Покупать недвижимость надежнее через агентство??? - вопрос №25141

 

Собираюсь покупать комнату.  Хотела не пользоваться услугами агенства, а перед подписанием договора отнести все бумаги на проверку юристу. Но знакомые говорят, что надежнее все оформлять через агентство. Так ли это?? Учитывая, что параллельно будет оформляться банкосвский кредит. спасибо.



Дополнение автора от 15.05.10 17:24:14

А что именно нужно проверять (какие именно документы, выписки)? Чтобы это все прописать в договоре с риэлтором. я никогда с этим не сталкавалась.

Вопрос задан анонимно
14.05.10
4 ответа

Лучший ответ по мнению автора

Нужно взять в УФРС свидетельства о всех переходах прав собственности на комнату (историю таких переходов);

Там же данные по ограничению в дееспособности владельца, проживающих на этой пложади ограниченно дееспособных лиц. В органах опеки и попечительства муниципалитета должны так же быть такие данные, и тех и других информирует суд, если принимает подобное решение.

В паспортном столе: расширенную справку о прописанных (зарегистрированных) лицах на этой жилплощади на момент и после приватизации. (Форма 9).

Выяснить была ли перепланировка, если разрешительная документация (чтобы потом не оплачивать легализацию перепланировки).

В некоторых случая имеет смысл выяснения, куда выписались и прописались ли по новому адресу ранее проживавшие.

Есть необходимость посмотреть приватизационные документы: все ли имевшие право на приватизацию написали завление об отказе в пользу собственника (ов). Не были кто выписан в длительную коммандировку на тот момент (бронирование, скажем, в начале 90-х). И "пропустил" свое право, но может оспорить законность приватизации. Обратить внимание, если приватизация проходила до 1994 года, не нарушены ли права несовершеннолетнего на приватизацию, ибо в то время не требовалось обязательно их включать в число собственников, а затем вопос пересмотрен, и они могут после совершеннолетия потребовать включить их в долю уже нынешней собственности.

Большое значение имеет внимание к вопросу по наследникам. Тут много чего, если по наследству не переходила, то и страхов нет.

Вообще в каждом конкретном случае — свои акценты.

Если приватизирована недавно; проживал один человек по соцнайму; непрепродавалась, то это наиболее верный вариант, хотянужно смотреть на нынешнее состояние человека (запросит справки из нарко- и психдиспансеров)

Но все это, что описано, достаточно тщательная проверка. В большей своей массе, можно положиться на агента продавца (если давно работает, считает риэлторство своей профессией), ибо ему невыгодно терять лицо, репутацию, и они бывают очень тщательны в проверке. Но полагаться лучше все-таки на знание (все — чисто), чем на веру. Кроме того, нужно самостоятельно общаться с продавцом, побольше говорить, если что-то темнит, это будет заметно. есть подозрения, лучше отказаться от сделки. Если, кончено, не хочется купить именно этот объект. 

15.05.10
Лучший ответ по мнению автора

Другие ответы

Да, действительно, через агентство оформлять документы проще и надежнее. Агентство Вам и договор правильно напишет и поможет собрать все необходимые справки, а также агентство гарантирует чистоту сделки. В агентствах работают опытные в этом деле люди. Однако обращайтесь в агентства с хорошей репутацией. Удачи!

14.05.10

тут не все однозначно… для Вас как покупателя значение имеет так называемая проверка юридической чистоты сделки (под этим понятие понимают различный объем и глубину проверки не всегда совпадающий с представлениями клиента). Зачастую самостоятельно сформулировать задачу по проверке клиент не может, ибо нужно обладать определенным объемом юридических знаний. А вот это важно, иначе Вам в договор могут и вписать обязанность по проверке (а могут и нет, на словах пообещав), но что за этим стоит будет неясно. По проверкой можно понимать и банальное сличение правоустанавливающего документа, собственно лица, продающего, и его паспорта. А можно понимать запрос выписок из УФРС и архивных данных паспортного стола. Можно понимать долее расширенный круг обязанностей: оценку рисков, если появляются какие-то предположения, что ранее были нарушены чьи-то права, например, при приватизации (и не важно, приватизировал нынешний владелец или до того прошло несколько сделок, они будут ничтожными, если расторгнут оспариваемый договор передачи в собственность). Кроме того, надо понимать что правовые возможности и риэлторов и юристов не позволяют уж очень глубоко копнуть. Страховщики, к примеру, копают всегда хорошо, ибо реально несут ответственность по страховании титула собственности. Скажем, если Вы обратитесь за услугой к ним по страхованию объекта покупки, то можете расчитывать на большую надежность и обязательную компенсацию ущерба, если покупаемая комната будет оспорена. Но скорее всего до этого не дойдет, ибо сами страховщики откажутся страховать объект, если выяснят, что существуют реальные риски.

