Доброго времени суток, дорогие эксперты!... - вопрос №981315

Если обе сделки прошли в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета. Напомним, что вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии, что одна квартира куплена РАНЬШЕ чем продана другая и по купленной квартире вычет не заявлялся. Например, вы купили квартиру в 2014 году (или еще раньше), а продали в 2015 году. По купленной квартире вычет получен не был. Тогда два вычета могут быть заявлены в 2015 году.

ПЕРВЫЙ ВЫЧЕТпредоставляется продавцам недвижимости. Он установлен пп 1 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. Вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, подтвержденные документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета).

Однако у вас есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ 1 _Налоговый вычет при продаже

Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год.

До 1 января 2014 года в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса.

«При определении … налоговой базы… налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных … от продажи жилых домов, квартир, комнат, … дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей ...»

После 1 января 2014 года в подпункте 1 пункта 1 и подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

1. При определении… налоговой базы… налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов...:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем ...;

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей)… не превышающем в целом 1 000 000 рублей...

(Доход) — 1 000 000 (вычет)) х 13% =Сумма налога

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. 

Способ 2_Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. К слову сказать эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была продана после такого ремонта), % по кредиту. Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

До 1 января 2014 года в подпункте  1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса

"… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,связанных с получением этих доходов ...".

После 1 января 2014 года в подпункте  2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. 

… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

(Доход) — Расходы на покупку квартиры (в том числе оплаченные ипотекой) — Проценты по ипотеке, уплаченный на момент продажи квартиры) х 13% = Сумма налога

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы налог с продажи квартиры платить не надо.

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят договор купли-продажи (или ДДУ) и свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать, если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью».  Однако данная норма не применима при при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

Что выгодней

Пользоваться вторым способом выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ. Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

ВТОРОЙ ВЫЧЕТ предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен пп 2 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. При этом, как мы сказали выше, максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Этот вычет вы вправе заявить даже по той квартире, которая была продана. Факт ее продажи значения не имеет. Главное — чтобы вы имели на него право (то есть ранее вы им никогда не пользовались и эта квартира НЕ была куплена у взаимозависимого лица, например, ближайшего родственника). НО! Если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят.

Вы продаете одну квартиру и одновременно покупаете другую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 5 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 3 000 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

5 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 4 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

4 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 2 000 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 2 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается». Так вот это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 10.02.2012 № 03-04-05/5-159 (цитата):

«Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, установленными подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса».

Примечание — в подпункте 1 идет речь о вычете для продавцов, в подпункте 2 — для покупателей.

Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 14.06.2012 № 03-04-05/9-733, от 20.03.2012 № 03-04-05/7-334).

Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2013-ом), а купили в следующем (например 2014-ом). В такой ситуации в 2013 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет — для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2014 года.

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается — вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб.

Если купили квартиру в ипотеку, то помимо суммы в 2280 тыс.руб., уплаченной продавцу, у Вас также есть сумма уплаченных по кредиту процентов, которые могут быть также приняты к вычету в соответствии с п.4 ст.220 НК РФ либо пп.2 п.2 ст.220 НК РФ. Соответственно, сумма налога к уплате согласно пп.2 п.2 ст.220 НК РФ составит разницу между полученной от покупателя выручкой и суммой вычета, который включает уплаченную в свое время продавцу сумму в 2280 тыс.руб. + проценты по кредиту. Предположим, что это где-то дополнительные тысяч 300-500, сумма вычета: 2580-2780 тыс.руб., сумма налогооблагаемой базы: 1220-1420 тыс.руб., сумма налога = произведение налогооблагаемой базы на ставку в 13%.

Если в свое время Вы вычет в 2 млн.руб. (в соответствии с пп.1 п.3 ст.220 НК РФ) не выбрали, то он выберется полностью или частично при продаже квартиры (сумма, которая выберется, зависит от величины Ваших доходов, процентов по кредиту, которые имеете право принять к вычету, и суммы уже выбранного вычета в 2 млн.руб.), и налог вполне возможно платить не придется. Здесь нужна информация о том, какая доля вычета выбрана, исходя из имеющихся у Вас доходов с года, когда была сделка по покупке первой квартиры (дающей право на такой вычет), а также о сумме уплаченных по кредиту процентов.

Если вычет в 2 млн.руб. не использовали, то Вы вправе претендовать на этот вычет в дополнение к сумме фактических затрат на приобретение продаваемой квартиры в соответствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ. В этом случае прибыль от продажи квартиры перекроет вычет в 2 млн.руб., и налог платить не придется. Кроме того, часть вычета перекроет Ваши иные доходы и вычет выберется полностью, а сумма налога к уплате будет либо снижена, либо возможна ситуация возмещения уплаченного налога из бюджета на Ваш счет.

