Ростовская область

В 2013 году купил в ипотеку трехкомнатную квартиру по программе долевого участия. В 2015 году дом сдан. В сентябре 2015 года я получил свидетельство о регистрации права на собственность. В декабре

600 p
2015 года я полностью погасил ипотеку. В январе 2016 года я получил новое свидетельство о регистрации права на собственность без обременения. Решил продать квартиру в марте или апреле этого года. Вопрос: какую сумму налога я должен буду заплатить государству при условии, что квартиру я купил за 3 181 000 руб. Кадастровая стоимость моей квартиры по документам 3 844 800 руб. А продаю я её за 4 300 000 руб.? Заранее Вам благодарен. Леонид.

Лучший ответ по мнению автора

Сейчас на сайте

Buh

Боюсь, что вынужден поправить эксперта. Освобождение от уплаты НДФЛ действует не 3 года, а до тех пор, пока вычет не будет полностью выбран. Можно хоть всю жизнь оставшуюся выбирать пока не будет 2 миллиона налогооблагаемых доходов. Ну а налоговый вычет в данном случае равен не 1 млн.руб., а есть альтернатива: при продаже имущества, находящегося в собственности менее 3 лет, согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в размере 1 млн.руб. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Т.е. налог к уплате никак не может быть равен 429000 руб., т.к. равен 145470 руб.
14.03.16
Лучший ответ по мнению автора

Другие ответы

Сейчас на сайте

Buh

Т.к. продаете раньше 3 лет с момента регистрации права собственности, то налог (НДФЛ) 13% (если Вы резидент РФ) платится с разницы между продажной ценой и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн.руб. либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение.

В Вашем случае налог = (4,3 млн.руб. — 3,181 млн.руб.)*13%=145,47 тыс.руб. В такой ситуации имеет смысл занизить продажную цену, «проведя» часть денег вне договора, уменьшив ее до величины чуть больше 70% кадастровой стоимости (это нижний предел дохода согласно НК РФ), которая равна 3,8448*0,7=2,691360 млн. Иными словами, если Вы поставите цену продажи на уровне цены покупки, то налог платить не нужно будет.

P.S. Если Вы получили ответ на свой вопрос, не забудьте выбрать лучший ответ по мнению автора.
14.03.16
Добрый день, Леонид, сумму налога к уплате возможно будет скорректировать до минимума, если продажа и покупка недвижимости будут совершены в течение одного налогового года. Но для этого нужно соблюсти ряд условий и грамотно заполнить декларацию 3-НДФЛ. Примерно так. За продажу квартиры Вы в декларации заявляете вычет в размере 13% от суммы продажи за минусом миллиона и исчисляете налог к уплате. За покупку квартиры имеете право заявить в той же декларации возврат ранее уплаченного НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья, но не более, чем от 2млн. руб.Сумма НДФЛ к возврату минус сумма НДФЛ к уплате = налог к уплате (возврату). 220 НК РФ.
14.03.16
Сейчас на сайте

Buh

Дополню свой ответ. Согласно пункту 5 статьи 217.1 НК РФ «в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».

Если перевести на русский, то 70% кадастровой стоимости — это разрешенный нижний предел продажной стоимости объекта недвижимости. Вы в этот предел укладываетесь с лихвой, если «проведете» часть денег вне договора купли-продажи квартиры, а по другой возмездной сделке либо передадите эту сумму наличными без каких-либо сделок.

Если Вы этим заниматься не хотите, то наверное знаете, что раз в жизни налогоплательщик вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере до 2 млн.руб. в связи с покупкой недвижимости на основании пункта 3 статьи 220 НК РФ. При этом сумму налога к уплате (145,47 тыс.руб.) Вы можете уменьшить на сумму этого налогового вычета, который в Вашем случае равен 260 тыс.руб., остаток которого получить на банковский счет посредством подачи заявления в налоговую с приложением декларации по форме 3-НДФЛ, справки о доходах по форме 2-НДФЛ и документов на покупку и продажу квартиры.

И при этом вовсе не обязательно, чтобы продажа и покупка были в один налоговый период (год), т.к. право на вычет у Вас возникло по сделке от 2015 года. Т.е. налоговый вычет Вы уже можете начать получать сейчас.

P.S. Если Вы получили ответ на свой вопрос, не забудьте выбрать лучший ответ по мнению автора. Если нет, то обратитесь ко мне в чат, я Вам помогу.

