в1998 умерла мама, наследники двое сын идочь. По устной договоренности с сестрой - вопрос №20828

я являюсь наследником но оформить по разным причинам не смог в2005 подал документы о признании меня наследником в суд но суд не состоялся так как сестра потеряла свидетельство о браке с1998 по настоящее время я содержу дом, ремонт, оплата; за газ, воду, свет в конце 2010 я решил оформить наследство но сестра сказала что она тоже хочет вступить в наследствоили я ей должен отдать 700 000 руб тогда она откажется    В   2005г БТИ оценило дом в 25 976 руб в декабре я ей отдал квитанцию на оплату за газ на сегодня задолжность составила 9 381 руб меня известили что газ будет отключен пришлось частично 5 000 руб оплатить. Честно Я НЕ ЗНАЮ ЧТО ДЕЛАТЬ ПОМОГИТЕ РАЗОБРАТЬСЯ ПО ЗАКОНУ                 КАК мне вступить в наследство ?