* договор процентного займа (в 3-х экз.) * договор ипотеки (в 3-х экз.)* нотариальное согласие (и их копии) супруги/супруга кредитора-залогодержателя/заёмщика-залогодателя, в случае, если:— кредитор-залогодержатель состоит  в браке;— заёмщик-залогодатель приобретал закладываемое недвижимое имущество в браке и оно является совместно нажитым

 * квитанции об уплате государственной пошлинs на каждый объект по 1 000 руб. (плюс копии квитанций)* договора подписываются в присутствии специалиста* по окончанию процедуры приема документов, специалист каждой стороне выдает расписку в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированных договоров (через 5 рабочих дней), телефон для обратной связи.

Очень рекомендую взять РАСПИСКУ с заемщика в получении денежных средств, написанную собственноручно, всё тщательно расписать.

 3. Процент можно установить любой. Но! Суд будет расценивать уменьшение неустойки исходя из ПОСЛЕДСТВИЙ нарушениях обязательства.  Обратите внимание на ст.404 ГКРФ, 394 ГК РФ, 333 ГК РФ.

 4. Обращаю Ваше внимание на то, что ОТКАЗ в обращении взыскания на ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО ТОЖЕ допускается — при установлении одновременно следующих условий:

* крайне незначительного нарушения обеспеченного залогом обязательства – а именно, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки;* а также определенного договором или законом периода просрочки. 5. Сложностей с квартирой не будет ни  в  одном из описанных Вами случаев.

Единственный момент, который нужно учесть:
судебной практикой установлено, что право лица на пользование жилым помещением, от приватизации которого он отказался, но дал согласие на приватизацию иным совместно проживающим с ним лицам, является бессрочным (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ст. 19 ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации), соответственно, если закладываемая квартира была приватизирована, и имеется отказ от приватизации, то право пользования квартирой у отказника должно учитываться при ПЕРЕХОДЕ ПРАВА собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование) (абзац 3 пункта 18 ПП ВС от 02.07.2009 г. №14) и остается даже в случае ПЕРЕХОДА ПРАВА собственности от залогодателя к залогодержателю вследствие оставления нереализованного на торгах имущества за залогодержателем (ст. 58 Закона об ипотеке). Успешного оформления!Будут вопросы, необходима помощь в производстве документов — обращайтесь, готова помочь Буду благодарна за оценку ответа и если он помог Вам — выбора его лучшим 

Здравствуйте, Сергей!
Заключаете с заемщиком договор займа — я бы рекомендовала оформить его у нотариуса. Удостоверять не нужно, но в качестве платной услуги нотариус составит наиболее оптимальный договор займа.
По поводу ипотеки в силу договора...
Я бы не была столь оптимистично настроена. Если предмет залога является единственным жильём для залогодателя, то могут возникнуть сложности при государственной регистрации договора о залоге.
Ни один банк никогда не свяжется с единственным жильём в качестве залога. Потому что всегда существуют риски оспаривания такого договора о залоге. То есть, при имеющихся положениях ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» риск утраты предмета залога для кредитора велик.
Поэтому для минимализации рисков по невозврату суммы займа я бы рекомендовала не брать в залог  единственное жильё. Можно привлечь третье лицо в качестве залогодателя — если у него это будет не единственным жильём.
Что касается передачи прав на предмет залога… Тут уже всё будет осуществляться в рамках исполнительного производства. И передача имущества должника кредитору будет возможной после несостоявшихся торгов. В общем, процедура реализации права кредитора на удовлетворение своих требований не так уж проста и малозатратна по времени.
Удачи!

Здравствуйте, Сергей! В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости» :
1. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Так же, следуя ст. 20 этого же закона«Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя».

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

2.1. Государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее — Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»), осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, заявителем представляются также:

— закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;

— документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

4. Государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации уступки прав должны быть представлены:

— договор уступки прав;
— документ об уплате государственной пошлины;
4.1. Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.

На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов представляются:

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан самостоятельно запрашивать в органах, уполномоченных на проведение лицензирования соответствующих видов деятельности, информацию о выдаче заявителю лицензии на управление ипотечным покрытием, предусмотренной статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», если указанная лицензия или ее нотариально заверенная копия не были представлены заявителем.
4.2. Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о новом залогодержателе вследствие передачи закладной осуществляется с соблюдением требований статьи 16 настоящего Федерального закона по заявлению нового владельца закладной. Для внесения таких сведений должны быть представлены закладная со сделанной на ней отметкой о передаче прав на закладную новому владельцу закладной и документ об уплате государственной пошлины.

5. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений — в течение пятнадцати рабочих дней, ипотека жилых помещений — в течение пяти рабочих дней.

Государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, строения или сооружения.

В случае, если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней.

6. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
7. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Касаемо ответственности за неисполнение денежного обязательства (процентов за просрочку платежей) ст. 395 ГК РФ гласит, что:
«1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
6. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.
Процедура передачи прав на недвижимость происходит в судебном порядке. С должника взыскиваются денежные средства, а предмет залога продается с организованных торгов, начиная с цены согласно его стоимости из постановления об оценке. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации (ч.1 ст. 90 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). В случае, если торги будут признаны несостоявшимися (ст. 92 Закона об исполнительном производстве), проводятся вторичные торги, при этом цена может быть снижена на 15% по сравнению с начальной ценой. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 Закона об исполнительном производстве.

Сложностей при залоге, при наличии прописанных в квартире несовершеннолетних лиц или инвалидов возникнуть не должно, при отсутствии лиц, имеющих право пожизненного пользования, если они не участвовали в приватизации этой квартиры на законных основаниях.
Согласно статье 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») Удачи Вам!

Добрый день Сергей. Вы намериваетесь заключить договор ипотеки между физическими лицами.Нотариус такие договоры не регистрирует. За государственную регистрацию, за исключением юридически значимых действий включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество:для физических лиц — 1 000 рублей;для организаций — 4 000 рублей;  Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:1. Заявление залогодателя или залогодержателя.2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.3. Договор об ипотеке и документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений.4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (ст. ст. 10, 20 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

