Собираюсь сменить место своего бизнеса. Нашел подходящее место и хочу заключить договор или контракт с арендодателем на длителный срок. К примеру на... - вопрос №1684206

Здравствуйте! Если договор аренды недвижимого имущества планируется заключить на территории РФ, то в том случае если срок аренды составляет не менее одного года, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В этой связи гарантией легитимности договора будет служить его государственная регистрация в ЕГРП. 
Если Вы хотите, чтобы в договоре были максимально защищены Ваши интересы и исключены возможные негативные последствия Вам необходимо привлечь для его составления квалифицированного юриста в сфере гражданско-правовых сделок.
Готов квалифицированно составить Вам договор аренды 

Гарантии нет. Если Вы будете не любы, придётся уйти. Берите сами в лизинг.

В силу пункта 1 статьи 759 ГК Украины (глава 58 «Наем (аренда)») «по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок».

I. Сначала рассмотрим моменты, связанные прекращением и расторжением договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 781 ГК Украины «договор найма прекращается в случае ликвидации юридического лица, которое было нанимателем или наймодателем». Т.е. если договор с юр.лицом, то есть теоретическая возможность прекращения договора по причине ликвидации этого юр.лица.

Также в силу пункта 1 статьи 782 ГК Украины «наймодатель имеет право отказаться от договора найма и потребовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд». Отсюда вывод: плату нужно будет вносить своевременно.

В соответствии со статьей 783 ГК Украины «наймодатель имеет право потребовать расторжения договора найма, если:1) наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;2) наниматель без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;3) наниматель своим нерачительным поведением создает угрозу повреждения вещи;4) наниматель не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя».
Все это накладывает определенные ограничения пользования имуществом, полученным в аренду.

Также нужно учитывать, что согласно пункту 2 статьи 763 ГК Украины «если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок».
Отсюда вывод: в договоре нужно указывать определенный срок.

II. Теперь рассмотрим вопрос арендной платы.
Согласно статье 762 ГК Украины «1. За пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.2. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найма.3. Договором или законом могут быть установлены периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.4. Наниматель имеет право потребовать уменьшения платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.5. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором.6. Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им по обстоятельствам, за которые он не отвечает».

Иными словами, если периодический пересмотр в договоре не будет предусмотрен, то такой пересмотр не может быть произведен.

В принципе, если обратите внимание на эти основные моменты, то есть хорошие шансы заключить нормальный договор с более или менее приемлемой гарантией того, что Вы не останетесь без помещения и Вам не повысят арендную плату.

P.S. Если Вы узнали что-то новое для себя или ответ эксперта оказался для Вас полезным, не забудьте выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.

Здравствуйте Максим! В данном случае вам лучше оформить лизинг.Лизинг недвижимости имеет ряд преимуществ перед арендой и другими способами приобретения основных фондов.Бесспорным достоинством данной схемы является то, что по истечении оговоренного времени объект перейдет в вашу собственность, в то время как арендодатель может практически в любое время отказать в аренде или повысить ставки. Практика лизингакоммерческой недвижимости в Украине только начинает формироваться. Но некоторые компании, лидеры в области лизинговых технологий, уже делают первые шаги в реализации лизинговых схем

Наверное коммерческая недвижимость не такое дешевое мероприятие, чтобы расплатиться за нее за 5 лет, и рассматривается только аренда.

Здравствуйте Максим. В вашем случае есть только один Выход это заключить договор аренды с арендодателем и прописать все интересующие Вас вопросы. В разделе ответственность указать что ожидает сторон в случаи не исполнения договора. В разделе цена указать фиксированную сумму с пометкой без последующего увеличения. Срок то же укажите конкретно. Договора составте в двух экземплярах один у Вас, Второй у арендодателя. В случаи не исполнения договора Вы можете обратиться в суд, равно как и арендодатель если Вы нарушите договор.  Если Вы не уверены что можете самостоятельно с юридической точки зрения составить договор я могу Вам помочь. Обращайтесь.

Арендодатель, а не Максим будет диктовать условия, если захочет. Надо договариваться по-людски и просить соблюдения приличий, законов.

