Доли детей в квартире - вопрос №483861

Добрый день. Возник вот такой вопрос. Мы хотим оформить ипотеку и купить комнату в малосемейном общежитии. Затем часть ипотеки погасить материнским капиталом. После погашения ипотеки я должна буду выделить доли в комнате детям. Затем я хотела продать эту комнату и использовать денежные средства как взнос в новую ипотеку на покупку уже квартиры. Но я не смогу продать комнату, не выделивдоли детям в новом жилье. И не смогу взять ипотеку, т.к. никакой банк не разрешит выделить доли детям в приобретаемой в ипотеку квартире. Неужели безвыходная ситуация? Что делать? А могу ли я, дав нотариально заверенное обязательство выделить доли, не выделять их? Чем это чревато? Заранее большое спасибо.