По вопросу № 5. да сложности возникнут.
Типовой договор предлагаю
ДОГОВОР N _____об ипотеке недвижимого имущества(типовая форма) г. _______________                                  "___"__________ ____ г.     _______________________ "_________________", ОГРН _____, ИНН _________,   (организационно-правовая    (наименование)            форма)в лице _________________________________________, действующего на основании                  (должность, Ф.И.О.)_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________, (Устава от "___"________ ___ г. (вариант: в ред. от "___"_______ ___ г.),        доверенности от "___"_________ ____ г. N __, вид документа,      удостоверяющего личность (указать реквизиты, кем и когда выдан))     (вариант, если залогодержатель — физическое лицо:    _______________________________, "___"______________ ___ года рождения,               (Ф.И.О.)                 (число, месяц, год)_______________________________ ___________________________________________         (вид документа,                   (реквизиты документа,    удостоверяющего личность)            удостоверяющего личность)__________________________________________________________________________,    (наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность) зарегистрирован по адресу: _______________________________________________,проживающ__ по адресу: __________________________________________________,) именуем__ в дальнейшем «Залогодержатель» или «Кредитор», с одной стороны, и_________________________ "__________________", ОГРН ______, ИНН _________,(организационно-правовая     (наименование)         форма)в лице _________________________________________, действующего на основании                  (должность, Ф.И.О.)_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________, (Устава от "___"________ ___ г. (вариант: в ред. от "___"_______ ___ г.),        доверенности от "___"________ ____ г. N ___, вид документа,     удостоверяющего личность (указать реквизиты, кем и когда выдан))     (вариант, если залогодатель — физическое лицо:    _________________________________, "___"___________ ____ года рождения,                (Ф.И.О.)                (число, месяц, год)______________________________ ____________________________________________        (вид документа,                   (реквизиты документа,   удостоверяющего личность)            удостоверяющего личность)__________________________________________________________________________,    (наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность) зарегистрирован по адресу: _______________________________________________,проживающ__ по адресу: __________________________________________________,) именуем__  в  дальнейшем  «Залогодатель»  или  «Должник», с другой стороны,совместно  именуемые  в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор онижеследующем:                             1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА     1.1. В  силу  ипотеки  Кредитор  по обеспеченному залогом обязательствуимеет  право  в  случае неисполнения Должником этого обязательства получитьудовлетворение из стоимости Предмета ипотеки преимущественно перед  другимикредиторами  Залогодателя, за изъятиями, установленными  законодательством.    Предмет ипотеки — _______________________________________________________________________________________________________________________________.      (наименование, место нахождения, индивидуализирующие признаки)     Предмет  ипотеки  принадлежит  Залогодателю  на   праве   собственности(вариант:  хозяйственного  ведения),  что  подтверждается  Свидетельством огосударственной регистрации права собственности от "___"___________ ____ г.серии _______, N ______, выданным ________________________________________,                                          (орган, осуществляющий                                     государственную регистрацию прав)запись в ЕГРП N ___________ (Приложение N ___).    Предмет ипотеки остается у Залогодателя в его владении и пользовании.1.2. В случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации, удовлетворение требования Залогодержателя может осуществляться путем передачи Предмета ипотеки в его собственность.1.3. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение Предмета ипотеки независимо от того, в чью пользу он застрахован, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые Залогодержатель отвечает.(Вариант при необходимости: 1.4. По настоящему Договору выдана закладная.) (Вариант при необходимости: 1.5. В случае частичного исполнения обязательств по Основному договору (Приложение N ___) Предмет ипотеки может быть освобожден от ипотеки на соответствующую сумму погашенных обязательств или частично перезаложен.) 1.6. Предмет ипотеки может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя (иное может быть предусмотрено договором).1.7. Залогодатель вправе (вариант: не вправе) без согласия Залогодержателя сдавать весь или часть Предмета ипотеки в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.1.8. Предоставление Залогодателем Предмета ипотеки в пользование другому лицу не освобождает Залогодателя от исполнения обязанностей по настоящему Договору (иное может быть предусмотрено Договором).1.9. Последующая ипотека (вариант: не) запрещена. 2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И ТРЕБОВАНИЯ, ОБЕСПЕЧЕННЫЕ ИПОТЕКОЙ     2.1. Настоящий Договор  заключен   с   целью   обеспечения   исполненияобязательств Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному  Сторонами"___"_________ ____ г. в ________________________ договору о ______________                            (место заключения)(варианты:  кредитному договору, по договору займа или иного обязательства,в  том  числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде,другом договоре,  причинении вреда) N ______ (далее — «Основной договор»).    2.2. По Основному договору:    Залогодатель выступает ____________ (варианты: должником, застройщиком,покупателем, заказчиком и пр.), а Залогодержатель — ____________ (варианты:кредитором, заимодавцем, инвестором, подрядчиком и пр.).    Кредитор в соответствии с  Основным   договором   принимает   на   себяобязательства ________________________________ на условиях, предусмотренных                 (существо обязательств)Основным договором, а Должник обязуется __________________________________.                                             (существо обязательств)Сумма основного обязательства, обеспеченная ипотекой, — ______ (_____________) рублей.Размер процентов — ___________ годовых (вариант: условия, позволяющие в надлежащий момент определить размер годовых процентов: ___________________).Срок уплаты суммы (вариант: исполнения) обязательства, обеспеченного ипотекой: ______________ (вариант, если эта сумма подлежит уплате по частям: сроки (периодичность) соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга): ________________________________).Санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Основному договору: __________________________________.2.3. Основной договор вступает в силу с момента его заключения Сторонами — "___"__________ ____ г. и действует до момента его прекращения. Основаниями для досрочного прекращения являются _________________________________.2.4. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю:2.4.1. Основной суммы долга по Основному договору полностью (либо в части ______________________________).2.4.2. Причитающихся процентов за пользование кредитом (заемными средствами).2.4.3. Сумм, причитающихся ему:1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.(Вариант: ипотекой обеспечена общая твердая сумма требований Залогодержателя — ________ (_____________) рублей.Обязательства Должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:1) возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;2) возмещении расходов на реализацию заложенного имущества;3) сохранении Залогодержателем Предмета ипотеки в случаях, предусмотренных настоящим Договором, в т.ч. расходов на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности Залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.) 2.5. Ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (Договором может быть предусмотрено иное). 3. ПРИНАДЛЕЖНОСТИ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ     3.1.   Одновременно    с    Предметом    ипотеки   заложены   следующиепринадлежности: __________________________________________________________.                         (перечень заложенных принадлежностей)    3.2. Одновременно   с   оформлением  ипотеки  Залогодержателю  переданыследующие документы: _____________________________________________________.                                     (перечень документов)3.3. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения Предмета ипотеки (иное может быть предусмотрено договором или законодательством Российской Федерации). 4. ОЦЕНКА ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ 4.1. По состоянию на "___"__________ ____ г. инвентаризационная (балансовая и т.п.) стоимость Предмета ипотеки составляет ______ (______________) рублей, что подтверждается справкой (балансом и т.д.) от "___"_________ ____ г. N ____, оформленной _________________.4.2. По соглашению Сторон залоговая стоимость Предмета ипотеки на момент заключения настоящего Договора составляет _______ (______________) рублей.4.3. По соглашению Сторон залоговая стоимость Предмета ипотеки может быть пересмотрена на основании:отчета независимого оценщика, осуществившего оценку рыночной стоимости Предмета ипотеки;акта об изменении состояния Предмета ипотеки;    _________________________________________________________.         (иные основания для переоценки предмета ипотеки) 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ 5.1. Залогодатель вправе:5.1.1. Владеть и пользоваться Предметом ипотеки в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета ипотеки, обеспечивая его сохранность <1>.5.1.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет ипотеки в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства <2>.(Вариант в случае разрешения последующей ипотеки Предмета ипотеки:5.1.3. Заключать последующий договор об ипотеке.) 5.2. При пользовании заложенным имуществом Залогодатель не должен допускать ухудшения Предмета ипотеки и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом (иное может быть предусмотрено договором).5.3. Залогодатель обязан поддерживать Предмет ипотеки в исправном состоянии и нести расходы на его содержание до прекращения ипотеки (иное может быть предусмотрено договором).5.4. Залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт Предмета ипотеки в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, и в предусмотренном им порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки (иное может быть предусмотрено Договором).5.5. Залогодатель обязан:5.5.1. Обеспечивать сохранность Предмета ипотеки, в том числе защищать его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.5.5.2. В случае реальной угрозы утраты или повреждения Предмета ипотеки уведомить об этом Залогодержателя в течение ___ часов.5.5.3. Страховать Предмет ипотеки.5.5.4. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр заложенного имущества в период действия настоящего Договора.(Вариант: 5.5.5. Гарантировать Залогодержателю, что передаваемое ему в ипотеку имущество даже частично не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.) 5.5.6. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом ипотеки, о посягательствах третьих лиц на Предмет ипотеки.5.5.7. Не отчуждать Предмет ипотеки третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.5.6. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по настоящему Договору. 6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ 6.1. Залогодержатель вправе:6.1.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного по настоящему Договору имущества. Это право принадлежит Залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано Залогодателем на время во владение третьих лиц.6.1.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества.6.1.3. Требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось.6.1.4. В случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет ипотеки, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, Залогодержатель вправе использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты прав Залогодателя и своих прав на Предмет ипотеки, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.6.2. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на Предмет ипотеки или не осуществляет ее, Залогодержатель вправе использовать допустимые способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.6.3. Если Предмет ипотеки оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. ст. 301 — 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение Залогодателя.6.4. Обратить взыскание на Предмет ипотеки до наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации <3>.6.5. Залогодержатель вправе передать свои права по настоящему Договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.Уступка Залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой <4>.(Вариант: Залогодержатель не вправе передавать свои права другому лицу.) 7. ГАРАНТИИ ПРАВ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ 7.1. Залогодатель гарантирует, что до момента государственной регистрации настоящего Договора Предмет ипотеки никому не заложен, не продан, не сдан в аренду, не обременен сервитутами, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободен от любых прав третьих лиц.Неисполнение этой обязанности дает Залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий настоящего Договора.7.2. Залогодатель гарантирует, что является единственным собственником Предмета ипотеки.7.3. Залогодатель гарантирует, что Предмет ипотеки не изъят из оборота, на него может быть обращено взыскание (для государственного или муниципального имущества: для Предмета ипотеки не предусмотрена обязательная приватизация либо его приватизация запрещена).