Договор обговаривается и составляется совместно. Так  если сторона не согласно по какому то вопросу и не придет к компромиссу договор подписан не будет. А договариваться «по-людски» в вопросах бизнеса чревато последствиями «слова к делу не пришьешь». Договор это основной документ который буде регулировать правовые отношения Максима и арендодателя.

     Невыгодный договор А. не подпишет. Он  выгодный для М. не будет, не обольщайтесь. У Арендодателя все права, договор будет такой, какой нужен ему. Здесь срабатывает принцип: "кому больше надо или не нравится, не подписывай".
     Не обольщайтесь, мой друг и не искушайте понапрасну Максима.

Нет никаких гарантий.
Выкупайте имущество.
Тогда будете защищены от изменений условий любых договоров, относящихся к выкупленному объекту.

Совершенно верно. Захочет турнуть, турнёт, несмотря на договоренности.

Здравствуйте, Максим!
Постараюсь ответить  на ваш вопрос, в порядке очередности указанных вами условий, которых вы хотите избежать при заключении договора. И так.
1. Если вы хотите, чтобы арендодатель ни при каких условиях не  мог  изменить стоимость аренды в сторону увеличения, то вам нужно  в договоре в обязательном порядке правильно это прописать. В договоре вам нужно отдельно прописать условия по арендной плате, где  важно прописать, что  стоимость аренды не будет повышена в течение всего срока аренды помещения. Очень важно стоимость аренды указать в валюте Украины. Если вы  укажете стоимость в долларах или в другой валюте, то не смотря на  то, что в договоре  будет прописан запрет на увеличение арендной платы.  такое увеличение вы  получите автоматически, так как курс доллара постоянно изменяется и, как правило, в торону увеличения. 

Отдельно пропишите условия, касающиеся оплаты коммунальных платежей.

2. Согласно действующему Гражданскому законодательству Украины  расторжение договоров  в одностороннем порядке возможно только при условии. что это прямо прописано в договоре. При этом  за такое расторжение договоров   возможно  взыскание неустойки. Вот и пропишите в договоре аренды такое условие, что в случае  расторжения договора в одностороннем порядке  по инициативе арендодателя, арендодатель будет обязан вам выплатить неустойку  и укажите достаточно хороший размер такой неустойки, чтобы арендодателю было невыгодно досрочное расторжение договора аренды. Все это предусмотрено  Гражданским законодательством Украины и, полагаю, что арендодатель особо против этого возражать не станет.
3. В обязательном порядке пропишите в договоре, как будет меняться ваш статус в том случае, если арендодатель решит продать арендуемое вами помещение. Если в договоре вы  ничего по данному вопросу не пропишете, то новый собственник помещения сможет вас попросить освободить помещение. Если же вы пропишете, что в случае  продажи  арендованного вами помещения, вы  остаетесь арендатором этого помещения, не зависимо от смены собственника, то  новый собственник  вынужден будет перезаключить с вами договор аренды. При этом в первоначальном договоре желательно прописать, что  новый собственник  обязан будет заключить с вами договор аренды на тех же условиях, на которых заключен договор с первоначальным арендодателем.
Можно в договоре прописать, что в случае продажи помещения (смены собственника) до окончания срока аренды помещения арендодатель  обязуется выплатить вам неустойку, то  вы сможете требовать  такую неустойку в случае продажи помещения до окончания срока вашей аренды.
Искренне желаю вам удачи!

С уважением, Любовь Маркина

В России Вас максимально может защитить только договор аренды с последующим выкупом вами объектв в собственность, условия аренды и выкупа должны быть чётко и ясно прописаны в договоре и не вызывать спорных ситуаций, договор должен пройти государственную регистрацию. Иные варианты более рискованные.

На территории Украины эта схема то же наиболее безрисковая. Важны именно условия договора и его государвенная регистрация.

Добрый день.
Заключаете договор аренды, все детали прописываете.
Остались вопросы-обращайтесь.
Просьба выбрать лучший ответ и закрыть вопрос.
Удачи в новом году!