Новосибирская область

Мы с сестрой являемся равноценными собственниками по договору наследования загородного земельного участка, на территории которого расположены дом с подсобными постройками. Хотим официально разделить

600 p
участок на две доли. Но если делить участок на равные части, то получается, что общий дом находится на моей доле (по устной договоренности). Так как пользуется им сестра, хочу чтобы право собственности на него и все постройки перешло ей. Соответственно я была бы только собственником земельного участка под ним. Вопрос 1: Возможно ли такое? Как мы можем распоряжаться в таком случае своим имуществом (я-земельным участком под домом, она- постройками на нем)? Какие у нас будут права? Я же собираюсь сейчас строить дом на своей устно оговоренной территории. Вопрос 2: Возможен ли такой порядок действий: сначала мы делаем межевание участка и делим его официально, а потом я на своей доле регистрирую новую постройку? Вопрос 3: Если спустя время дом сестры на моем участке разрушится (у нее в планах тоже строительство нового дома на своей доле), смогу ли я или мои наследники пользоваться участком земли под ним по своему усмотрению? Вопрос 4: Если официального деления на два участка не произойдет, смогу ли я оформить свое новое строение на себя в собственность? Какие тут нюансы?

Дополнение автора от 21.07.16 09:53:59
Подскажите еще такой момент. Ситуация складывается таким образом, что строительство уже начнется в ближайшее время. Проблем по договоренности с сестрой о том, что я полноправный владелец этой постройки не будет. Если все-таки узаконить постройку вторым этапом после деления территории, то от сестры мне нужно будет взять подтверждение, что она мне уступает право на нее? Что еще нужно будет? Какой тут порядок действий?

Дополнение автора от 21.07.16 10:21:52
Уточняю- разрешения на строительство новой постройки нет, это самовольное строение. Еще раз вопрос: смогу ли я оформить на себя право на уже существующую самовольную постройку после оформления земельной доли? Со стороны сестры никаких препятствий не будет.
21.07.16
6 ответов

Лучший ответ по мнению автора

Эвелина! То, что у Вас нет разрешения на строительство и новый дом будет являться самовольной постройкой — это понятно. Если бы у Вас было такое разрешение, Вам в последствии не требовалось бы обращение в суд. При рассмотрении дела в будущем суд будет в обязательном порядке выяснять, обращались ли Вы самостоятельно для получения такого разрешения или нет. На практике, по крайней мере в регионе, где проживаю я, суды требуют доказать обращение за получением разрешения на строительство и доказать обращение за получением акта ввода нового объекта.  При отсутствии таких обращений для легализации самовольной постройки на практике суды отказывают в удовлетворении исков. Вам необходимо просто обратиться в администрацию для получения разрешения на строительство нового объекта до начала строительства, а после окончания строительства о выдаче акта ввода в эксплуатацию объекта. Чаще всего в администрациях отказывают в выдаче такого разрешения и акта ввода. Вот эти Ваши письменные обращения и отказы администрации и будут являться доказательством того, что Вы предпринимали все меры к легализации самовольной постройки. Без этого суд в будущем Вам откажет в признании права собственности на самовольную постройку, такая позиция судов и таковы требования законодательства. 
  После раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, и (или) выдела доли Вы сможете оформить право собственности на самовольную постройку. В этом случае Вам никто не мешает параллельно со строительством дома произвести раздел имущества. За разрешением на строительство и т.д. обратитесь уже после раздела имущества, находящегося в общей долевой собствтенности.
21.07.16
Лучший ответ по мнению автора

Другие ответы

Здравствуйте! Дом и земля, разные объекты вещного права. Но при этом недвижимое имущество расположенное на земельном участке, неразрывно связано с ним и следует его судьбе.
Вам следует сначала выделить земельный участок, если его размер позволяет образование нового земельного участка, а если же нет, то хотя бы определите порядок пользования. Информацию о размерах узнавайте в местной администрации. И только после этого затевайте стройку. В противном случае сестра станет долевым собственником и на новый дом. Старым домом будете пользоваться как и прежде по праву долевой собственности.
Кроме того, земельный участок расположенный непосредственно под домом и вокруг него, достаточный для его использования, принадлежит собственнику(ам) этого дома. И при определении долей на земельном участке и их разделе, это обстоятельство следует учесть.
Земельный участок делится по соглашению участников долевой собственности, а если согласия нет, то в судебном порядке.
Не забудьте выбрать лучший ответ по мнению автора.
Всего доброго!
20.07.16
Здравствуйте Эвелина.
В данном случае вы можете заключить соглашение о разделе данного имущества, руководствуясь статьей 252 Гражданского кодекса РФ:

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

21.07.16
Здравствуйте, Эвелина!
Поскольку Вы с сестрой являетесь сособственниками равных идеальных долей по этому участку, то исходя из этого положения все наследственное имущество будет делиться пополам. Но на этапе выделения имущества в натуре, между Вами будет возникать вопрос кому и что, и в каком размере будет выделяться. Этот этап наиболее сложный для взаимоотношений и имущества, поскольку каждый хочет получить ту часть, на которую он полноправно претендует.
Если говорить о тех целях, которые преследуете Вы, а значит они для меня — первоочередные, а не цели Вашей сестры, тогда я даю Вам ответ на вопросы именно с этой точки зрения, а также укажу на риски, которые будут сопровождать Ваши предложения, указанные в вопросах.
1. Если Вы определились с земельной частью, которую хотите забрать себе, но на ней дом, который Вам не нужен, тогда есть варианты:
а) Вы так и делите земельный участок, как определились и сестра полностью уступает Вам дом. Вы в свою очередь на устной договоренности даете ей возможность пользоваться ним в полной мере и если, когда-нибудь  он развалится, то для Вас это не будет трагедией.
Почему для Вас этот вариант наиболее желателен:
— земля под домом наследует долю дома, т.е. если сестра — хозяйка дома, то этот кусочек земли + техническое расстояние для его обслуживания (не менее 1 м по периметру) автоматически принадлежит ей и ее семье, а в случае судебных тяжб — это подтвердит суд, Вы ничего не получите, разве, что она потом оформит на Вас дарственную на это имущество. Но зачем дарственная, если Вы сразу можете нормально вступить в права и не делать себе головомойку; 
— Вы сохраняете право на всю земельную делянку какую проговорили с сестрой;
— в случае, если сестра передумает или разведется. или т.д. и т.п., Вам не будет необходимости что-либо доказывать. 
б) меняйте сразу размеры желаемого для выделения участка наследственного имущества и забудьте об этом доме и землей под ним. 

