расторжение договора

наша управляющая компания еще несколько лет назад заключила договор с оператором сотовой связи на размещение базовой станции сотовой связи на крыше одного из домой обслуживаемого нашей компанией. каждый год договор автоматически пролонгировался. сейчас жильцы дома решили, что эта антенна им не нужна и председатель домового комитета написал заявление чтобы мы расторгли договор с этим оператором сотовой связи и чтобы станциюдемонтировали. Однако в этом договоре между управляющей компанией и оператором есть пункт который гласит: стороны договорились что никакие разногласия, противоречия, конфликты и споры не могут и не будут решаться путем одностороннего расторжения договора, отключения оборудования, за исключением случаев прямо предусмотренных законом". Является ли данный пункт проблемой для одностороннего расторжения? Как вообще расторгать этот договор, что им отправлять — уведомление, заявление или что? В какой форме написать, что должно содержать? Кроме того есть пункт есть пункт что договор действует до конца календарного года и можно уведомить за месяц о расторжении и тогда договор не будет пролонгирован. Неужели раньше расторгнуть будет проблемно и придется ждать конца календарного года? Что значит случаи предусмотренные законом? является ли заявление председателя домового комитета таким случаем? а голосование (очное или заочное) жильцов и их решение о расторжении? 

Ответы

Для постановки точного диагноза безусловно нужно видеть текст договора. Всегда есть вероятность совершения ошибки в его составлении, которая может позволить признать его незаключенным, т.е. не имеющим юридической силы. В таком случае он не будет являться обязательным для сторон, которые его подписывали, а значит и сюблюдать его условния будет не нужно.

Если же договор составлен правильно, то тогда расклад выглядит так.

Общее правило договорных отношений гласит, что односторонний отказ от исполнения договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Как я понимаю ваш договор не дает вам право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Поэтому нужно определиться, следует ли такая возможность из закона. Практика ВАС РФ ориентирует на то, что такие договоры следует квалифицировать как договоры аренды. Закон не предусматривает право одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, но зато закон требует регистрации договора аренды недвижимости, если он заключен на срок не менее года. Если ваш договор действительно имеет признаки договора аренды, срок его действия не менее года и этот договор не проходил регистрацию, то в таком случае он юридически считается незаключенным, а со стороны сотовой компании имеет место фактическое пользование, которое оно обязано оплачивать. В такой ситуации вы вправе требовать освободить занимемую площадь, но не уверен, что компания без суда согласится это сделать и вероятно вам придется обращаться в суд с требованием обязать убрать данное оборудование, что в любом случае займет несколько месяцев, а также повлечет расходы.

Если же договор составлен так, что вы оказываете услуги, то от договора оказания услуг исполнитель отказаться может только при условии полного возмещения заказчику убытков. А это столько, сколько они смогут доказать.

Если возможности отказаться от договора в одностороннем порядке не будет усматриваться, то вам останется только своевременно уведомить контрагента об отказе от продолжения договорных отношений. Такие уведомления лучше всегда отправлять ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы у вас было документальное подтверждение того, что именно вы направляли, когда и кем и когда это было получено.

Желание жильцов или председателя домового комитета расторгнуть договор не является юридическим основанием для его расторжения. Закон защищает обе стороны от того, чтобы достигнутые договоренности вдруг прекратили существование только потому, что одна сторона передумала.

Подытожим:
1) договор нужно проверить на заключенность. он может быть незаключен как в силу ошибки в договоре, так и в силу отсутствия его регистрации при определенных условиях.

2) если договор незаключен, то подозреваю, что вас ждет судебный спор в рамках которого нужно будет доказать, что он не заключен и потребовать освободить занимаемую площадь. Это будет долгая история. Даже если сотовая компания будет понимать, что вы правы, то скорее всего будет использовать время судебного спора для извлечения прибыли с помощью оборудования, а вам просто оплатит пользование крышей по обычной арендной ставке.

3) вероятно наименее проблематичный вариант — уведомить арендатора о том, что вы отказываетесь продолжать арендные отношения. В таком случае у компании не будет благовидных оснований не исполнять условия собственного же договора и отказ освободить крышу будет уже репутационным проступком, который вы можете использовать для давления на них.

В любом случае вопрос не будет решен быстро, если только не удастся договориться с арендатором полюбовно о досрочном расторжении договора, в чем у меня большие сомнения.

17.05.12

Buh

Buh
Buh
Эксперт месяца
Читать ответы

Игорь Анатольевич

Читать ответы

Агибалов Иван Иванович

Читать ответы
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Договорное право
Пользуйтесь нашим приложением Доступно на Google Play Загрузите в App Store