Доли - вопрос №19650

вы можете заключить соглашение

а неравенство долей компенсируется деньгами

А зачем Вам эти доли в натуре выделять? Вы хотите сделать коммуналку (что очень хлопотно и практически нереально в случае с частным домом) и потом свою комнату продать? Если нет, то достаточно определить порядок пользования домом, то есть определить кто в какой комнате будет жить при безусловном общем доступе к местам общего пользования. Тогда это делается, как уже сказал предыдущий эксперт -заключением соответствующего соглашения. А при недостижении такового — в судебном порядке — путем подачи иска об определении порядка пользования жилым помещением. А свою долю в праве собственности Вы и без выделения ее в натуре продать можете. При этом остальные сособственники обладают правом преимущественной покупки. Достаточно письменно их уведомить о продаже доли, а если в течение месяяца не выкупят — продавайте кому угодно (хоть иностранным гражданам из ближнего зарубежья постсоветского пространства — им для получения вида на жительства и гражданства свидетельство о праве собственности на жилье в России ох как не помешает).

Полагаю, что содержащееся в вопросе указание на внешние силы ("… могут ли разделить...") говорит о том, что кто-то из совладельцев подал либо готовится подать иск о выделении доли в натуре… На этот вопрос может быть дан (исчерпывающий его содержание) только один определенный ответ: гражданское законодательство предполагает рассмотрение судами споров, возникающих между участниками общей собственности, в том числе и по вопросу о выделе доли в жилом доме в натуре. Ко всему, надо заметить, что данные споры не имеют простого алгоритма  их разрешения. Кроме сопоставления долей и соответствующего метража жилой площади, во внимане будет приниматься, прежде всего, возможность реального выдела доли, то есть доли (части дома) должны представлять собой отдельное жилье, по крайней мере того совладельца, который прекращает право на общую собственность.

Вы можете посмотреть на сложившуюся ситуацию так сказать с юридической точки зрения, если наряду со ст. 252 ГК РФ ознакомитесь с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 4 от 10 июня 1980 г., хотя есть и другие документы, которые суды используют при толковании пунктов ст. 252 ГК.

Если же под выделом стороны понимают опеределение порядка пользования, то большое значение будет иметь сложившийся в доме порядок этого пользования. Но — это уже отдельная тема и другая статья ГК.

Если кто-то уже подал иск — здесь ничего уже смотреть не надо, а надо идти к юристу отзыв писать и договариваться о представлении интересов в суде. Конечно, если материальное положение не позволяет составить соглашение с юристом (адвокатом) — тогда надо самостоятельно проанализаровать изложенные в исковом заявлении доводы истца, изучать нормативную базу и готовиться к судебному заседанию, в котором изложить и обосновать свое несогласие (или согласие) с иском. А если кто-то только готовиться подавать и прямо Вам это сообщил — то это намек на переговоры в досудебном порядке. Тогда надо спросить — чего ты хочешь и сказать чего Вы хотите.

часть дома без земли — это, конечно, в нашей стране возможно (ибо возможно все, когда всем руководит бардак), но по общему правилу: земля следует объекту недвижимости (капитальному строению). Интересно, на основании каких правоустанавливающих документов двоюродная сестра получила эту 1/2 часть дома без земли?.. По моим представлениям, такое могло быть (хотя все равно маловероятно, стремится "к нолю"), если выдел доли произошел в советское время, а земля была в бессрочном пользовании… но как она могла при этом стать собственностью владельца только одной доли (?!)и затем перейти по наследству (это в каком году?) - не могу уразуметь… хотя, наверное, все не так просто было… сообщите по этому вопросу дополнительно, чтоб не гадать...

ну, а продать свою долю она вправе, предложив Вам ее выкупить, если, конечно, собственность является долевой… ибо в этом есть сомнение, в связи с проблемой земли, полностью находящейся в Вашей собственности (при долевой такое в принципе невозможно). Словом, недостаток информации по проблеме очевиден...

если же собственность перестала быть совместной (долевой) ранее, то продать свой объект недвижимости она может и не предлагая Вам выкупить эту часть дома (например, эта часть давно используется как самостоятельный жилой объект, имеющий собственное отопление, санузлы, капитальную стену, отдельный вход и т.п.). Соответственно, эта часть дома и юридически должна быть определена как обособленный объект.

Но проблема земли остается! Ведь часть дома стоит на земле....

да, тогда это совеместно-долевая собственность и Вы имеете право перочередной покупки доли… но перед сделкой все равно нужно будет поинтересоваться, зарегистрирует ли ее УФРС (ее структура в вашем регионе), ибо проблема земельного участка все-таки существует, не укладывается в правовые рамки… предложив вам выкупить, сестра может через месяц за данную цену продавать любому...

В ответ на дополнение: Раз намекала, то наменкните ей, чтобы показала Вам документы о регистрации своего права собственности, тогда и покупке-продаже речь можно будет вести, причем именно того имущества и той доли, которое в свидетельстве о регистрации будет прописано. Если в 2006 году в наследство вступила, то такие документы у нее должны быть. (Я откда знаю, может она свидетельство о праве на наследство получила, а в Росрегистрации свое право не зарегистрировала?). Впрочем, как и у Вас такие документы должны быть. В натуре при таких обстоятельствах ничего выделить невозможно. А если с документами все в порядке — без проблем — выкупайте у сестры ее долю, чтобы все принадлежало Вам, и потом уже у Ваших наследников этих проблем с сестрой не возникало, или у Вас, в случае когда дом продавать захотите.

Трудно, но очень хлопотно — кто станет покупать полдома без земли? Если только в дом по воздуху летать. И это при общем входе — еще и порядок пользования определять надо — как на свою половину попасть. Без соглашения с Вами эти вопросы решаются только в судебном порядке. А кому эти суды нужны да за свои же деньги? Только иностранцам из ближнего зарубежья постсоветского пространства, которым свидетельство о праве собственности нужно для регистрации, получения визы и гражданства. А право на землю она заявить не может — только сервитут — право на проход через Вашу землю к своей собственности.

не сомневаюсь, что если сестра оспорит приватизацю земли на одно лицо, в то время как капитальное жилое строение находилось в совместной собтвенности, она процесс выйграет и будет проведена расприватизация земльного участка… В то же время был бы удивлен, если Росрегистрация, при проведении правовой экспертизы документов, зарегистрирует переход права собственности на долю в доме без земли… посоветовал бы обратиться в местный регистрирующий орган с соответствующим запросом или, если оказываются платные услуги, провести правовую экспертизу документов (всех по дому), чтобы точно знать что и в какой мемнт было нарушено и что подлежит исправлению, каким способом… это пригодиться на будущее, даже если на этом этапе вновь сделка пройдет и переход права зарегистрируют...