(Вариант, если Предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа:    7.4. Залогодатель  гарантирует  наличие  необходимого   согласия   (илиразрешения) _______________________________________________________________                      (наименование, адрес уполномоченного органа)для ипотеки данного имущества.) 8. СТРАХОВАНИЕ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ 8.1. Залогодатель страхует Предмет ипотеки за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства в пользу Залогодержателя (Выгодоприобретателя).8.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение Предмета ипотеки произошли по причинам, за которые он отвечает.8.3. При переходе прав Кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права Выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому Кредитору в полном объеме.8.4. Залогодатель вправе застраховать риск своей ответственности перед Кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату займа.8.5. Страховая сумма по договору страхования ответственности Заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости Предмета ипотеки.8.6. Страховым случаем по договору страхования ответственности Заемщика является факт предъявления к нему Залогодержателем требования о погашении займа при недостаточности у Залогодержателя денежных средств, вырученных от реализации Предмета ипотеки и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке. 9. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ 9.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет ипотеки для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 настоящего Договора требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части (иное может быть предусмотрено договором).9.2. В случаях, предусмотренных ст. ст. 12, 35, 39, 41, 46, 50, 72 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иными федеральными законами, Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на Предмет ипотеки независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.9.3. Взыскание по требованию Залогодержателя обращается на Предмет ипотеки по решению суда или во внесудебном порядке. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по настоящему Договору, предъявляется Залогодержателем в ___________ суд г. ______________.9.4. Удовлетворение требований Залогодержателя во внесудебном порядке допускается.9.5. Реализация Предмета ипотеки, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном ст. 56 и гл. X Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 10. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 10.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Залогодателя по Основному и настоящему Договорам.10.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если совершены в письменной форме, подписаны Сторонами или уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.10.3. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.Ипотека прекращается:1) с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства;2) по требованию Залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 Гражданского кодекса Российской Федерации;3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если Залогодатель не воспользовался правом на замену Предмета ипотеки;4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной;5) в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.10.4. Прекращение действия настоящего Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение. 11. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ 11.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами.11.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке. 12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 12.1. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее _____ (__________) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее _____ (__________) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.12.2. Любое уведомление и иное сообщение, направляемые Сторонами друг другу по настоящему Договору, должны быть совершены в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в разделе 13 настоящего Договора.12.3. По вопросам, не урегулированным настоящим Договором и дополнительными соглашениями к нему, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.    12.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную  юридическуюсилу, по  одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в__________________________________________________________________________.    (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию) 12.5. Приложения:12.5.1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности Залогодателя на Предмет ипотеки от "___"___________ ____ г. серии _______, N ______ (Приложение N ___).12.5.2. Копия Основного договора от "___"___________ ____ г. N ___ (Приложение N ___). 13. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Залогодатель: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Залогодержатель: _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ПОДПИСИ СТОРОН:     Залогодатель:     ________________/_______________________/        (подпись)           (Ф.И.О.)                  (М.П.)     Залогодержатель:     ________________/_______________________/        (подпись)           (Ф.И.О.)                  (М.П.) --------------------------------Информация для сведения:<1> В соответствии с п. 2 ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.<2> В соответствии с п. 1 ст. 60 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.<3> В соответствии с п. 4 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, предусмотренных статьями 12, 35, 39, 41, 46, 50 и 72 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.<4> В соответствии со ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:по договору об ипотеке;по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).   

Добрый день Сергей. Договор у нотариуса регистрировать не нужно. Это пустая трата времени и денежных средств. 
Договор в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре, при чем договор займа вы тоже прикладываете к Договору о залоге, т.е. ипотека. В результате запись об Ипотеки в качестве обременения будет внесена в Реестр недвижимого имущества и сделок с ним. ст. 334 ГК РФ

Что касается установления пении штрафов и иных мер обеспечения обязательств, то в таком случае, это является Свободой договора и Вы вправе устанавливать данные санкции. 

ГК РФ Статья 421. Свобода договора1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных впункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Что касается прописки несовершеннолетних, то тут возможно возникновения сложности в дальнейшем. т.е.  в случае реализации прав на данный объект недвижимости. 

Поясню: Если возникнет необходимость в применении Ипотеки, т.е. в реализации  обязательств договора займа за счет квартиры, то в таком случае, продать данную квартиру с прописанными несовершеннолетними лицами будет проблематично.  Придется обращаться в суд и доказывать, что данные лица там не проживают и подлежат выписке, а уже затем будете реализовывать права на  данную квартиру.