Словом, мой совет такой:

— если не хотите тратиться на страховани, то либо с риэлторами, либо с юристом, специализирующимся на недвижимости и жилищном праве заключите договор и в нем пропишитеобязанность проверить, укажите объем проверки (возможно попросите гарантиии), а также обязанность предоставить отчет (что проверялось, какими методами, какой результат). По реакции контрагента поймете, что он из себя представляет, возьмет ли н себя договорную ответственность.

— есть понятие как внедоговорная ответственность — это профессиональная ответственность; эта ответственность иногда страхуется, но редко у риэлторов она является (страховка) правильно определена с точки зрения прописанных в ней страховых случаев. Очень часто там отражена ответственность закрепляемая за госрегистраторами. То есть она- пустой звук. в случае чего ответственность (судом) будет возложена на госрегистратора, а не агенство или юриста. Судебной практики здесь вообще нет.

В принципе различий между риэлторами и юристами большой не вижу (одни опытнее в этих делах и улавливают опасность для сделки шестым чувством (+ определеный объем юрзнаний), другие юридически, кончено, подготовлены лучше, но свою задачу при взаимодействии с клиентом покупателем видят не в достижении результата по сделке (как риэлторы), а в перечислении всех рисков реальных и мнимых (чаще — последних), им все равно нужно платить за процесс а не результат, иначе смысл юридической услуги несколько затушовывается.

15.05.10

да, чуть не забыл… тут нужно (при покупке именно комнаты) обратить внимание на то что Вы именно покупаете: комнату как отдельный объект права (комната в бывшей коммуналке) или долю в отдельной квартире. В последнем случае (бывает) сложился определенный порядок пользования. Скажем в двухкомнатной квартире (одна комната 20, а другая 10 квадратов) доли распределены поровну, а один проживает в большой, а другой в маленькой. Если такой порядок закреплен документом, это неплохо, но недостаточно для того, чтобы и в последующем он сохранился для нового владельца доли. УФРС такие обременения не регистрирует. Практически это ожет выглядеть так. Вам показали комнату 20 метров, Вы ее купили, а когда пришли с документами на комнату и заселяться, она эта двацатиметровая оказывается занята совладельцем, ранее проживавшем в маленькой. И Вам — судиться с ним, ибо право именно на эту комнату, которую смотрели и казалось бы покупали, юридически никак не закреплено: Вы просто владелец абстракной доли.

При покупке комнат нужно еще учитывать права совладельцев на первочердную покупку (ст. 250 ГК РФ). Часто предлагают дарением, это  — рисково приобретать, ибо в течении трех месяцев право может быть переведено на совладельцев, и по суду они будут покупать по той стоимости, что указана в договоре ларения (часто — по бэтэишной оценке).

Это конечно уже перегрузил Вас, быть может, это и не надо знать в конкретном случае (все должен предусмотреть риэлтор). В моей практике редко вообще расторгаются сделки, и все эти перестраховки зачастую выброшенное на ветер время. Еще раз подчеркну, репутация специалиста — лучшая гарнтия. Ибо пока Вы будете изучать основы юриспруденции и риэлторского дела — комната "уйдет" к другому покупателю.

Удачи!

15.05.10

Buh

Сейчас на сайте
Эксперт месяца
Читать ответы

Игорь Анатольевич

Читать ответы

Агибалов Иван Иванович

Читать ответы
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Недвижимость
Пользуйтесь нашим приложением Доступно на Google Play Загрузите в App Store