Ну и наконец, если с момента приобретения права собственности на продаваемую квартиру пройдет 3 года, то никаких налогов вообще платить не придется (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ), а Вы вправе будете получить только вычет в чистом виде, что гораздо выгоднее. Т.е. с суммы в 2 млн.руб. эта величина составит 260 тыс.руб. на Ваш счет.

На данном этапе важно понять, что у Вас за 2013 года пока есть только право на вычет, но нет обязанности по уплате налога, т.к. сделка по продаже квартиры будет иметь место в последующем налоговом периоде, отчитываться за который пока не нужно. Эта обязанность возникнет не ранее 2015 года, когда придет время отчитываться за 2014 год. А это значит, что в плане уплаты налогов Вы можете пока спать спокойно. Выгоднее сейчас получить вычет за 2013 год по уже купленной квартире и «прокрутить» эти деньги в банке целый год до возникновения обязанности по уплате НДФЛ, которая будет иметь место в году, следующем за налоговым периодом (годом), в котором состоится сделка по купле-продаже Вашей квартиры. Надеюсь, не сильно запутал.

В любом случае, в уравнении слишком много неизвестных, и проще уточнить ситуацию через систему личных сообщений, чтобы подсказать лучшее решение и «не гадать на кофейной гуще». Обращайтесь, отвечу на Ваши вопросы. Считайте, что консультация Вами оплачена. Тем более, что это действительно так.

P.S. Не забудьте оценить и выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.

Все сделки декларируете в ФНС и получаете зачёт по имущественному вычету, если ранее им не пользовались. Плата по ипотечному кредиту принимается во внимание, как и приобретение нового жилья. Вы не указали сумму ипотечного кредита и потому невозможно правильно исчислить налог на доходы физлиц согласно НК РФ.

В Вашем случае вы можете не платить налог, но продажу имеющейся у вас квартиры и покупку новой квартиры нужно осуществить в одном календарном году. Объясню на примере. Согласно пункта 3 статьи 210 НК РФ при продаже квартиры, которая в собственности менее 3 лет применяется вычет в размере 1 000 000 рублей, причем налогом облагается чистая прибыль, полученная в результате разницы между покупной и продажной стоимости ( в вашем случае 1720000 рублей), то есть платить налог вы будете с 720000 рублей. Но в соответствии со статьей 220 НК РФ вы можете воспользоваться налоговым вычетом при покупке новой квартиры в размере 2000000 рублей, следовательно, воспользовавшись вычетом платить налог вам не придется.  Но учтите,  что регистрация собственности на приобретенную квартиру должна произойти в том же календарном году, что и продажа квартиры.

Не соглашусь с коллегами по поводу того, что сделка по купле-продаже старой квартиры и приобретению новой обязательно должна быть в одном налоговом периоде. Это имело бы смысл, если старая квартира была приобретена давно и за очень малую сумму, например за 500-900 т.р. (что делало бы бессмысленным использование вычета именно по этой сделке по приобретению квартиры), либо досталась бы Вам вообще безвозмездно. В Вашем же случае все иначе: старая квартира приобретена за 2280 т.р., что больше 2 млн.руб., а это дает право на вычет в 2 млн.руб. уже при подаче декларации за 2013 год в счет использования вычета по приобретению старой квартиры независимо от того, будете Вы ее продавать или нет. Воспринимайте этот вычет для удобства как «льготу» или подарок от государства.

Вычет в размере фактически понесенных затрат с учетом процентов по кредиту на приобретение продаваемой старой квартиры (который для удобства можно назвать «расходом, уменьшающим сумму налогооблагаемых доходов») является самостоятельным вычетом, который может быть применен независимо от факта использования или неиспользования «льготного» вычета в 2 млн.руб. Даже если Вы используете часть «льготного» вычета в 2 млн.руб. в 2013 году (рискну предположить, что до этого Вы им не пользовались, а воспользоваться в этом случае можете при подаче декларации за 2013 год), его остаток перенесется на 2014-ый и последующие годы, а это значит, что в случае продажи старой квартиры, Вы будете иметь право на то, чтобы использовать этот вычет для уменьшения налогооблагаемой суммы, полученной от продажи старой квартиры, в дополнение к сумме фактических расходов на ее приобретение. Будете ли Вы приобретать новую квартиру или нет — дело десятое. И не важно в каком налоговом периоде: том же, что и продажа старой квартиры или в любом другом будущем периоде, т.к. право на вычет в 2 млн.руб. Вы уже имеете в силу наличия факта приобретения старой квартиры в прошлом году, что уже само по себе дает право на вышеупомянутый «льготный» налоговый вычет в дополнение ко всем остальным («расходным») вычетам.

P.S. Не забудьте оценить и выбрать лучший ответ на Ваш вопрос. Заранее спасибо.

Налог будет от суммы стоимости квартиры, и его не как не обойдешь

P.S Не забудьте выбрать лучший ответ