Я бы на Вашем месте немедленно обратился в суд, с иском о разделе имущества в том числе недостроенной квартиры. Если ребенка сделать дольщиком, то может возникнуть ситуация, когда ребенок после развода останется с отцом, и тогда вы лишитесь квартиры.Будте решительны!

Я о таких программах не слышал.

Видимо речь идет не о приватизации, а о оформлении документов в Федерельной регистрационной службе. Имущество оформленное на одного из супругов, все равно является общей совместной собственностью супругов, т. к. была приобретена в период Вашего брака., но при условии что не было составлено брачного договора. Дети Ваши могут распоряжаться Вашей квартирой по наследству по закону или по завещанию.

Ну, судя по всему сказанному могу сказать, что Ваш брат старается себя обезопасить видимо из за не простой жизненной ситуации в Вашей семье. Завещание конечно в любой момент завещатель может изменить, но в то же время, если квартира будет в собственности по 1\3 в доле в праве каждому, та конечно каждый дольщик в праве рапорядиться СВОЕЙ долей по своему усмотрению: продать, обменять подарить, оставить наследство, заложить и т.д., но при сделке купли продажи например братом, своей доли, Вы имеете преимущественное право покупки.У брата не получится выселить маму, т.к. она будетсобственницей своей доли.

Я бы советовал Вам всем троим учавствовать в приватизации,  по 1\3 доли в праве каждому, но скажу, после смерти мамы, если она не оставит завещания на СВОЮ долю Вы будете наследовать тогда по закону, в равных долях с братом.Поэтому приватизируйте на троих и мама пусть сосавит завещание на Ваше имя, таким образом, Вы станете собственницей 2\3 квартиры. Или она может дать завещание и распределить СВОЮ долю в равных долях на Вас с братом, после своей смерти.

Что касается "договор купли-продажи для передачи имущества после смерти …" Это договор пожизненной ренты, Вам он не подходит, так как там необходимо содержание рентополучателя.

При сделке с жилищными сертмификатами беспокоиться Вам не следует, главное, что бы был правильно оформлен договор купли-продажи, в котором нужно указать источник поступления денег. Если в сертификате указана сумма недостаточная, то покупатель должен Вам доплатить, и кроме того, при такой сделке накладывается обременение"ипотека в силу закона" что является залогом у продавца. Если сделка не осуществиться,  (государство не перечислит деньги продавцу) то вы расторгаете сделку. Это указывается в договоре. В моей практике, ни одного расторжения подобных сделок не было. Я бы даже сказал, что это гарантированная сделка. Возможности обмана в таких сделках практически нулевые. К стати о нотариусах: нотариус не регистрирует сделки с недвижимостью, он может только составить договор( как любой юрист). Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в органах осуществляющую регистрацию сделок с недвижимостью ( управление государственной регистрации) по месту нахождения объекта недвижимости.

Если соседи не воспользовались правом преимущественной покупки и в договоре купли продажи, который Вы заключили указана сумма превышающая сумму предложенную соседями, процесс Вы выиграете, кроме того, истец должен доказать суду, о своей платежеспособности.Дарение оформлять не советую, т.к. могут признать сделку ничтожной( прикрывающую другую сделку, купли-продажи)Если сможете, предоставте суду доказательства того, что Ваш продавец уведомлял соседей о продаже комнаты, и предлагал им ее купить по той цене, за которую продал Вам.Если они  письменно или устно отказывались от предложенной цены покупки комнаты, то процесс выиграете Вы.

В Вашей ситуации, необходимо собрать доказательства оплаты коммунальных платежей Вами, и обратиться в суд, с исковым заявлением, о взыскании с должника суммы за коммунальные платежи.Т.к. Ваш брат является собственником 1\5 доли в квартире, то все расходы, налоги и прочие платежи по квартире, он обязан выплачивать согласно той площади, которой владеет.Обращайтесь в суд.