14.03.16
3х годичный срок освобождения от уплаты НДФЛ у Вас начал течь с первичной регистрации права собственности, то есть с сентября 2015 года, в случае продажи Вам придется заплатить налог 13% от суммы продажи за минусом 1 млн. руб… налог составит 429000 руб.
14.03.16
Леонид, предостерегаю Вас не проводить часть денег «Вне договора» ибо потом Вы ничего никому не докажете а покупатель будет иметь полное право недоплатить вам по такому Договору. Иными словами Покупатель должен будет Вам столько сколько будет указано в Договоре. Остальное он вам имеет право не заплатить. Рискуете больше потерять.
14.03.16
Сейчас на сайте

Buh

Насчет «вне договора» — это стандартная схема, которой пользуются риэлторы. Заключается предварительный договор, по которому одна сторона обязуется продать, а другая купить квартиру, по нему уплачивается задаток. А взамен «черным налом» без расписок в части суммы превышения над величиной задатка в обмен на такой договор передается сумма из рук в руки, но большая, чем в предварительном договоре. Если не передается, то договор тоже не отдается покупателю. По предварительному договору продавца могут в судебном порядке обязать продать по этой цене. Более того, в случае отказа он обязан вернуть задаток в двойном размере. Так что и покупатель защищен, и продавец. Можно рассчитать сумму задатка таким образом, чтобы его двойной размер покрывал разницу, проводимую вне договора, чтобы покупатель был спокоен в случае отказа Вас продать квартиру по заниженной цене.
14.03.16
Налог в 13% Вы обязаны заплатить, если не желаете использовать имущественный вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ, со всей суммы выручки.
Т. е. 559 тыс. руб..
Если ранее не пользовались имущественным вычетом, и желаете им воспользоваться, то налог в 13% будет с суммы 3 900 тыс. руб., т. е. составляет 429 тыс. руб..
А если имеются все документы о погашении ипотечного кредита, то вместо 429 тыс. руб. можно получить меньший налог на доходы, путём вычета расходов из выручки.
Т. е. налог будет в 145 тыс. 470 руб..
14.03.16
Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаете недвижимость, приобретенную после01.01.2016, и сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ): сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). При расчете НДФЛ вы можете уменьшить свой доход от продажи по выбору (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):— на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующей недвижимости и долей в ней: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков; либо вычет в размере 250 000 руб. при продаже иной недвижимости (например, гаража) или— на расходы по приобретению этой недвижимости. Это могут быть в том числе расходы на риелторские услуги, уплату процентов по кредиту, взятому на ее покупку, в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества (Письмо ФНС России от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@ (вместе с Письмом Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-07/29913)). Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.Отметим, что вы не сможете одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет вам более выгоден. РАСЧЕТЫ
вар.1 
3 844 800 *0,7-1000 000=1 691 360*13%=219тыс.876 руб.8 коп.

вар.2 
НДФЛ = (сумма дохода от продажи — расходы по приобретению недвижимости) x 13%.
Выбирайте вариант который вам более выгоден.

Буду признателен за оценку ответа и отзыв. Спасибо. 
14.03.16
Сейчас на сайте

Buh

Еще одно дополнение. Если Вами уплачена сумма как по погашению основного долга по ипотечному кредиту, так и по процентам, то в части, затраченной на приобретение самой квартиры (без процентов), применяется налоговый вычет до 2 млн.руб. на основании пункта 3 статьи 220 НК РФ, а в части ипотечных процентов — до 3 млн.руб. (пункт 4 статьи 220 НК РФ). Так что можно еще больше получить вычет по сделке покупки квартиры независимо от того, будете ли Вы ее продавать или нет. Для справки: право на вычет сохраняется и после продажи.

И что касается минимального порога продажи — тут действительно минимальный порог в 70% кадастровой стоимости действует только по недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, т.к. Федеральным законом от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ НК РФ дополнен статьей 217.1, вступающей в силу с 1 января 2016 г. и применяющейся в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. Но сути это не меняет, т.к. 70% кадастровой стоимости Вам за глаза хватит, т.к. она значительно ниже фактических затрат на приобретение Вашей квартиры.

P.S. Если Вы получили ответ на свой вопрос, не забудьте выбрать лучший ответ по мнению автора. Если нет, то обратитесь ко мне в чат, я Вам помогу.
14.03.16
Добрый день, Леонид. Сумма налога составит: 145 470 рублей (Сто сорок семь тысяч четыреста семьдесят рублей).
15.03.16
Отпишитесь сколько налоговой заплатите.
16.03.16

Buh

Сейчас на сайте
Buh
Buh
Эксперт месяца
Читать ответы

Игорь Анатольевич

Читать ответы

Адвокат Асанова Анна

Читать ответы
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция > Недвижимость
Пользуйтесь нашим приложением Доступно на Google Play Загрузите в App Store