ВАЖНО:
1. Никаких построек на участке Вы не должны делать, пока не получите право собственности на свою часть, иначе любые изменения будут признаны общими между владельцами и там наступит сложная вереница взаимных уступок и отказов, не делайте этого, если не хотите трепать нервы и поругаться с сестрой. 
2. Вы правильно оговорили, что сначала все оформляете на себя, т.е. до тех пор пока не получите право собственности и кадастровую регистрацию, а уже потом начинаете оформление и строительство.

Надеюсь, что ответил на Ваши вопросы, если что-то будет надобно уточнить — напишите.

Буду признателен  за оценку ответа и отзыв
21.07.16
Полная мешанина.
Всё зависит от того, что указано в свидетельстве о праве собственности.
Делить можно только то, что зарегистрировано в Росреестре согласно статьи 8.1 ГК РФ.
Если строительство начнётся в ближайшее время, нужно смотреть проект и разрешения.
21.07.16
Здравствуйте Эвелина! Как следует из Вашего вопроса, Вы планируете в будущем в судебном порядке признавать право собственности (узаконить) новый дом (самовольную постройку). В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ "Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан".
 В связи с тем, что в настоящее время дом и земельный участок, на части которого планируется строительство нового дома, находятся в общей долевой собственности, то и обращаться в суд придется Вам и сестре, и право собственности на новый дом будет признано на Вас и сестру. Все Ваши с сестрой устные договоренности являются всего лишь устными договоренностями и не порождают никаких юридических последствий. Сегодня между вами хорошие отношения, а завтра отношения могут испортиться, и Вам придется долго и упорно отстаивать свои права в судах (доказывать, что Вы на свои денежные средства построили дом и т.д.). 
  Кроме того, что при рассмотрении иска суд будет устанавливать, соответствует ли самовольная постройка градостроительным и строительным нормам и правилам и т.д.,  при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суд в обязательном порядке будет устанавливать, предпринимали ли Вы и сестра попытки к получению разрешения на строительство, попытки к получению акта ввода на построенный объект и т.д. Если у Вас не будет подтверждающих документов Вашего обращения в администрацию района и т.д. и отказов, то суд в удовлетворении исковых требований о признании права собственности откажет.
  Как указано в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» "Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан".

  Теперь, что касается непосредственно ответов на Ваши вопросы: 1. Между Вами и сестрой юридически не может быть раздела, как Вы описали в вопросе, сестра является собственником дома и всех построек, а Вы будете являться собственником всего земельного участка, на котором находится дом и постройки.  Этот Ваш раздел противоречит законодательству РФ (хотя, устно, между собой, Вы можете договориться и до такого варианта, но, как я указывала выше, устная договоренность не порождает никаких юридических последствий). Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков".
 Неразрывность земельного участка и недвижимого имущества на нем закреплено также ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ и т.д.
  Распоряжаться своим имуществом по устной договоренности согласно указанному Вами разделу ни Вы, ни сестра не можете никак, т.к. договоренности устные. А по закону распорядится домом и земельным участком Вы с сестрой можете совместно, т.к. указанные объекты находятся в вашей общей долевой собственности.
2. Тот вариант, что Вы и сестра вначале официально  делите все имущество, находящееся в общей долевой собственности, а в последствии Вы строите и признаете права собственности на самовольную постройку является предпочтительным. Хотя, как вариант (это при условии, что между Вами и сестрой сохранятся хорошие отношения!),  Вы строите дом, впоследствии в судебном порядке Вы и сестра признаете на него право общей долевой собственности,  а после государственной регистрации производите раздел между собой всего имущества, находящегося в общей долевой собственности. Вы получаете новый дом и часть земельного участка, на котором этот дом находится, а сестра получает старый дом и вторую часть земельного участка. 
 3. Я Вам подробно написала в ответе на Ваш первый вопрос, что единство земельного участка и недвижимого имущества на нем неразрывно связаны. По устной договоренности между собой Вы (Ваши наследники) можете пользоваться домом и участком,  как Вам захочется. Юридически Вам необходимо будет производить раздел с сестрой имущества, находящегося в общей долевой собственности по варианту, написанному мной в предыдущем пункте. 
4. Если официально раздела между Вами и сестрой совместного имущества, находящегося в общей долевой собственности не будет, то оформить только на себя новый дом Вы не сможете, т.к. все, что уже построено, и все, что будет построено на земельном участке, будет в общей долевой собственности. Разделить имущество, находящее в общей долевой собственности Вы и сестра можете по соглашению между собой (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
21.07.16
Рекомендуем личную консультацию

Шаталова Ирина Геннадьевна, Россия

Сейчас на сайте
Готова помочь всем!
Посмотреть всех экспертов из раздела Юриспруденция