Ханты-Мансийский автономный округ Югра

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Может быть отказано судом в расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома ПРЕКРАЩЕННОГО по Закону (п.6 ст429 ГК) в связи с тем, что стороны в срок заключения основного договора основной договор не заключили?

Вводные:

  1. 29.03.2018 г заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома. В договоре обозначена дата заключения основного договора – 30.06.2018 г, первый взнос должен оплатиться в сумме 2000 тыс.руб до 31.03.2018г, окончательный платеж в размере 2600 тыс руб — во время подписания (заключения) основного договора. При этом покупатель заселен в дом для проживания без оформления каких-либо обязательств по устному согласию сторон.
  2. 30.06.2018 года – основной договор купли-продажи дома между сторонами не заключен, фактически внесено до 30.06.2018 г — 1980 тыс.руб.
  3. В период с 30.06.2018 г до 11 июля 2019 г (дата решения суда) — внесено в июле 2018 г 320 тыс.руб (итого стало 2320 тыс руб), договор так и не заключен по причине отказа покупателя, не подписан покупателем акт приема-передачи недвижимости.

Причина не заключения покупателем основного договора, неоплата окончательного платежа в сумме 2280 тыс руб заставила продавца обратиться в суд с иском – Расторжение предварительного договора и выселение.

Суд в июле 2019 года вынес решение в резолютивной части только – “О расторжении предварительного договора купли-продажи отказать”. О выселении покупателя суд в резолютивной части ничего не указал.

Насколько правомерно и законно Решение суда? Что такое в нашем случае – не расторгнутый предварительный договор, когда он по Закону (п.6 ст429 ГК) прекращен? Какие правовые последствия и практические решения такого по решению суда не расторгнутого предварительного договора?

Дело в том, что последующий суд удовлетворил иск покупателя о регистрации перехода права собственности по такому не расторгнутому предварительному договору.

И теперь уже третий суд будет решать вопрос о снятии с регистрационного учета семьи продавца при том, что на руках у сторон так и нет основного договора купли-продажи и акта прием-передачи.

07.02.2021 г Татьяна



Дополнение автора от 07.02.21 19:34:13
Дополнение: 1. Первый иск подавал продавец, а второй и третий иски — покупатель. 2. В первом суде обсуждалась переквалификация в основной договор с предоплатой (соверешенно незаконно), но в резолютивной части переквалификация не была принята.  Второй суд по иску покупателя принял приюдикцию переквалификации, которая не была отражена в резолютивной части первого суда.  3. И все-таки, что это за НЕ РАСТОРГНУТЫЙ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР, прекращенный с 30.06.2018 года? Его юридический статус, права и обязанности?

Дополнение автора от 07.02.21 19:47:31
А насколько правомерна переквалификация, обсуждаемая судом в июле 2019 года, не принятая в резолютивной части решения суда, но судом высказано мнение, что переквалификация подлежит применению с даты решения суда 11.07.2019 года. Это при том, что предварительный договор прекращен по закону, но не судом с 30.06.2018. г,
Вопрос задан анонимно
07.02.21
3 ответа

Ответы

Buh

Здравствуйте, Татьяна! Суд проигнорировал норму пункта 6 статьи 429 ГК РФ, согласно которой обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, незаконно посчитав, что у покупателя есть право на приобретение права собственности, что и было отражено в решении суда. Полагаю, что решение суда неправомерно.

Второй суд руководствовался первым решением как преюдициальным (ч.2 ст.61 ГПК РФ), что освободило лицо от доказывания обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением первого суда. В этой связи без обжалования ранее вынесенного первого решения суда в установленном порядке, смысла в третьем иске не было. Там суд также связан положениями ст.61 ГПК РФ, т.к. есть вступившее в законную силу решение суда (ст.13 ГПК РФ), которым признано право собственности на приобретенную недвижимость независимо от заключения сторонами основного договора купли-продажи. Возможно были представлены доказательства направления предложения заключить основной договор.
07.02.21
Добрый день, Татьяна.

У Вас никакой не предварительный договор, а обычный договор купли-продажи, хотя и ошибочно названный как предварительный — значительная часть денег за квартиру передано, сама квартира тоже передана от продавца покупателю.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”, которым обязаны руководствоваться суды:
«Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются».

Поэтому суд правомерно  удовлетворил иск покупателя о регистрации перехода права собственности.
08.02.21
Здравствуйте, Татьяна .
Полагаю, что первый суд не признал предварительный договор преращенным в связи с тем, что действия стороны были направлены на его исполнение и до момента разрешения спора по существу выплаченна сумма, превышающая половину стоимости объекта. Коме того в порядке разъяснений, данных в  Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»
«28. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.»
А как Вы указали действия, в виде частичной оплаты были совершены.
В связи с тем, что в настоящий момент существует решение суда о регистрации перехода права собственности за покупателем, необходимо стараться отменять его в инстанциях, которые Вами еще не пройдены, в ином случае третий иск будет так же удовлетворен.
Кроме того советую Вам направить встречное исковое заявление о взыскании всех недоплаченных средств, неустоек, пени, штрафов по договору, а в качестве обеспечительной меры ходатайствовать о применении  запрета на регистрацию перехода права собственности, если право за покупателем еще не зарегистрировано.
Удачи Вам.
08.02.21

Игорь Анатольевич

Сейчас на сайте
Читать ответы

Дмитрий Сергеевич

Сейчас на сайте
Читать ответы

Buh

Buh
Buh
Эксперт месяца
Читать ответы
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Недвижимость
Пользуйтесь нашим приложением Доступно на Google Play Загрузите в App Store